Na czym polega najem z dojściem do własności?

Podczas wynajmowania mieszkania najemca płaci czynsz i pewną kwotę odstępnego właścicielowi nieruchomości, ponosząc przy tym również koszty mediów. Takie płatności nie przybliżają go jednak do tego, by kupić mieszkanie na własność. Czy można wynajmować lokal, ale mieć w perspektywie to, że kiedyś będzie on własnością najemcy?

Czym jest najem z dojściem do własności?

Najem mieszkania jest prowadzony na mocy przepisów Kodeksu cywilnego. W art. 659 KC wskazano istotę umowy najmu. Przez taką umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei druga strona umowy najmu, czyli najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Na tle definicji ustawowej można wyjaśnić, czym z kolei jest najem z dojściem do własności? Opinie ekspertów wskazują, że to taki najem mieszkania, który opiera się na stopniowym wykupie nieruchomości. Dany podmiot zaciąga kredyt na budowę mieszkań, a najemca spłaca mieszkanie w czynszu za najem lokalu. Po pewnym czasie staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a sam przez okres ten nie jest kredytobiorcą. Można powiedzieć, że następuje wykup mieszkania TBS.

Projekt rządowy Mieszkanie Plus

Najem z dojściem do własności zakłada między innymi rządowy program Mieszkanie Plus. Miasta biorące w nim udział zostały wskazane na stronach rządowych, podobnie jak wszelkie zasady dojścia do własności. W ustawie o ochronie praw lokatorów, w rozdziale Najem instytucjonalny, wskazano, że w programie Mieszkania Plus czynsz najmu w opcji dochodzenia do własności będzie wyższy niż czynsz za sam najem, ponieważ będzie uwzględniać też ratę za wykupienie mieszkania. Dojście do własności w programie Mieszkanie Plus realizowane ma być na zasadach komercyjnych, czyli całkowity kapitał, jaki będzie spłacany przez najemców w ratach czynszu będzie równy nakładom inwestycyjnym.

Warto zwrócić uwagę na art. 19l ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym założono, że roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej, jaka jest dla niego prowadzona. Podstawą wpisu jest umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Kto i gdzie może skorzystać z opcji najmu z dojściem do własności?

Przykładem funkcjonowania programu najmu z dojściem do własności jest Poznań, gdzie powstało nowe osiedle Poznańskiego TBS-u w urokliwiej dzielnicy – Strzeszynie. Uczestnikiem programu może być osoba fizyczna, która zgłosi chęć zawarcia z PTBS w imieniu własnym umowy partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz umowy najmu tego lokalu. W wyniku zawarcia takich umów uczestnik programu staje się jednocześnie partycypantem i najemcą lokalu mieszkalnego wybudowanego w ramach programu „Mieszkanie na wynajem z dojściem do własności”.

Nie każda osoba może stać się uczestnikiem programu. Musi spełnić pewne przesłanki, wśród których najczęściej znajdują się takie wymagania jak:

• Brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego na terenie danego miasta lub złożenie oświadczenie wyzbycia się posiadanego tytułu prawnego do dotychczasowego lokalu mieszkalnego.
• Spełnienie kryterium dochodowego – średni miesięczny dochód uczestnika w roku poprzedzającym rok, w którym składany jest wniosek, nie może przekraczać górnego limitu dochodowego, a jednocześnie musi być on odpowiednio wysoki.
• Rozliczanie lub zobowiązanie do rozliczania się z podatku dochodowego na terenie danego miasta, po podpisaniu umowy najmu.

Kiedy najem z dojściem do własności jest opłacalny?

Chcąc kupić mieszkanie, program najmu z opcją dojścia do własności, dla wielu konsumentów może okazać się korzystną alternatywą. Dzięki temu mogą nabyć nieruchomość w nowych blokach wielorodzinnych, a przy tym nie muszą sami zaciągać kredytu hipotecznego.

Fakt rozłożenia w czasie dochodzenia do własności nieruchomości w połączeniu z bieżącym najmem mieszkania, to zdecydowane atuty programu Mieszkanie Plus. Czynsz zawiera od razu ratę kredytu, który zaciąga podmiot budujący nieruchomości, które później przeznaczone są na wynajem z opcją późniejszego wykupu. Mieszkanie kupowane na raty w takim wypadku jest bardziej dostępne dla ludzi młodych, którzy na przykład znajdują się na etapie rozpoczynania swojej kariery zawodowej. Dla nich lokal wynajmowany z opcją wykupu umożliwi po pewnym czasie, w okresie od 5 do 25 lat na spłacenie mieszkania i obniżenie czynszu, jaki był za niego płacony. Osoby zainteresowane taką formą nabycia własnego „M” powinny sprawdzić, czy w ich mieście realizowany jest program Mieszkanie Plus. 

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zarabiania na nieruchomościach, to zapraszamy na nasze szkolenia. U nas dowiesz się co to jest flipowanie oraz będziesz mieć możliwość zakupu okazji inwestycyjnej.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: