Aby współpraca pomiędzy najemcą a wynajmującym układała się dobrze, obydwie strony powinny być świadome swoich praw i obowiązków. W artykule wyjaśniamy najważniejsze prawa najemcy mieszkania regulowane w ustawie o prawie lokatorów.

Prawo regulujące najem mieszkania

W temacie wynajmowania mieszkania istnieje szereg kwestii, które wymagają regulacji. Mowa między innymi o obowiązkach najemcy, odpowiedzialności za naprawy w lokalu, remonty, możliwość dokonywania zmian w umowie najmu czy prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy. O ile w umowa najmu nie zawiera indywidualnych ustaleń pomiędzy najemcą a wynajmującym, w sytuacjach spornych zastosowanie mają przepisy ustawy o prawie lokatorów z dnia 21 czerwca 2001.

Prawo do wypowiedzenia umowy

Jednym z praw najemcy jest możliwość wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie jej trwania. Trzeba jednak zachować wówczas przewidziane w umowie terminy wypowiedzenia. W ustawie o prawie lokatorów wymienione zostały przypadki, w których możemy wypowiedzieć umowę bez zachowania tych terminów. O jakich sytuacjach mowa?

Jeżeli w chwili przekazania lokalu do użytkowania wychodzi na jaw, że ma on wady uniemożliwiające użytkowanie przewidziane w umowie, a wynajmujący odmawia ich bezzwłocznego usunięcia, prawem najemcy lokalu jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy. Prawo to przysługuje mu również wtedy, gdy wad nie da się usunąć lub gdy powstaną w trakcie użytkowania lokalu, ale wynajmujący nie usunie ich w ustalonym czasie.

Czytaj także: Jak wykonać zdjęcia mieszkania smartfonem?

Czy najemca musi zgadzać się na aneks do umowy?

Może zdarzyć się sytuacja, że lokal zmieni właściciela i nowy właściciel, w celu zmiany wysokości czynszu, będzie wymagał od najemcy podpisania aneksu do umowy. Prawem najemcy mieszkania jest wówczas odmowa podpisu. Jeśli dokona odmowy, nadal będzie obowiązywała stara wysokość czynszu, a jedynym wyjściem dla wynajmującego będzie wypowiedzenie umowy na warunkach, które są w niej określone, oczywiście jeśli są one zgodne z zapisami umowy o ochronie praw lokatora.

Warto dodać, że najemca odmawiający podpisania aneksu do umowy nie ma możliwości natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Umowa może zostać wówczas rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym tylko na drodze porozumienia stron.

Instalacja nowych urządzeń w mieszkaniu

Ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie mówi o tym, że to wynajmujący odpowiedzialny jest za utrzymanie w stanie funkcjonalności wszelkich instalacji i urządzeń, które związane są z budynkiem i zapewniają możliwość korzystania z wody, ciepła, paliw gazowych czy energii elektrycznej. W przypadku, gdy dotychczas używane instalacje i urządzenia wymagają wymiany, prawem najemcy jest oczekiwanie, że wymiany tej dokona wynajmujący. Jeśli jednak korzystanie z instalacji i urządzeń zagraża zdrowiu lub życiu, a wynajmujący uchyla się od niezwłocznej naprawy, prawem najemcy mieszkania jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy.

Kto opłaca koszt napraw i remontów?

To, kto ponosi koszty naprawy, zależne jest od tego, z jakiego powodu dana naprawa wynikła. Jeżeli do usterki doszło z winy najemcy, obowiązek pokrycia kosztów naprawy spoczywa na nim. Jeżeli zaś jakaś rzecz uległa naturalnemu zużyciu, to wynajmujący zobowiązany jest do naprawienia jej na swój koszt. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje jednak wyjątki od tej zasady. Dotyczą one tzw. nakładów drobnych, czyli drobnych usterek, takich jak naprawa uszkodzonej spłuczki czy cieknącego kranu. Nawet jeśli usterki te wynikły z naturalnego zużycia, pokrycie kosztów ich naprawy leży w obowiązku najemcy.

W sytuacjach nagłych, np. w przypadku zalania mieszkania, prawem najemcy lokalu użytkowego jest dokonanie naprawy we własnym zakresie i zażądanie od wynajmującego zwrotu poniesionych na to kosztów.

Obowiązkiem najemcy jest to, aby ewentualną chęć przeprowadzenia remontu konsultować z wynajmującym, a zgoda na remont powinna być potwierdzana w formie pisemnej. W przeciwnym razie wynajmujący nie tylko nie zwróci najemcy kosztów poniesionych na remont, ale ma prawo zażądać od niego przywrócenia stanu sprzed remontu, co dla najemcy wiąże się z kolejnymi kosztami. Tylko w sytuacji, gdy remont został przeprowadzony za zgodą wynajmującego, prawem najemcy jest żądanie zwrotu kosztów poniesionych na remont.

Czytaj także: Co zrobić gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Eksmisja lokatora

Wspomniana wcześniej ustawa o prawie lokatorów, oprócz praw przysługujących lokatorom, określa też obowiązki najemcy. Dotyczą one regularnej płatności czynszu i ewentualnych dodatkowych opłat za media, utrzymywania lokalu w porządku i właściwym stanie technicznych, a także użytkowania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem (np. nie można wykorzystywać lokalu jako siedziby firmy bez zgody właściciela).

Jeżeli obowiązki najemcy nie są przez niego dopełniane i mimo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego najemca nie chce wyprowadzić się z lokalu, właściciel ma prawo do jego eksmisji. W praktyce nie jest to jednak takie łatwe do wykonania, gdyż wynajmujący musi uzyskać wyrok sądu z klauzulą wykonalności, a następnie skierować sprawę do kancelarii komorniczej, przy czym w niektórych przypadkach nawet komornik nie ma możliwości eksmitowania uciążliwego najemcy.

Jeżeli chcesz poznać więcej tajników skutecznego inwestowania w nieruchomości, kup naszą książkę lub skorzystaj z naszych szkoleń stacjonarnych z flipowania.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: