Ocena wartości nieruchomości to temat, który zaprząta głowę zarówno właścicielom, jak i kupującym nieruchomość. Cena powinna być jednocześnie na tyle wysoka, by sprzedający uczciwie zarobił na transakcji oraz na tyle niska, by kupujący byli zainteresowani transakcją. Należy zwrócić uwagę, że ustalenie ceny nieruchomości, nie jest tym samym co jej wycena. Wycena nieruchomości stanowi urzędowe potwierdzenie jej wartości. Dokonać jej może uprawniony rzeczoznawca zgodnie z przepisami prawa.

Wycena nieruchomości

Normy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wycena jest wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego dedykowane uprawnienia. Na cele mieszkalne wykonuje się wycenę wartości rynkowej. Cena rynkowa jest tylko jednym z czynników branych pod uwagę przy ocenie wartości nieruchomości, poza nią bierze się pod uwagę stan prawny lokalu, stan techniczno-użytkowy, jego przeznaczenie oraz zagospodarowanie i otoczenie terenów w okolicy nieruchomości. Wycena przedstawiana jest w formie operatu szacunkowego.

Z koniecznością przejścia oficjalnej drogi mamy do czynienia przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, w trakcie postępowania sądowego (np. podział majątku) oraz w celu przedłożenia dokumentacji organom podatkowym. Koszt profesjonalnej wyceny mieszkania to od 300 do 1000 zł, a domu powyżej 500 zł. Do wyceny należy przedłożyć akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną i rzut techniczny lokalu. Listę rzeczoznawców znaleźć możemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, należy jednak pamiętać, że banki najczęściej honorują wyłącznie wyceny przeprowadzone przez wyznaczonych przez siebie specjalistów.

Zobacz także: jak negocjować warunki kredytowe z bankiem.

Jak samodzielnie ocenić wartość nieruchomości

Oceniając wartość nieruchomości samodzielnie, możemy skorzystać z narzędzi internetowych, takich jak "wyceniarki". Porównują one ceny podobnych nieruchomości, znajdujących się w okolicy, na podstawie ogłoszeń zamieszczonych przez pośredników nieruchomości. Korzystając z tego rodzaju narzędzia, podajemy wszelkie parametry mieszkania.

Krok po kroku

Na każdej ze stron oferujących szacunkową ocenę wartości nieruchomości znajdziemy dokładną instrukcję, opisującą cały proces. Jest on, jednak bardzo zbliżony dla każdego z narzędzi. Pierwszym krokiem jest podanie dokładnej lokalizacji lokalu, w kolejnych krokach możemy zostać poproszeni o informacje na temat powierzchni nieruchomości, liczby pomieszczeń w lokalu, liczby pięter w budynku, roku budowy budynku oraz standardu nieruchomości. Niektóre z wyceniarek pozwalają również potencjalnym nabywcom na określenie szacunkowego czasu dojazdu do ważnych dla nich lokalizacji, takich jak szkoła, miejsce pracy czy ulubiony sklep. Wycena online jest możliwa zarówno przy użyciu narzędzi darmowych, jak i płatnych. W przypadku narzędzi płatnych następnym krokiem będzie opłacenie wyceny. Po przejściu wszystkich kroków otrzymujemy dokładny raport, z reguły czas oczekiwania wynosi kilka minut. Ceny raportów w reguły wynoszą około 30 zł.

Najczęściej popełniane błędy w trakcie wyceny nieruchomości

• Zbyt duży czynnik emocjonalny. Kupujący nieruchomość często oceniają ją z poziomu bycia tu i teraz, dlatego nie jest dla nich istotny czynnik historii stojących za danym lokalem. Sprzedający może przeszacować wartość nieruchomości, ze względy na wartość sentymentalną. Nabywca może z kolei ocenić wartość lokalu zbyt optymistycznie, ciesząc się z inwestycji.
• Brak obiektywizmu. Sprzedający często myślą, że przez wzrost średniej ceny za metr nieruchomości, wartość ich lokalu automatycznie wzrosła od ceny zakupu. W praktyce przez lata mógł pogorszyć się stan techniczny lokalu, jego wygląd, ale również otoczenie nieruchomości i jej usytuowanie względem komunikacji miejskiej.
• Przyjmowanie, że ceny lokali na portalach ogłoszeniowych są cenami sprzedażowymi. Średnie ceny podażowe świadczą o tym, jakie są kwoty, za które właściciele chcieli sprzedać lokale, a nie o tym, jaka była faktyczna kwota uzyskana za sprzedaż lokalu.
• Porównywanie nieadekwatnych nieruchomości. Cena za metr kwadratowy domu są nieporównywalne do ceny metra kwadratowego mieszkania. Podobnie ceny nieruchomości znajdujących się w różnych dzielnicach nie są tożsame. Musimy więc wziąć pod uwagę, że wartość podobnego mieszkania w ścisłym centrum i na zaniedbanych obrzeżach miasta, w okolicy bardzo słabo skomunikowanej będzie się znacząco różnić.
• Przeszacowanie wartości wyposażenia i wystroju. Mieszkanie nawet po generalnym remoncie nie będzie miało dużej wartości, jeśli jego rozkład lub stan budynku, czy okolica będą pozostawiać wiele do życzenia. Ponadto nabywcy mogą mieć inną wizję lokalu, nie będą, więc zwracać uwagi na nawet najdroższe wyposażenie, gdy odbiega ono od ich estetyki.
• Nie wliczenie do ceny pola do negocjacji. Nabywcy powinni mieć możliwość, choćby drobnej negocjacji ceny. Biorąc pod uwagę, że koszt zakupu lokalu to kilkaset tysięcy złotych, trudno oczekiwać od kupujących braku prób negocjacji.
• Wycena lokalu na podstawie kwoty potrzebnej na dalsze inwestycje. Wartość posiadanego przez nas lokalu nie wzrasta tylko przez to, że na zakup innej inwestycji potrzebujemy określonej kwoty.

Na jakie czynniki należy zwrócić uwagę, kiedy samodzielnie wyceniamy nieruchomość?

• cena metra kwadratowego mieszkań w pobliżu,
• status finansowy potencjalnych nabywców,
• zalety i wady lokalizacji nieruchomości,
• stan techniczny nieruchomości oraz ewentualny szacunkowy koszt jej remontu,
• unikatowe cechy lokalu stanowiące o jego wyjątkowości,
• aktualna sytuacja rynkowa.

Jeżeli chcesz poznać więcej tajników dobrej oceny wartości nieruchomości, a także dowiedzieć się wszystkiego co potrzebne do skutecznego inwestowania w nieruchomości, skorzystaj z naszych szkoleń stacjonarnych. Jeżeli jednak wolisz od razu przejść do inwestowania powierzając nam całą pracę merytoryczną, skorzystaj z naszych okazji inwestycyjnych.

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: