Zarabianie na flipowaniu należy zacząć od kupna mieszkania. Brzmi banalnie? Nie do końca – to skomplikowana procedura, która wymaga działania z bankiem, deweloperem, a potem potencjalnymi nabywcami. Gdybyśmy mieli sporządzić mapę myśli pt. „Kupowanie mieszkania krok po kroku”, zapewne byłaby ona bardzo rozrośnięta i miała sporo odgałęzień. Jeśli pierwsza inwestycja dopiero przed nami, w poniższym tekście opisujemy proces zakupu nieruchomości. Krok po kroku wyjaśniamy, czego się spodziewać i na co zwracać uwagę.
Liczba ofert na popularnych portalach może przytłaczać, szczególnie w kategorii „kupno mieszkania”. Krok po kroku przechodząc cierpliwie przez kolejne ogłoszenia, można znaleźć jednak sporo perełek. Przeglądając anonse, wynotujmy wszystkie elementy, które się w nich pojawiają – atrakcyjna lokalizacja, bliskość konkretnego obiektu czy instytucji, przystanek autobusowy pod blokiem, etc. Gdy będziemy mieli już pokaźną listę, przyjrzyjmy się jej i zaznaczmy oraz doprecyzujmy rzeczy, które są dla Was istotne. Gdybyśmy kupowali mieszkanie dla siebie, moglibyśmy na przykład podjąć decyzję, że nie interesuje nas bliskość przystanku autobusowego, bo mamy własny samochód, ale bardzo nam zależy na tym, aby był balkon, na którym można spokojnie odpocząć w lecie.
Nabywanie mieszkania pod kątem flipowania nieruchomości powinno wiązać się z mniej więcej podobnym procesem decyzyjnym – z tym, że musimy się wcielić w rolę potencjalnego nabywcy. Marketingowcy, gdy siadają do sporządzania strategii komunikacji swojej firmy, zaczynają od określenia tzw. buyer persona. To profil osoby, do której chcą trafić. Tak samo my powinniśmy się zastanowić, do kogo właściwie są kierowane nasze działania. Tak jasno postawiony na początku cel usprawni dalsze kroki.
Warto również mieć wyczulony radar na najnowsze trendy. Przykładowo, młodsze pokolenia coraz częściej interesują się tematyką zrównoważonego rozwoju, co obejmuje m.in. optymalizację działania sieci energetycznej w mieszkaniu czy korzystanie z najnowszych technologii w celu zmniejszenia śladu węglowego danej nieruchomości. To z kolei przekłada się na konkretne oczekiwania wobec nabywanych mieszkań.
Przykładowe czynniki brane pod uwagę podczas wyboru mieszkania:
Wzięcie pod uwagę wszystkich tych elementów złoży się na wybranie mieszkania, które szybko się sprzeda i przyniesie nam zysk.
Rynek mieszkań z drugiej ręki może być atrakcyjniejszy cenowo, ale również wymagać większych nakładów finansowych, aby inwestycja się zwróciła. Jednak w kilku przypadkach może on być lepszym rozwiązaniem niż rynek pierwotny. Przykładowo, jeśli zależy nam na atrakcyjnej lokalizacji w centrum dużego miasta, więcej sensu będzie miało kupno mieszkania z rynku wtórnego. Krok po kroku deweloperzy coraz częściej oddalają się od głównych dzielnic, które są w większości już zaludnione i zajęte.
Z drugiej strony, deweloperzy budują pod gusta klientów, każda ich nowa inicjatywa jest dokładnie przemyślana pod kątem celów strategicznych i grupy, do której chcą dotrzeć. Obdarzenie ich strategii zaufaniem może być więc dużo prostsze niż remontowanie używanego mieszkania w starszym bloku, który może nie mieć windy lub być podłączony do wiekowej instalacji elektrycznej. Pamiętajmy o jednej kluczowej zasadzie: im większa wartość nieruchomości, tym więcej zarobimy.
Warto śledzić trendy w sieci, aby podejmować trafniejsze decyzje inwestycyjne. Dołączmy do grup deweloperskich czy osób poszukujących mieszkań, śledźmy fanpage’e czy profile związane z deweloperami. Możemy nawet uruchomić monitoring sieci za pomocą jednego z wielu dostępnych bezpłatnych narzędzi. W ten sposób będziemy mieli na bieżąco dostęp do informacji o najnowszych, atrakcyjnych inwestycjach, o potencjalnych opóźnieniach lub możliwości oddania do użytku przed terminem końcowym, awariach i innych kłopotach związanych z daną inwestycją.
