Sprzedaż nieruchomości zawsze musi być przypieczętowana umową notarialną. Jest to bezwzględny wymóg, bez którego realizacji transakcja jest nieważna. Zanim jednak strony udadzą się do kancelarii, konieczne jest przygotowanie odpowiednich dokumentów. W zależności od rodzaju lokalu mogą się one od siebie znacznie różnić.
Każda osoba zbywająca nieruchomość chce przeprowadzić ten proces szybko i bez komplikacji. Okazuje się jednak, że nie jest to takie proste – załatwienie wszystkich kwestii formalnych może trwać nawet kilkanaście miesięcy. Szczególne znaczenie ma zgromadzenie pełnej dokumentacji, niezbędnej do podpisania umowy. W przypadku mieszkań przynależnych do spółdzielni konieczne będzie złożenie kilku wniosków oraz przynajmniej jedna wizyta w placówce. Oto dokumenty potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania spółdzielczego:
Często zdarza się, że spółdzielnie mieszkaniowe pobierają opłaty za udostępnianie oraz kopiowanie dokumentów, warto więc wcześniej to sprawdzić i zapoznać się z cennikiem. Dobrze również dopytać, jaki jest czas oczekiwania na wydanie poszczególnych zaświadczeń.
Czytaj także: Sprzedajemy mieszkanie – jak zmaksymalizować cenę?
W tym przypadku sprawa jest nieco prostsza. Osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu nie muszą występować do spółdzielni o udostępnienie niezbędnych aktów i wystawianie zaświadczeń. Powinny natomiast zgromadzić takie dokumenty jak:
Kolejnym, bardzo popularnych przypadkiem jest chęć zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką. Jest to możliwe, pod warunkiem, że spełnionych zostanie kilka wymogów. Przede wszystkim ostateczna kwota sprzedaży mieszkania musi w całości pokryć niespłacony kredyt oraz odsetki (chyba że sprzedający nie liczy na zysk i zostawia sobie do spłacenia część zobowiązania, ale taka sytuacja raczej nie zdarza się często).
Konieczna będzie również wizyta w banku i prośba o wydanie odpowiednich dokumentów. Należą do nich:
W tym miejscu warto wspomnieć, że promesa wystawiana jest terminowo, a jej ważność wynosi 30 dni. Oznacza to, że niezwłocznie po jej otrzymaniu należy sfinalizować transakcję sprzedaży mieszkania. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką możliwa jest zarówno w sytuacji, gdy kupiec płaci za nie gotówką, jak i wtedy, gdy zaciąga na ten cel kredyt. Trzeba się jednak liczyć z faktem, że ta druga opcja nieco wydłuża czas załatwiania formalności. Umowę można podpisać dopiero gdy bank podejmie pozytywną decyzję kredytową.
Często zdarza się również, że właściciel nabywa nieruchomość drogą spadku lub darowizny. W takiej sytuacji procedura jego sprzedaży wygląda nieco inaczej. Wymienione wcześniej dokumenty należy uzupełnić o:
Dokumenty te najlepiej kompletować od razu po uzyskaniu spadku. Dzięki temu procedura sprzedaży mieszkania będzie krótsza.
Warto wspomnieć, że aby uniknąć konieczności płacenia podatku dochodowego w wysokości 19%, należy odczekać ze sprzedażą 5 lat od momentu otrzymania nieruchomości. Konieczne jest jednak przedstawienie w urzędzie skarbowym informacji, że otrzymane środki zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości lub inne cele mieszkaniowe, np. spłatę kredytu hipotecznego. Przepisy prawne obowiązujące od 2019 r. określają, że formalności tych należy dopełnić w terminie nieprzekraczającym 3 lat od momentu sprzedaży.
Do zebrania stosownej dokumentacji zobligowana jest osoba sprzedająca nieruchomość. Kupiec musi się stawić w kancelarii notarialnej jedynie z ważnym dokumentem potwierdzającym jego tożsamość. Ważne jest jednak, aby pamiętał o dopełnieniu wszelkich formalności. Najważniejsze jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Znajdują się w niej informacje o tym, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości (oraz ilu ich jest), czy jest ona wolna od zadłużenia (nieobciążona hipoteką) oraz czy osoby trzecie mają do niej jakiekolwiek prawa. Po zakupie mieszkania konieczne jest również dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej – obowiązek dopilnowania tego leży po stronie kupca.
Kolejna ważną kwestią jest sprawdzenie, czy umowa jest prawidłowo skonstruowana. Kupując mieszkanie od dewelopera, najczęściej podpisuje się umowę przedwstępną, nazywaną również rezerwacyjną oraz umową deweloperską. W przypadku rynku wtórnego schemat wygląda tak samo, z tą różnicą, że ostateczny dokument nazywany jest po prostu umową sprzedaży. Zawsze musi on mieć formę aktu notarialnego i zawierać poniższe elementy:
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego konieczne jest również określenie terminu realizacji inwestycji oraz możliwe kary za niewywiązanie się z niego.
Aby podpisać umowę u notariusza, konieczne jest osobiste stawiennictwo w kancelarii obu stron. Warto więc wcześniej skonsultować termin, aby pasował on zarówno sprzedającemu, jak i kupcowi. Ubiegły rok, ze względu na trwającą pandemię oraz związane z nią ograniczenia w działalności urzędów spowodowały, że wiele tego typu transakcji bardzo wydłużało się w czasie. Zamknięte spółdzielnie mieszkaniowe, sądy i kancelarie notarialne utrudniały skompletowanie dokumentów, a wielu kupców miesiącami tkwiło w impasie. Na szczęście niektóre formalności, takie jak sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej można załatwić online. Wystarczy posiadać jej numer i wpisać go w wyszukiwarce dostępnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Decydując się na sprzedaż mieszkania, warto odpowiednio wcześnie zacząć kompletować dokumentację. Najlepiej zrobić to jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia. Dzięki temu nawet jeśli trafi się na niecierpliwego kupca, nic nie stanie na przeszkodzie, by szybko sfinalizować transakcję.
Jeżeli chcesz nauczyć się jak handlować nieruchomościami, lub chcesz flipować nieruchomościami, to zapraszamy na nasze szkolenia. Pokażemy Ci, jak bezpiecznie inwestować oraz będziesz miał możliwość zakupu okazji inwestycyjnej.
Czytaj także: Jak znaleźć kupca na mieszkanie?
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
JESTEM ZAINTERESOWANY
