Negocjacja ceny mieszkania

Na pewne upusty mogą liczyć zarówno osoby kupujące mieszkanie z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Konieczne będzie jednak poznanie mechanizmów rządzących branżą oraz odpowiednia argumentacja.

Czy negocjacja ceny mieszkania jest w dobrym guście?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się bardzo dynamicznie, a ceny rosną w zawrotnym tempie. Trend ten nie uległ zmianie nawet w czasie pandemii. Jak wynika z danych NBP, średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 10 261 zł/ m2, podczas gdy w analogicznym okresie ubiegłego roku było to 9 438 zł/m2. Podobnie wygląda sytuacja w większości dużych miast. Nikogo więc nie dziwi, że w obliczu tak dużego wydatku, powszechne staje się negocjowanie ceny mieszkania. Jest to ogólnie przyjęta praktyka, która nie wzbudza w deweloperach oburzenia. Wręcz przeciwnie – są oni przygotowani na pewne upusty, o czym świadczą różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych. Na rynku pierwotnym sięgają one średnio 400- 500 zł na metrze, na rynku wtórnym czasem nawet kilka razy więcej.

Jak negocjować zakup mieszkania od dewelopera?

Szukając nieruchomości na rynku pierwotnym, należy przeprowadzić bardzo dokładny research. Pozwoli to nie tylko porównać ze sobą wiele ofert i znaleźć tę najatrakcyjniejszą, ale również sprawdzić średni koszt podobnych mieszkań w okolicy. W ten sposób można się również przekonać, czy inni deweloperzy w tej samej cenie oferują dodatkowe korzyści – komórkę lokatorską, miejsce parkingowe, ubezpieczenie itp. Będzie to dobry punkt wyjścia do późniejszych negocjacji.

Dodatkowo warto zastanowić się, co jest dla nas priorytetem w kwestii zakupu mieszkania, a z czego możemy zrezygnować. Okoliczności, w których deweloperzy chętnie zgadzają się na obniżkę ceny to:

• Lokal na parterze lub na najwyższym piętrze, poddasze;
• Brak balkonu lub tarasu;
• Brak komórki lokatorskiej oraz prywatnego miejsca postojowego;
• Przechodnie pokoje, otwarta kuchnia itp.

Negocjacja ceny mieszkania – argumenty

Innymi czynnikami pozwalającymi na skuteczne negocjowanie ceny mieszkania są:

• Duża lokalna konkurencja – np. kilka osiedli mieszkaniowych różnych inwestorów, powstających w tej samej okolicy.
• Brak zainteresowania daną ofertą – jeśli ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości pojawiło się dawno, a mimo to wciąż nie znalazł się kupiec, deweloper będzie skłonny do udzielenia pewnego upustu.
• Mniej atrakcyjny układ mieszkania lub słabe nasłonecznienie – małe pokoje, zbyt długi przedpokój, aneks kuchenny zamiast osobnej kuchni, okna na stronę zachodnią lub północną – każda z tych cech znajdzie swoich zwolenników. Wiele osób lubi zacienione pomieszczenia, szczególnie jeśli mają one służyć jako sypialnia lub gabinet, natomiast otwarte kuchnie są obecnie bardzo popularnym trendem. Nie oznacza to jednak, że nie można wykorzystać tych argumentów podczas negocjacji mieszkaniowych.
•  Widok z okna – okolica w dużym stopniu wpływa na komfort mieszkania. Krajobraz, który rozpościera się za oknami ma więc spore znaczenie przy ustalaniu ostatecznej ceny. Niewielkie odległości od pozostałych budynków czy brak odpowiedniej infrastruktury na początkowym etapie budowy może stać się mocną kartą przetargową w ręku potencjalnego kupca.

Negocjacje przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Właściciel, który chce sprzedać nieruchomość, zazwyczaj jest bardziej podatny na argumenty o obniżeniu ceny niż deweloper. Warto to wykorzystać. Negocjacje mieszkania powinny być jednak poprzedzone dokładnym zapoznaniem się nie tylko z lokalem, ale również całym budynkiem, a nawet okolicą. W tym przypadku na obniżenie ceny mogą wpływać takie czynniki jak:

•  Jakiekolwiek mankamenty mieszkania – konieczność przeprowadzenia drobnych prac remontowym, naprawa niewielkich usterek, montaż nowych liczników itp. to sytuacje, które, choć dla nowego właściciela nie będą szczególnie kłopotliwe, pozwolą mu zbić cenę nieruchomości.
• Stan części wspólnych – choć sprzedający nie ma wpływu na to, jak wyglądają klatka schodowa, windy czy podwórko, z pewnością liczy się z tym, że jeśli wymagają one remontu, wartość jego nieruchomości spada.
• Rok budowy budynku – ogólna zasada jest taka, że im starsze mieszkania, tym większy rabat udaje się uzyskać.
• Kondygnacja – tak, jak w przypadku rynku pierwotnego, najmniejszym zainteresowaniem cieszą się lokale na parterze bez ogródków oraz te na najwyższym piętrze. Jeśli zastanawiasz się, jak targować cenę mieszkania, możesz wykorzystać ten argument.
• Otoczenie – spacerując po okolicy, można się przekonać, jak będzie wyglądało codzienne życie w danym miejscu. Duży supermarket obok budynku z pewnością wiąże się z dodatkowych hałasem, szczególnie w godzinach dostaw. To samo dotyczy ruchliwej ulicy, czy sąsiadów posiadających małe dzieci. Mimo że są to naturalne konsekwencje mieszkania w budynku o zabudowie wielorodzinnej w centrum miasta, można spróbować obrócić je na swoją korzyść.

Jak wynegocjować niższą cenę mieszkania?

Zarówno deweloperzy, jak i osoby sprzedające nieruchomości z drugiej ręki, zazwyczaj są otwarci na negocjacje. Trafiają do nich jednak odpowiednio użyte, merytoryczne argumenty, znajomość realiów oraz racjonalne podejście do tematu. Osoby, które przychodzą na spotkanie z myślą, ile można utargować przy zakupie mieszkania, a jednocześnie nie zadały sobie nawet trudu, by sprawdzić, jak wyglądają średnie ceny nieruchomości w okolicy, albo ile niesprzedanych lokali znajduje się w danym budynku, raczej nie mają dużych szans na powodzenie. Aby negocjacja ceny mieszkania była skuteczna, musi być rzeczowa i przebiegać w pozytywnej atmosferze.

Na dodatek zarówno deweloperzy, jak i osoby prywatne są bardziej skłonne do udzielania rabatów kupcom zdecydowanym na nabycie nieruchomości i elastycznym w kwestii płatności. Duże znaczenie ma tutaj, chociażby możliwość szybkiej wpłaty zadatku.

Ile można wynegocjować przy zakupie mieszkania?

Z pewnością bardziej spektakularnych zniżek można się spodziewać po mieszkaniach z drugiej ręki. Dane NBP pokazują, że w ostatnim kwartale 2020 r. dynamika cen transakcyjnych na wtórnym rynku nieruchomości w 10 największych polskich miastach wyniosła 1,3 proc. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną była uzależniona od lokalizacji – w Warszawie wynosiła średnio 1 821 zł/m2, natomiast w Krakowie 1702 zł/m2. Są to spore kwoty, które zachęcają do negocjacji.

Wiele osób zastanawia się, ile deweloper może zejść z ceny. Z pewnością nie będą to aż tak duże wartości jak na rynku wtórnym, można jednak liczyć na zniżki w wysokości kilkuset złotych na metrze. Przy zakupie mieszkania o powierzchni 45 m2 i rabacie 400 zł/m2 będzie to już 18 000 zł.

Negocjacja ceny mieszkania – ile procent uda się zyskać?

Celem każdego dewelopera jest maksymalizacja zysków pochodzących ze sprzedaży mieszkań. Nie dziwi więc, że nawet udzielając rabatów, stara się, by nie były one zbyt wysokie. Jeszcze kilka lat temu sięgały one maksymalnie 4-5% wartości inwestycji. W 2020 r., ze względu na pandemię oraz chwilowy przestój na rynku, można było uzyskać rabat w wysokości nawet 10%, co stanowi już całkiem dużą sumę. Ile można wynegocjować przy zakupie mieszkania obecnie? Na rynku pierwotnym realny jest upust w wysokości 7-10%, na rynku wtórnym nawet 2 razy więcej.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej, to zapraszamy na nasze szkolenia. U nas dowiesz się, co to jest flipowanie a także jak zarabiać na nieruchomościach.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: