Zakup mieszkania – krok po kroku

Zarabianie na flipowaniu należy zacząć od kupna mieszkania. Brzmi banalnie? Nie do końca – to skomplikowana procedura, która wymaga działania z bankiem, deweloperem, a potem potencjalnymi nabywcami. Gdybyśmy mieli sporządzić mapę myśli pt. „Kupowanie mieszkania krok po kroku”, zapewne byłaby ona bardzo rozrośnięta i miała sporo odgałęzień. Jeśli pierwsza inwestycja dopiero przed nami, w poniższym tekście opisujemy proces zakupu nieruchomości. Krok po kroku wyjaśniamy, czego się spodziewać i na co zwracać uwagę.

Decydując się na zakup mieszkania. Co po kolei?

Liczba ofert na popularnych portalach może przytłaczać, szczególnie w kategorii „kupno mieszkania”. Krok po kroku przechodząc cierpliwie przez kolejne ogłoszenia, można znaleźć jednak sporo perełek. Przeglądając anonse, wynotujmy wszystkie elementy, które się w nich pojawiają – atrakcyjna lokalizacja, bliskość konkretnego obiektu czy instytucji, przystanek autobusowy pod blokiem, etc. Gdy będziemy mieli już pokaźną listę, przyjrzyjmy się jej i zaznaczmy oraz doprecyzujmy rzeczy, które są dla Was istotne. Gdybyśmy kupowali mieszkanie dla siebie, moglibyśmy na przykład podjąć decyzję, że nie interesuje nas bliskość przystanku autobusowego, bo mamy własny samochód, ale bardzo nam zależy na tym, aby był balkon, na którym można spokojnie odpocząć w lecie.

Nabywanie mieszkania pod kątem flipowania nieruchomości powinno wiązać się z mniej więcej podobnym procesem decyzyjnym – z tym, że musimy się wcielić w rolę potencjalnego nabywcy. Marketingowcy, gdy siadają do sporządzania strategii komunikacji swojej firmy, zaczynają od określenia tzw. buyer persona. To profil osoby, do której chcą trafić. Tak samo my powinniśmy się zastanowić, do kogo właściwie są kierowane nasze działania. Tak jasno postawiony na początku cel usprawni dalsze kroki.

Warto również mieć wyczulony radar na najnowsze trendy. Przykładowo, młodsze pokolenia coraz częściej interesują się tematyką zrównoważonego rozwoju, co obejmuje m.in. optymalizację działania sieci energetycznej w mieszkaniu czy korzystanie z najnowszych technologii w celu zmniejszenia śladu węglowego danej nieruchomości. To z kolei przekłada się na konkretne oczekiwania wobec nabywanych mieszkań.

Przykładowe czynniki brane pod uwagę podczas wyboru mieszkania:

• Cel. Najważniejszym czynnikiem, od którego zależy wszystko inne, jest przyczyna kupna mieszkania. Czy nabywca chce je wynajmować innym, usamodzielnić się, podnajmować niektóre pomieszczenia współlokatorom czy po prostu znaleźć większą przestrzeń dla swojej rodziny? To w kontekście tego celu będzie podejmował kolejne decyzje.
• Lokalizacja. Mimo że w dobie pandemii większość naszego życia toczy się zdalnie, to jednak umiejscowienie mieszkania na mapie miasta oraz odległość do najbliższych punktów typu szkoła czy bank odgrywają sporą rolę podczas oceny jego atrakcyjności. Jeśli inwestycja jest zaczątkiem nowego osiedla, które dopiero powstaje, brak ulic czy nawet drogi może być zniechęcający. Jednak kupując teraz, możemy za pięć lat już zarobić znacząco więcej, gdy tylko zaczną pojawiać się pierwsze udogodnienia w okolicy inwestycji. Większość urzędów dzielnicy czy miasta udostępnia plany zagospodarowania konkretnych gruntów. Możemy się z nimi zapoznać, aby sprawdzić, czy taka inwestycja jest długofalowo dobrym krokiem. Przykładowo, jeśli za kilka lat w danym miejscu ma powstać przystanek autobusowy lub metro, przełoży się to na wartość mieszkania.
• Opis oraz dobrej jakości zdjęcia. To może zabrzmieć banalnie i prozaicznie, ale wszyscy wiemy, że zakup mieszkania to w dużej mierze kwestia bardzo indywidualnych preferencji. Nabywcy, zmęczeni zapoznawaniem się z toną ogłoszeń, na pewno zwrócą uwagę na dobrej jakości fotografie, które uwydatniają zalety mieszkania. Dobrze się sprawdzą w połączeniu z ciekawym i angażującym opisem, w którym jasno podkreślimy zalety mieszkania i pokażemy, że nabywcy mogą być tutaj szczęśliwi.

Wzięcie pod uwagę wszystkich tych elementów złoży się na wybranie mieszkania, które szybko się sprzeda i przyniesie nam zysk.

Zakup mieszkania krok po kroku – rynek wtórny czy pierwotny?

Rynek mieszkań z drugiej ręki może być atrakcyjniejszy cenowo, ale również wymagać większych nakładów finansowych, aby inwestycja się zwróciła. Jednak w kilku przypadkach może on być lepszym rozwiązaniem niż rynek pierwotny. Przykładowo, jeśli zależy nam na atrakcyjnej lokalizacji w centrum dużego miasta, więcej sensu będzie miało kupno mieszkania z rynku wtórnego. Krok po kroku deweloperzy coraz częściej oddalają się od głównych dzielnic, które są w większości już zaludnione i zajęte.

Z drugiej strony, deweloperzy budują pod gusta klientów, każda ich nowa inicjatywa jest dokładnie przemyślana pod kątem celów strategicznych i grupy, do której chcą dotrzeć. Obdarzenie ich strategii zaufaniem może być więc dużo prostsze niż remontowanie używanego mieszkania w starszym bloku, który może nie mieć windy lub być podłączony do wiekowej instalacji elektrycznej. Pamiętajmy o jednej kluczowej zasadzie: im większa wartość nieruchomości, tym więcej zarobimy.

Warto śledzić trendy w sieci, aby podejmować trafniejsze decyzje inwestycyjne. Dołączmy do grup deweloperskich czy osób poszukujących mieszkań, śledźmy fanpage’e czy profile związane z deweloperami. Możemy nawet uruchomić monitoring sieci za pomocą jednego z wielu dostępnych bezpłatnych narzędzi. W ten sposób będziemy mieli na bieżąco dostęp do informacji o najnowszych, atrakcyjnych inwestycjach, o potencjalnych opóźnieniach lub możliwości oddania do użytku przed terminem końcowym, awariach i innych kłopotach związanych z daną inwestycją.

Kupuję mieszkanie. Co po kolei mam zrobić?

Decyzja zapadła. Chcemy zainwestować w mieszkanie u danego dewelopera. Najpierw zapoznajmy się dokładnie z warunkami oferowanymi przez niego. Ważna wskazówka: czasami można wynegocjować korzystniejsze zapisy niż te aktualnie obecnie w umowie. Jednak już na tym etapie warto upewnić się, że mamy do czynienia z wiarygodnym kontrahentem.

Na co zwrócić uwagę?

• Transparentność. Przed zawarciem umowy, deweloper ma obowiązek udostępnienia do wglądu wszystkich dokumentów dotyczących mieszkania. Jeśli firma uchyla się od tego obowiązku, udziela tylko częściowego wglądu, przesyła dokumenty starsze niż miesiąc lub zachowuje się w jakikolwiek inny sposób, który można uznać za podejrzany – powinno to być sygnałem do zachowania ostrożności oraz głębszego zbadania wiarygodności kontrahenta.
• Księga wieczysta. Deweloper powinien udostępnić informację o numerze księgi wieczystej. Tam w drugim dziale znajdziemy poświadczenie, że deweloper jest właścicielem danego lokalu i/lub gruntu i ma uprawnienia do jego zbycia. Trzeci dział podpowie nam, czy sytuacja prawna danej nieruchomości umożliwia jej odstąpienie, a czwarty prezentuje sytuację hipoteczną.
• Krajowy Rejestr Sądowy, Polski Związek Firm Deweloperskich. Tutaj sprawdzimy wiarygodność danej firmy, jej sytuację finansową oraz ewentualne zaległości. To istotne szczególnie w kontekście tego, że bankructwo dewelopera może spisać całą inwestycję na straty.
• Ubezpieczenie mieszkania. Deweloper powinien koniecznie zaoferować możliwość ubezpieczenia na okoliczność błędów konstrukcyjnych lub usterek, nawet jeśli samodzielnie realizuje inwestycję.
• Opinie w sieci. Na stronie dewelopera z pewnością zamieszczono wiele pozytywnych opinii na temat współpracy z nim, ale więcej nam powiedzą komentarze dostępne na portalach społecznościowych czy ogólnodostępnych forach. To tam użytkownicy podpowiedzą, na co zwracać uwagę i czy warto brnąć w daną inwestycję.
• Przepisy umowy. Wszystkie warunki powinny być określone w umowie. Nawet jeśli uzyskaliśmy telefoniczne potwierdzenie, że coś jest możliwe do zrobienia, takie uzgodnienia powinny znaleźć się także w umowie. Jeśli to pierwsza nasza inwestycja tego rodzaju, warto dodatkowo skonsultować zawartość umowy z prawnikiem.

Zawartość księgi wieczystej, zachowanie sprzedawcy oraz treść umowy będą również istotne w przypadku transakcji na rynku wtórnym.

Procedura zakupu mieszkania na kredyt i na gotówkę

Jeśli nie dysponujemy gotówką, procedura kupna mieszkania na kredyt jest zdecydowanie bardziej skomplikowana, a banki w ten sposób wspierają tylko naprawdę solidnych pożyczkobiorców. Aby zobrazować wyzwanie, wystarczy wspomnieć, że w 2020 r. liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła w porównaniu do ubiegłego roku tylko o 0,6%, ale jednocześnie banki udzieliły o 9,29% mniej kredytów hipotecznych niż w 2019 roku. To nie oznacza, że niemożliwe jest kupno mieszkania na kredyt. Formalności jest jednak sporo, a decyzja o zaciągnięciu zobowiązania powinna być przemyślana i poparta naszą dobrą historią kredytową.

Warto również dokonać researchu na rynku bankowym – w każdej instytucji finansowej są nieco inne wymagania dotyczące kredytu oraz różnice w oprocentowaniu, Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania czy prowizji. Sprawdzając online sytuację w każdym banku i informacje o ewentualnych promocjach oraz podejmując bardziej świadomy wybór, możemy sporo zaoszczędzić.

Zakup mieszkania na kredyt – krok po kroku

Jak wygląda kupno mieszkania na kredyt krok po kroku? Jakie dokumenty będą potrzebne do wnioskowania o pożyczkę?

• Potwierdzenie tożsamości. Dowód osobisty lub paszport oraz kserokopia tych dokumentów.
• Potwierdzenie zdolności kredytowej. Tutaj przeważnie chodzi o udowodnienie zatrudnienia, regularnych wpływów na konto i ich stabilności. Warto też wygenerować raport z Biura Informacji Kredytowej oraz wyciąg z Księgi Przychodów i Rozchodów (w przypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej).
• Wycena kupowanej nieruchomości. Tutaj sporo zależy od procedur obowiązujących w banku. Niektóre dopuszczają dostarczenie samodzielnie zleconej wyceny przez kredytobiorcę, zrealizowanej przez rzeczoznawcę z uprawnieniami i akceptowanego przez bank, inne wymagają, aby była ona zrealizowana na zlecenie banku.
• Umowa przedwstępna kupna mieszkania z deweloperem lub osobą indywidualną. Musi ona być podpisana przed złożeniem wniosku o kredyt. Ważne jest jednak to, że przepisy takiej umowy są obowiązujące – finalna umowa nie powinna się znacząco zmieniać w stosunku do pierwotnej. Już na tym etapie wszystkie uzgodnienia powinny być potwierdzone na papierze.

W przypadku nabywania mieszkania na rynku pierwotnym (u dewelopera), ważne będą również takie dokumenty jak: dowód wniesienia wkładu własnego, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wyrys z ewidencji gruntów czy wypis z Krajowego Rejestru Sądowego poświadczający sytuację finansową dewelopera. Każdy bank może mieć tutaj nieco inne wymagania, dlatego warto upewnić się z jego przedstawicielami, jakie dokumenty będą potrzebne do zaciągnięcia kredytu na kupno mieszkania, zanim zaczniemy je kompletować.

Należy jednak mieć świadomość, że w przypadku zaciągania pożyczki na zakup mieszkania, procedura może być niezwykle czasochłonna – razem z wyceną nieruchomości, może trwać od 2 do 3 miesięcy. Ważne jest więc, aby z deweloperem ustalić realistyczne terminy, które pozwolą nam na uniknięcie straty zadatku w przypadku przeciągających się procedur bankowych. Z uwagi na wysoką wartość transakcji, nawet kilkudniowa zwłoka może poskutkować ogromnymi odsetkami, które są naliczane ustawowo. Dlatego ważne jest, aby wszystkie terminy związane z transakcją były dotrzymywane.

W przypadku kupna mieszkania gotówką, zasadniczo najważniejsze są przepisy umowy przedwstępnej z deweloperem. Należy też liczyć się z tym, że płatność banknotami może wzbudzić podejrzliwość Urzędu Skarbowego, szczególnie jeśli z historii naszego konta bankowego nie wynikałoby posiadanie takiej sumy pieniędzy. Dobrze jest przygotować się do konieczności udokumentowania przychodu, nawet w przypadku spadku czy darowizny, które nie są opodatkowane.

Warto również śledzić na bieżąco informacje dotyczące inwestycji – nie tylko te oficjalne, publikowane przez firmę, ale także opinie w sieci, aby reagować sprawnie na ewentualne sygnały, że coś jest nie tak.

Kupno mieszkania. Krok po kroku bliżej do celu

Jeśli od dawna chodziło nam po głowie pytanie, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku, ten poradnik powinien być pomocny w rozwiewaniu wątpliwości. Cała procedura wymaga sporo formalności, jednak gdy tylko wszystko dojdzie do skutku i mieszkanie zostanie wybudowane oraz przekazane w Wasze ręce, odczujemy wtedy ogromną, zasłużoną satysfakcję.

W ubiegłym roku, mimo pandemii, sprzedano 53 tys. nowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach. To oznacza, że ten rynek ma sporo potencjału – także dla osób, które chcą na nim profesjonalnie zarabiać, m.in. poprzez handlowanie nieruchomościami.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: