Deweloperzy są zazwyczaj skorzy do opowiadania o swoich przedsięwzięciach. Roztaczają piękne wizje nowych osiedli, na których każdy będzie mógł uwić swoje wymarzone gniazdo. Warto jednak zapytać deweloperów o kwestie, które często bywają przez nich przemilczane.

Stan prawny, czyli najważniejsze pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania

Szukając nieruchomości na rynku wtórnym, jednym z najważniejszych kroków jest weryfikacja sprzedawcy pod kątem ewentualnego zadłużenia lokalu oraz kwestii właścicielskich. W przypadku inwestycji deweloperskich można wyjść z założenia, że sytuacja jest znacznie bardziej przejrzysta. Rzeczywistość nie jest jednak tak oczywista, dlatego jedno z pierwszych pytań w rozmowie z deweloperem powinno dotyczyć stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać budynek lub też kwestii własnościowych w sytuacji, kiedy nieruchomość jest już gotowa do zamieszkania.

Jeżeli lokal ma już założoną księgę wieczystą, to tam można znaleźć wszelkie informacje na ten temat. Dostęp w formie elektronicznej jest bezpłatny, wystarczy znać tylko numer księgi wieczystej danego mieszkania. Tam wymieni są wszyscy właściciele (jeśli jest ich kilku), użytkownicy, a także wskazany jest stan prawny oraz hipoteka.

Kwestie prawne mają związek również z umową zawieraną z deweloperem. Tzw. umowa deweloperska zawiera wiele ważnych elementów, np. dotyczących płatności. Są tam zapisane również kary za niedotrzymanie terminów budowy oraz sytuacje, w których kupujący może odstąpić od umowy. Warto zapytać o możliwość uzyskania wzoru takiej umowy w celu przeanalizowania wszystkich zapisów.

Czytaj także: Bank ziemi i jego znaczenie w inwestycji deweloperskiej

Pakiet deweloperski – dokumenty, które powinien dostarczyć deweloper

Prawne wątpliwości kupujących rozwiewa zazwyczaj pakiet deweloperski, czyli dokumenty dotyczące dewelopera oraz nieruchomości przez niego sprzedawanej. Do standardowego pakietu należą m.in.:

• Wzory umów wraz z załącznikami – powinny się tu znajdować chociażby takie dokumenty jak plan mieszkania czy harmonogram robót budowlanych;
• Aktualny odpis z księgi wieczystej – najlepiej z kopią dokumentu poświadczającego prawo własności dewelopera do gruntu oraz nieruchomości;
• Odpis KRS;
• Zaświadczenie o niezaleganiu we wpłatach na rzecz ZUS i Urzędu Skarbowego – wbrew pozorom są to ważne dokumenty, które świadczą o rzetelności i wypłacalności dewelopera.

O co pytać dewelopera przy kupnie mieszkania na etapie budowy?

Teoretycznie kupując mieszkanie na rynku pierwotnym na etapie dziury w ziemi, nabywca decyduje się na realizację konkretnego projektu, przedstawionego przez dewelopera. W praktyce jednak można ingerować w pewne aspekty projektu, żeby dopasować mieszkanie do własnych preferencji. W związku z tym można zapytać dewelopera o możliwość przesunięcia którejś ze ścian, jeśli akurat kupującemu zależy np. na większym salonie kosztem metrażu sypialni. Można też zapytać o to, kiedy na placu budowy pojawi się elektryk, który będzie wyznaczał miejsca pod włączniki oświetlenia oraz gniazdka elektryczne. Można wtedy wspólnie ustalić optymalne dla nowych właścicieli ustawienia.

Spora część inwestycji deweloperskich ma miejsce na przedmieściach, wobec czego jedno z ważniejszych pytań do dewelopera przed kupnem okazji inwestycyjnej powinno dotyczyć infrastruktury w najbliższym otoczeniu osiedla. Według badań preferencji mieszkaniowych Polaków, równie ważne co cena za metr kwadratowy czy układ pomieszczeń, są kwestie związane z otoczeniem. Chodzi o takie aspekty jak bliskość szkół, przedszkoli sklepów czy placówek medycznych.

Deweloper z pewnością posiada także wiedzę na temat planu zagospodarowania przestrzennego dla okolicy placu budowy. Warto upewnić się, czy w okolicy nie powstanie lada moment żaden wieżowiec ani głośna fabryka. Czasami też złudny może być widok za oknem, np. na tereny zielone, podczas gdy w planach ma w tym miejscu powstać supermarket. To kolejne szczegóły, które mogą wpłynąć na decyzję o zakupie mieszkania.

Czasami w okolicy brakuje nawet drogi, oświetlenia i chodnika, dlatego dobrze zapytać również o plany miasta lub gminy w temacie budowy infrastruktury dojazdu do nowego osiedla. W dzisiejszych czasach coraz większą rolę odgrywa Internet. Oczywistą sprawą jest podłączenie nieruchomości do wody, prądu czy gazu, ale warto też dowiedzieć się, czy do budynku doprowadzony będzie światłowód, który zagwarantuje szybkie i stabilne łącze.

Dobrze też skupić się na infrastrukturze samego osiedla. Często są to zamknięte obiekty, które posiadają podobny standard. Należą do nich miejsce parkingowe bądź garaż, zieleń, ewentualnie plac zabaw dla dzieci oraz piwnica lub komórka gospodarcza dla właścicieli mieszkań. Można w ten sposób uniknąć potem rozczarowań, takich jak np. niedostateczne oświetlenie osiedla czy brak miejsca do zabaw dla najmłodszych mieszkańców.

O co jeszcze zapytać dewelopera?

Jednym ze stałych elementów w procesie poszukiwania nowego mieszkania, jest poznanie dotychczasowych realizacji danego dewelopera. Dobrą praktyką jest odwiedzenie osiedli, które powstały dotąd i wypytanie mieszkańców o współpracę z danym deweloperem. Potem dobrze zapytać o dotychczasowe doświadczenia samego dewelopera, żeby porównać własne wrażenia ze słowami drugiej strony.

Jeżeli kupujący waha się względem danej nieruchomości, jednak nie chce stracić szansy na zakup, można zapytać dewelopera o możliwość bezpłatnej rezerwacji. Czasami można to zrobić na zasadzie dżentelmeńskiej umowy lub pisemnie.

W rozmowie z deweloperem można poznać też przewidywane koszty mieszkania. Czy to z racji dotychczasowych doświadczeń, a może na bazie własnych obliczeń, deweloper może w przybliżeniu podać koszt miesięcznych opłat. W przypadku nowych budynków można m.in. liczyć na niską opłatę z tytułu fundusz remontowego. W tym miejscu warto wspomnieć również o gwarancji, jakiej udziela deweloper. Dobrze szczegółowo wypytać o to, za co będzie odpowiedzialny deweloper, a jakie usterki właściciel musi usunąć na własny koszt.

Poniżej lista pozostałych pytań, które warto zadać deweloperowi:

• Jakie są plany zagospodarowania części wspólnej inwestycji?
• Jaki dokładnie będzie standard stanu deweloperskiego?
• Czy jest możliwość wykończenia mieszkania pod klucz?
• Czy garaż lub miejsce postojowe są dodatkowo płatne?
• Kto jest kierownikiem budowy?
• Na jakie strony świata skierowane są okna?
• Czy ściany są doliczane do powierzchni mieszkania?
• Czy mieszkanie nie sąsiaduje z windą?
• Czy w pobliżu są lub będą znajdować się dodatkowe miejsca parkingowe?
• Czy w inwestycji będą znajdować się lokale usługowe, a jeśli tak to jakie?
• Jaki jest harmonogram płatności?

Jak widać w rozmowie z deweloperem można poruszyć wiele kwestii, dotyczących zarówno samej nieruchomości, jak i jej okolic. Sumienny deweloper powinien znać odpowiedzi na większość z tych pytań albo przynajmniej wskazać instytucję, która posiada pożądane informacje.

Jeżeli interesuje Cię flipowanie nieruchomościami, oraz chcesz nauczyć się, jak zarabiać na nieruchomościach, to zapraszamy na nasze szkolenia!

Czytaj także: Ile środków potrzeba na pierwszy flip?
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: