Wynajmowanie mieszkania obcym osobom zawsze niesie za sobą duże ryzyko powstania szkód. Istnieje możliwość zabezpieczenia się przed ich skutkami, jednak finalnie i tak najbardziej poszkodowaną osobą będzie właściciel mieszkania, dlatego kluczem do dobrego stanu lokalu jest trafny dobór jego mieszkańców. Jeśli zaś dojdzie do zniszczenia mieszkania przez najemcę, warto wiedzieć, jakie mamy prawa.

Co zrobić ze zniszczonym mieszkaniem po wynajmie?

Pierwszym krokiem jest dostanie się do mieszkania i udokumentowanie wszelkich szkód wyrządzonych urządzeniu. Jeśli masz zdjęcia sprzed wprowadzenia się najemcy, teraz jest czas na ich zebranie. Niezależnie jednak od tego, będziesz chciał zrobić zdjęcia lub nagrać wideo z uszkodzeń i upewnić się, że jeśli to możliwe, datuj je. Dowody te mogą się przydać, jeśli zdecydujesz się pozwać najemcę do sądu. Dokumentacja zniszczeń pozwoli też na wycenę zniszczeń w mieszkaniu.

Mając to na uwadze, zechcesz również udokumentować wszelką komunikację z najemcą dotyczącą zniszczonego mieszkania po wynajmie. Postaraj się prowadzić rozmowy przez e-mail lub wysyłać pisemne listy.

Następnym krokiem jest oszacowanie wszelkich niezbędnych napraw lub profesjonalnego czyszczenia. Pomoże Ci to jaśniej przemyśleć ilość pracy, jaką należy wykonać, aby przywrócić mieszkanie do stanu używalności i jakie kroki należy podjąć, aby było w pełni wykonane.

Jeśli konieczne naprawy i czyszczenie są stosunkowo niewielkie, istnieje prawdopodobieństwo, że możesz po prostu odliczyć tę kwotę od kaucji najemcy. Pamiętaj jednak, że każdy stan ma własną procedurę i wytyczne dotyczące potrącania depozytu zabezpieczającego, więc przed wykonaniem ruchu warto sprawdzić wymagania swojego stanu.

Poświęcenie czasu na przestrzeganie procedur stanu zapewni, że wszelkie pieniądze, które zatrzymasz, będą należały do ​​Ciebie i nie będą później kwestionowane.

Prawa najemcy a konstrukcja umowy

Na początku warto zwrócić uwagę na fakt, że umowa najmu mieszkania podlega zasadzie swobody zawierania umów, zatem jej zapisy mogą być dowolnie, lecz w granicach prawa, kształtowane na mocy porozumienia stron. Prawo w bardzo lakoniczny sposób określa prawa najemcy - większość z nich wynika ze zwyczajowej kultury. W kontekście szkód najemca ma prawo nie naprawiać tych, które powstały nie z jego winy, zatem umowa nie może wskazywać na fakt, iż jest to jego obowiązkiem.

Moralne podejście do zniszczeń

Najemca jest zobowiązany naprawić wszystkie zniszczenia - nakazuje mu to zarówno prawo, jak i zwyczajowość. Nikt nie ma prawa niszczyć mienia innej osoby, a mieszkanie jest właśnie takim mieniem. Warto jednak podkreślić, że moralne podejście do zniszczeń wynika głównie z własnego światopoglądu najemcy, na który wynajmujący nie ma większego wpływu. Jedni rzeczywiście przywiązują dużą wagę do tego, aby mieszkanie pozostawić w stanie nienaruszonym, inni zaś nie zdają sobie sprawy z konieczności naprawy szkód. Niemniej jednak, zwrot kaucji za wynajem mieszkania w przypadku osób z niskim poczuciem moralności jest z reguły utrudnione.

Ubezpieczenie mieszkania

Najlepszym rozwiązaniem, które uchroni nas przed wysokimi kosztami naprawy szkód w lokalu mieszkalnym, jest jego ubezpieczenie. Pamiętajmy jednak, że w ogólnych warunkach ubezpieczenia muszą być dokładnie wymienione szkody, za które ubezpieczyciel wypłaci nam odszkodowanie. Dobrze jest ubezpieczyć mieszkanie od najczęstszych uszkodzeń, wynikających na przykład z niewłaściwego użytkowania sprzętów czy innych zdarzeń losowych - akty wandalizmu zwykle nie obejmują kwestii odszkodowawczych, chyba że wykupimy lepszej jakości, ale i droższe ubezpieczenie.

Kaucja za mieszkanie

Wynajmujący zwykle pobiera od najemcy jednorazową kaucję, która jest wypłacana z powrotem w momencie oddawania mieszkania, jeśli nie powstały w nim szkody. Wysokość kaucji ustalana jest dobrowolnie przez strony i zależy głównie od wielkości i stanu technicznego mieszkania. Dla wynajmującego jest ona zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń oraz poświadczeniem, że wynajmujące stać na opłacanie czynszu czy odstępnego. Kaucja za mieszkanie nie może być więc zbyt niska, jednak zbyt wysoka kaucja może być poza zasięgiem chętnych do wynajęcia mieszkania.

Kiedy można zatrzymać kaucję?

Kaucja za wynajem mieszkania ulega zatrzymaniu w momencie, gdy mieszkanie zostało pozostawione w innym stanie, niż zostało oddane do użytkowania. Kaucja za mieszkanie ma bowiem pokryć koszty naprawy ewentualnych zniszczeń, dlatego też właściciel ma prawo do zatrzymania jej, gdy takie szkody powstały. Oczywiście najpierw należy oszacować wartość szkody oraz fakt, czy powstała ona z winy najemcy (kaucja za mieszkanie a zniszczenia często idą ze sobą w parze). Zalanie przez sąsiada nie kwalifikuje się do zatrzymania kaucji, lecz zdewastowane drzwi wejściowe już tak.

Co zrobić, gdy zniszczenia przekroczą wartość kaucji?

Czasami mamy do czynienia z sytuacją, w której wartość szkody przekracza wartość kaucji. Wtedy też właścicielowi może nie pozostawać nic innego, jak dopłacić do naprawy z własnej kieszeni. Jeżeli posiada ubezpieczenie, może egzekwować odszkodowanie od ubezpieczalni, niemniej jednak dobrze jest przede wszystkim nakłonić najemcę do pokrycia kosztów naprawy. W praktyce nie jest to proste, lecz jeśli wartość szkody jest naprawdę wysoka, dobrym rozwiązaniem jest batalia sądowa o pieniądze, jednak wiąże się to zwykle z długim okresem oczekiwania na finał rozprawy.

Właściciele wynajmowanych mieszkań, w przypadku powstania uszkodzeń lokum, mogą dochodzić swoich praw od najemcy. Warto być tutaj nieugiętym i nieustępliwym, bowiem winowajca zwykle liczy na to, że właściciel pokryje koszty naprawy szody z własnych środków. Tymczasem prawo stoi po stronie właściciela, dlatego warto dochodzić swoich racji (choć prawa lokatorów wynajmujących mieszkanie to wciąż ogromne pole do dyskusji w polskim prawie).

W przypadku, gdy koszt naprawy przekracza wysokość kaucji, możesz mieć możliwość zgłoszenia roszczenia ubezpieczeniowego. Większość polis ubezpieczeniowych wynajmujących - znanych również jako ubezpieczenie mieszkania lub ubezpieczenie zajmowane przez osobę niebędącą właścicielem - obejmuje kradzież mienia. Jednak tylko niektóre polisy obejmują celowe szkody wyrządzone przez najemcę.

Wreszcie, jeśli koszt odszkodowania jest naprawdę wysoki, możesz rozważyć zwrot kaucji za mieszkanie poprzez pozwanie najemcy do sądu. Jeśli zdecydujesz się pójść tą drogą, upewnij się, że pozew o odszkodowanie za zniszczenie mieszkania zawiera silne dowody na poparcie swoich roszczeń. Ryzyko związane z prowadzeniem sprawy sądowej polega na tym, że może to być bardzo kosztowne i nie ma gwarancji, że wyjdziesz na prowadzenie. 

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na ten i więcej tematów, to zapraszamy na nasze szkolenia. U nas dowiesz się, co to jest flipowanie oraz jak zarabiać na nieruchomościach. Zainteresowanym możemy także sprzedać pewne okazje inwestycyjne. Zapraszamy!
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: