Rynek pierwotny w branży nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Znaczna część z nich jest uregulowana przepisami o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Ustawa ta w języku potocznym została ochrzczona mianem “deweloperskiej”. Jednym z jej najważniejszych części są regulacje dotyczące umowy deweloperskiej. W tym artykule pochylimy się nad tą problematyką.

Co to jest umowa deweloperska – definicja, pojęcie

Definicja umowy deweloperskiej brzmi następująco – umowa przedwstępna zawierana między klientem będącym nabywcą nieruchomości, a deweloperem, której celem jest dokonanie transakcji nieruchomości w określonej terminem przyszłości. Umowa deweloperska jest podpisywana z reguły w terminie wyznaczonym przez dewelopera.

Dlaczego umowa deweloperska jest ważna?

Słowem klucz jest tu bezpieczeństwo. Otóż aby cała transakcja mogła dojść do skutku i miała znamiona bezpiecznej niezbędne jest zapisanie w umowie deweloperskiej wielu istotnych czynników, które regulują przepisy prawne. Ustawa o ochronie praw nabywcy została wprowadzona właśnie po to, aby zebrać wszystkie te czynniki w jedno miejsce i wymusić wyegzekwowanie ich po stronie dewelopera, tak aby zabezpieczyć interes kupującego. W latach 90-tych mieliśmy bowiem do czynienia z sytuacją kiedy wielu deweloperów upadło lub zniknęło z rynku wraz z pieniędzmi klientów. Przepisy prawne wprowadziły tu więc szereg udogodnień takich jak np. rachunki powiernicze otwarte i zamknięte, które chronią interes nabywcy.

Jakie elementy powinna zawierać ustawa deweloperska?

Ustawodawca narzucił niejako za pomocą ustawy szereg składowych, które powinna zawierać taka ustawa. Przede wszystkim wskazał tutaj na pojęcie ceny i przedmiotu nieruchomości. Ważnym elementem umowy deweloperskiej jest przyrzeczenie zakupu, polegające na tym, że nabywca deklaruje się, że zakupi nieruchomość, po takiej a nie innej cenie, a deweloper gwarantuje mu, że taka nieruchomość będzie na niego czekała pod warunkiem uiszczenia płatności na poczet ceny całkowitej. Nie jest to jednak równoznaczne z prawem do własności, lecz wynika z zobowiązania do wykonania przepisów ustawowych.

Pamiętajmy, że umowa deweloperska to tylko jedna z trzech umów, które podpisujemy z deweloperem. Nie można mylić jej z umową rezerwacyjną czy przenoszenia praw własności. Warto jednak zaznaczyć, że z punktu widzenia klienta kupującego nieruchomość na rynku pierwotnym jest zdecydowanie najważniejsza i najbardziej złożona.

Co jeszcze powinna zawierać umowa deweloperska – elementy szczegółowe

Jest jeszcze szereg innych elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska:

• – data i miejsce podpisania umowy deweloperskiej;
• – informację o nieruchomości takie jak powierzchnię działki, stan prawny, wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego, obciążeń z tytułu hipoteki;
• – szczegółową informację o usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku;
• – określenie terminu w jakim przeniesione zostanie na nabywcę prawo własności;
• – wskazanie metrażu powierzchni użytkowej, a także układu pomieszczeń i zakresu prac wykończeniowych;
• – wskazanie kosztów związanych z zakupem nieruchomości, w tym wysokości i terminów świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera np. etapowych wypłat transz;
• – wskazanie ważnych informacji nr. rachunku powierniczego, (rodzaju rachunku, numeru, zasady dysponowania środkami na rachunku i kosztach jego prowadzenia);
• – wskazanie numeru pozwolenia na budowę;
• – określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
• – określenie warunków na jakich można odstąpić od umowy;
• – określenie terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu.

Źródło: Freedom-nieruchomości.pl

Na jakie elementy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Choć przepisy prawne bardzo restrykcyjnie ograniczają pole do nadużyć po stronie dewelopera warto zwrócić uwagę na kilka aspektów umowy – patrząc przede wszystkim przez pryzmat własnego spokoju. Powinniśmy sobie zadać kilka pytań i spróbować znaleźć odpowiedź na te pytania. Jest wiele interesujących kwestii, które reguluje umowa deweloperska i pytań, na które musimy znać odpowiedź. Oto kilka z nich:

1. Jak wygląda harmonogram płatności?
2. W jaki sposób są zabezpieczone środki wpłacane na inwestycję? Czy jest to rachunek powierniczy o charakterze zamkniętym, czy otwartym?
3. W jakich sytuacjach cena mieszkania i rat za mieszkanie może ulec zmianie?
4. W jakich terminach może nastąpić odbiór mieszkania?
5. Z jakimi kosztami wiąże się utrzymanie mieszkania?
6. Na jakim etapie możemy odstąpić od umowy, jeżeli nie otrzymamy kredytu?
7. Jaką karę poniesie deweloper za niedotrzymanie terminów?
8. W jakich sytuacjach deweloper może domagać się kary ode mnie?