Decyzja zapadła. Chcemy zainwestować w mieszkanie u danego dewelopera. Najpierw zapoznajmy się dokładnie z warunkami oferowanymi przez niego. Ważna wskazówka: czasami można wynegocjować korzystniejsze zapisy niż te aktualnie obecnie w umowie. Jednak już na tym etapie warto upewnić się, że mamy do czynienia z wiarygodnym kontrahentem.
Na co zwrócić uwagę?
Zawartość księgi wieczystej, zachowanie sprzedawcy oraz treść umowy będą również istotne w przypadku transakcji na rynku wtórnym.
Jeśli nie dysponujemy gotówką, procedura kupna mieszkania na kredyt jest zdecydowanie bardziej skomplikowana, a banki w ten sposób wspierają tylko naprawdę solidnych pożyczkobiorców. Aby zobrazować wyzwanie, wystarczy wspomnieć, że w 2020 r. liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła w porównaniu do ubiegłego roku tylko o 0,6%, ale jednocześnie banki udzieliły o 9,29% mniej kredytów hipotecznych niż w 2019 roku. To nie oznacza, że niemożliwe jest kupno mieszkania na kredyt. Formalności jest jednak sporo, a decyzja o zaciągnięciu zobowiązania powinna być przemyślana i poparta naszą dobrą historią kredytową.
Warto również dokonać researchu na rynku bankowym – w każdej instytucji finansowej są nieco inne wymagania dotyczące kredytu oraz różnice w oprocentowaniu, Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania czy prowizji. Sprawdzając online sytuację w każdym banku i informacje o ewentualnych promocjach oraz podejmując bardziej świadomy wybór, możemy sporo zaoszczędzić.
Jak wygląda kupno mieszkania na kredyt krok po kroku? Jakie dokumenty będą potrzebne do wnioskowania o pożyczkę?
W przypadku nabywania mieszkania na rynku pierwotnym (u dewelopera), ważne będą również takie dokumenty jak: dowód wniesienia wkładu własnego, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wyrys z ewidencji gruntów czy wypis z Krajowego Rejestru Sądowego poświadczający sytuację finansową dewelopera. Każdy bank może mieć tutaj nieco inne wymagania, dlatego warto upewnić się z jego przedstawicielami, jakie dokumenty będą potrzebne do zaciągnięcia kredytu na kupno mieszkania, zanim zaczniemy je kompletować.
Należy jednak mieć świadomość, że w przypadku zaciągania pożyczki na zakup mieszkania, procedura może być niezwykle czasochłonna – razem z wyceną nieruchomości, może trwać od 2 do 3 miesięcy. Ważne jest więc, aby z deweloperem ustalić realistyczne terminy, które pozwolą nam na uniknięcie straty zadatku w przypadku przeciągających się procedur bankowych. Z uwagi na wysoką wartość transakcji, nawet kilkudniowa zwłoka może poskutkować ogromnymi odsetkami, które są naliczane ustawowo. Dlatego ważne jest, aby wszystkie terminy związane z transakcją były dotrzymywane.
W przypadku kupna mieszkania gotówką, zasadniczo najważniejsze są przepisy umowy przedwstępnej z deweloperem. Należy też liczyć się z tym, że płatność banknotami może wzbudzić podejrzliwość Urzędu Skarbowego, szczególnie jeśli z historii naszego konta bankowego nie wynikałoby posiadanie takiej sumy pieniędzy. Dobrze jest przygotować się do konieczności udokumentowania przychodu, nawet w przypadku spadku czy darowizny, które nie są opodatkowane.
Warto również śledzić na bieżąco informacje dotyczące inwestycji – nie tylko te oficjalne, publikowane przez firmę, ale także opinie w sieci, aby reagować sprawnie na ewentualne sygnały, że coś jest nie tak.
Jeśli od dawna chodziło nam po głowie pytanie, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku, ten poradnik powinien być pomocny w rozwiewaniu wątpliwości. Cała procedura wymaga sporo formalności, jednak gdy tylko wszystko dojdzie do skutku i mieszkanie zostanie wybudowane oraz przekazane w Wasze ręce, odczujemy wtedy ogromną, zasłużoną satysfakcję.
W ubiegłym roku, mimo pandemii, sprzedano 53 tys. nowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach. To oznacza, że ten rynek ma sporo potencjału – także dla osób, które chcą na nim profesjonalnie zarabiać, m.in. poprzez handlowanie nieruchomościami.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
JESTEM ZAINTERESOWANY