Nie ulega wątpliwości, że kryterium bezpieczeństwa inwestycji, zwłaszcza patrząc przez pryzmat jej wykonania jest tym, które najczęściej biorą pod uwagę inwestorzy. Historia rynku nieruchomości w Polsce brutalnie uczy nas tego, że warto dogłębnie sprawdzić kwestie związane z tą problematyką. Wprawdzie upadki deweloperów czy sytuacje, w których klient pozostaje bez nieruchomości i pieniędzy należą obecnie do rzadkości, ale gdzieś z tyłu głowy trzeba mieć to na uwadze. Wiele w tej materii zmieniło się na drodze legislacyjnej, a konkretniej poprzez wprowadzenie w polskim prawie bankowym pojęcia rachunku powierniczego.
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Banki w swojej ofercie posiadają różne typy rachunków. Mieszkaniowy rachunek powierniczy ma jednak szczególną specyfikację i przeznaczenie. Ustawa deweloperska z 2011 roku nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia takiego rachunku dla każdego typu inwestycji - a więc nie tylko lokali mieszkaniowych, ale także użytkowych.
Jak działa rachunek powierniczy?
Mechanizm działania bankowego rachunku powierniczego jest dość prosty. Klient, który kupuje mieszkanie, spłaca transze kredytowe na poczet inwestycji dewelopera. Niezależnie od tego czy są to raty odsetkowe, czy kapitałowo-odsetkowe trafiają one na konto dewelopera, które jest jednocześnie rachunkiem powierniczym.
Środki, które na tym rachunku zostają zaksięgowane, podlegają jednak specyficznym restrykcjom ze strony banku - mogą być przeznaczone na budowę i wykończenie lokali. Dostęp do nich jest również ograniczony - ponieważ deweloper może je podjąć tylko jeżeli prace budowlane będą postępować, a inwestycja osiągnie kolejne etapy.
Czytaj także: Mieszkanie na wynajem, a ubezpieczenie
Jaka jest rola banku w prowadzeniu rachunku powierniczego?
Bank stoi na straży odpowiedniego wydatkowania pieniędzy. Jest nie tylko gwarantem naszego bezpieczeństwa, ale równocześnie kontroluje prawidłową realizację inwestycji. Oprócz tego ściśle nadzoruje środki, które podejmowane są z konta bankowego i sprawdza na co zostały wydatkowane. Celowość wydatkowania tych pieniędzy ma na celu szeroko pojmowaną ochronę interesu klienta.
Jakie są rodzaje rachunków powierniczych i czym się różnią?
Co do zasady wyróżniamy dwa typy rachunków powierniczych. Pierwszym z nich są otwarte rachunki powiernicze, drugim zamknięty rachunek powierniczy. Popularniejszą opcją na rynku polskim, która ma za zadanie napędzać krajową gospodarkę jest otwarty rachunek powierniczy. Wynika to z faktu, że środki tam zgromadzone są łatwiej dostępne - o czym napiszemy nieco niżej. Patrząc z perspektywy dewelopera rachunek otwarty jest więc lepszą opcją. W kontekście tego, że inwestowanie w nieruchomości to spory zastrzyk gotówki dla banków, te bardzo chętnie pozwalają deweloperom na ich prowadzenie.
Czytaj także: Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?
Otwarty rachunek powierniczy
Kluczowym pojęciem dla otwartego rachunku powierniczego jest harmonogram prac. Jeżeli inwestor realizuje harmonogram, to środki finansowe z tytułu wpłat przez klientów są na otwartym rachunku powierniczym mogą być podjęte na cele związane z inwestycją. Rachunki powiernicze często podlegają zabezpieczeniu w formie gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej. Warto zapytać o to dewelopera na etapie zakupu inwestycji.
Zamknięty rachunek powierniczy
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego patrząc przez pryzmat dewelopera sytuacja już nie wygląda tak różowo. Dlaczego? W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata środków na nim zgromadzonych może nastąpić jednorazowo w momencie zakończenia wszystkich prac uwzględnionych w harmonogramie inwestycji. Kluczowym momentem jest tu przeniesienia praw własności w postaci podpisania aktu notarialnego.
Jakie rachunek powierniczy jest lepszy? Dla dewelopera z pewnością otwarty, ze względu na większą swobodę podjęcia środków. Dla nabywcy zamknięty rachunek powierniczy ze względów bezpieczeństwa.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat, to zapraszamy na nasze płatne szkolenia z flipowania na rynku pierwotnym. Na szkoleniach dowiesz się, jak zarabiać na nieruchomościach a także będziesz miał/a możliwość nabycia pewnej okazji inwestycyjnej.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
