W dobie rosnącego popytu na najem nieruchomości w Polsce każdy z inwestorów stoi przed problemem skonstruowania odpowiedniej umowy, która w sposób zgodny z prawem zabezpieczy jego interesy. Umową szczególną, która jest skrajnie korzystna dla wynajmującego, jest tzw. umowa najmu okazjonalnego.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Coraz częściej podczas oglądania potencjalnego mieszkania ludzie dowiadują się, że mieszkanie jest dostępne tylko w opcji najmu okazjonalnego. Na czym polega ta umowa i co ją wyróżnia na tle standardowej umowy najmu nieruchomości? Umowa najmu okazjonalnego to wyjątkowy i szczególny rodzaj najmu. Jego istota sprowadza się do zabezpieczenia praw wynajmującego, w przypadku kiedy mamy do czynienia z nieuczciwym lub uciążliwym lokatorem.
Umowa najmu okazjonalnego a przepisy prawne
Na wstępie warto zajrzeć do przepisów o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 roku. Zmiany prawne zawarte w tej ustawie skuteczniej zabezpieczają ochronę własności nieruchomości przez jej właściciela. Warto podkreślić w tym miejscu, że są to przepisy prawa szczególnego, które mają pierwszeństwo przed prawem ogólnym. Oznacza to, że w tym przypadku stosowana jest łacińska zasada - lex specialis derogat legi generali. Tłumacząc na język polski oznacza to, że prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. Ów prawem ogólnym są w tym przypadku przepisy o najmie wynikające z Kodeksu Cywilnego.
Najem zwykły a okazjonalny
Jaka jest różnica między najmem zwykłym a okazjonalnym? Jak pokazuje praktyka sądowa bardzo duża. Przepisy ogólne chronią w zdecydowanie większym stopniu najemcę. Przykładem może być sytuacja, kiedy wynajmujący chce wypowiedzieć umowę najemcy, bo ten zalega z opłatami za czynsz czy media. Zbliża się natomiast okres zimowy i aby wypowiedzieć taką umowę, musi mu zapewnić alternatywne lokum. Podobna sytuacja może mieć w przypadku kobiety w ciąży.
Najem okazjonalny chroni natomiast interes wynajmującego w bardzo rygorystyczny sposób. Niezależnie od tego, kto jest stroną umowy i czy zachowuje się fair wobec wynajmującego, to w przypadku wypowiedzenia tak de facto nie ma nic do powiedzenia. Nie obowiązuje tu m.in okres ochronny, który zabrania eksmisji od 1 listopada do 31 marca, a więc w okresie jesienno-zimowym. Najem okazjonalny powoduje eksmisję nie tylko kobiet w ciąży, ale osób niepełnosprawnych czy obłożnie chorych. Ujmując to dosadniej najem okazjonalny pozwala pozbyć się każdego lokatora w stosunkowo krótkim czasie.
Dlaczego najemcy obawiają się umowy najmu?
W polskich realiach najem okazjonalny występuje… okazjonalnie. Nadal zdecydowanie popularniejsze są standardowe umowy najmu. Wynika to z faktu, że wynajmujący nie chcą zrazić do siebie potencjalnego najemcy. Każdemu zależy bowiem na tym, aby jak najszybciej wynająć nieruchomość i spłacać ratę kredytu bankowego. Obok najmu okazjonalnego narosło wiele dziwnych mitów.
Jednym z tych mitów jest to, że najem okazjonalny znosi wszelkie prawa najemcy. Nic bardziej mylnego! Umowa najmu okazjonalnego co do zasady zabezpiecza prawo własności właściciela w stosunku do osoby nieuczciwej. Co należy rozumieć pod tym stwierdzeniem? Jeżeli nie płacimy świadomie czynszu, opłaty za media, urządzamy huczne, zakrapiane imprezy, czy też jesteśmy uciążliwi dla sąsiadów to wtedy istnieją odpowiednie przesłanki, aby właściciel się nas pozbył. Niektórzy ludzie perfidnie wykorzystywali wynajmujących, np kobiety zachodząc w ciąże, nie płaciły za czynsz, wiedząc, że w okresie jesienno zimowym nie mogą zostać eksmitowane. Jeżeli więc będziemy w terminie płacić należności i zachowywać się zgodnie z etyką najemcy - to nic nam nie grozi. Mieszkanie powinniśmy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem.
Dla kogo umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego dotyczy tylko i wyłącznie lokali zaspokajających potrzeby mieszkaniowe obywateli. Przepisy stanowią, że z najmu okazjonalnego mogą korzystać osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej. Prawo przysługuje wyłącznie właścicielom, także tym, którzy posiadają prawo współdzielcze. Najem okazjonalny natomiast nie dotyczy umowy, w której jest klauzula o możliwości podnajmu lokalu bądź jego części.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat, a także na temat flipowania nieruchomości jak i handlu nieruchomości to zapraszamy na nasze szkolenia. Nasi specjaliści przekażą Państwu swoją wiedzę oraz udostępnią Państwu możliwość zakupu okazji inwestycyjnej.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
