Potencjalni kupcy mają do wyboru dwie możliwości – nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego. Każdy z tych przypadków jest nieco inny. O co pytać przy kupnie domu od dewelopera, a o co od obecnego właściciela?

Na co zwrócić uwagę, kupując dom z rynku pierwotnego?

Najważniejszą kwestią jest weryfikacja dewelopera. Aby mieć pewność, że jest on wiarygodny, warto zapoznać się z jego wcześniejszymi inwestycjami oraz opiniami innych klientów. Dobrym sposobem na sprawdzenie prowadzonej przez niego działalności jest również zasięgnięcie informacji w Krajowym Rejestrze Długów, Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz Polskim Związku Firm Deweloperskich. KRD dysponuje danymi dotyczącymi płynności finansowej dewelopera, jego wypłacalności oraz ewentualnego postępowania likwidacyjnego. W PZFD można zaczerpnąć szczegółowych informacji na temat podmiotów z branży nieruchomości, natomiast w CEDiG-u sprawdzić uzyskane przez dewelopera pozwolenia i licencje.

Jeśli deweloper nie wzbudza żadnych podejrzeń, kolejnym krokiem powinno być dokładne przyjrzenie się projektowi. Zazwyczaj zakup nieruchomości następuje na wczesnym etapie inwestycji, kiedy nie można jeszcze obejrzeć efektów budowy. Konieczne jest więc sprawdzenie, czy projekt domu spełnia nasze oczekiwania. Ważna będzie tu nie tylko wielkość działki oraz nieruchomości, ale również liczba pokoi i pomieszczeń gospodarczych, ilość kondygnacji, typ domu (może to być budynek wolnostojący, bliźniak, szeregówka itp.), możliwość wprowadzania poprawek do projektu itp. Warto też sprawdzić, czy cena transakcyjna obejmuje całość inwestycji, czy np. za garaż trzeba będzie dodatkowo dopłacić. Istotną kwestią jest dopilnowanie, by w ostatecznej cenie znalazł się również koszt przeniesienia własności z dewelopera na kupującego.

O co pytać przy kupnie domu od dewelopera – rodzaje umów

Decydując się na kupno nieruchomości z rynku pierwotnego, najczęściej podpisuje się dwa osobne dokumenty. Są to:

• Umowa przedwstępna (rezerwacyjna)
• Umowa deweloperska

Umowa rezerwacyjna nie wiąże się z przeniesieniem własności na kupującego, jest raczej formą zabezpieczenia jego interesów w czasie trwania inwestycji. W związku z tym nie musi być podpisywana u notariusza. Ostateczny akt sprzedaży nieruchomości (czyli umowa deweloperska) wymaga formy aktu notarialnego, a w czasie jej podpisania dochodzi również do utworzenia i dodania odpowiednich wpisów do księgi wieczystej. Warto jednak pamiętać, że dopilnowanie tego obowiązku leży po stronie kupującego.

Przed podpisaniem umowy należy dokładnie przestudiować jej treść, sprawdzając, czy zawiera wszystkie niezbędne informacje. Do najważniejszych elementów umowy deweloperskiej należą:

• Określenie stron umowy;
• Przedstawienie dokładnego opisu nieruchomości oraz jej standardu;
• Ustalona cena;
• Termin realizacji inwestycji;
• Termin podpisania aktu notarialnego;
• Czytelne podpisy każdej ze stron.

Dobrym zabezpieczeniem jest również zawarcie w niej zapisów regulujących:

• możliwość odstąpienia od umowy, w przypadku jeśli deweloper nie wywiąże się z któregoś z jej punktów;
• wystąpienie o wypłatę odsetek karnych w przypadku, gdy deweloper nie odda inwestycji w terminie;
• zwrot dwukrotności wpłaconego zadatku, jeśli umowa zostanie rozwiązana z winy dewelopera.

Czytaj także: Inwestowanie w domy i grunty

Dom z rynku pierwotnego – co jeszcze warto wiedzieć?

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek. Pozwoli to uniknąć zaskoczenia, gdy okaże się, że na pobliskim terenie w ciągu kilku lat ma powstać duże osiedle mieszkaniowe, zakład przemysłowych czy hale magazynowe.

Odbiór nieruchomości – o czym pamiętać?

Aby mieć pewność, że zakupiony przez nas dom wygląda tak, jak na oglądanym wcześniej planie i nie posiada żadnych usterek, przed odbiorem konieczne jest dokonanie oględzin. Najlepiej wybrać się na nie ze specjalistą w dziedzinie budownictwa – sprawdzi on, czy stan domu jest odpowiedni. Data odbioru nieruchomości zazwyczaj jest określona w umowie deweloperskiej, dlatego kupujący ma dużo czasu na odpowiednie przygotowanie się do niego. Zauważenie jakichkolwiek wad i usterek powinno być od razu zgłoszone deweloperowi.

Na co zwrócić uwagę kupując dom z rynku wtórnego?

Nieruchomości pochodzące z drugiej ręki rządzą się innymi prawami. Przede wszystkim są to budynki, które już stoją, trzeba więc dokładnie sprawdzić ich stan techniczny oraz aktualną dokumentację. Najważniejszą kwestią jest zweryfikowanie stanu prawnego domu oraz całej działki. Aby to zrobić, należy poprosić o wgląd do księgi wieczystej. Jest to rejestr, w którym widnieją informacje dotyczące nieruchomości, jej dokładny opis, zawierający m.in. adres, numery działek, na których się znajduje czy powierzchnię. Można tak również sprawdzić, kto jest jej aktualnym właścicielem, czy osoby trzecie mają prawa do nieruchomości lub czy jest ona obciążona hipoteką. Ważne są nie tylko wpisy w księdze wieczystej, ale również zamieszczone w niej wzmianki. Świadczą one o tym, że złożono wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony.

Podczas podpisania umowy u notariusza, konieczne jest dokonanie zmian w księdze wieczystej – tak, jak w przypadku domów z rynku pierwotnego, obowiązek ten spoczywa na kupującym.

Warto także zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego dla okolicznego terenu. Szczególne znaczenie ma kwalifikacja pobliskich działek – te oznaczone jako inwestycyjne, mogą wiązać się z powstaniem w sąsiedztwie np. kompleksu budynków przemysłowych.

O co zapytać, kupując dom z rynku wtórnego?

W przeciwieństwie do nieruchomości z rynku pierwotnego tutaj nie istnieje ryzyko niezrealizowania inwestycji w terminie czy niewypłacalności dewelopera. Problemem może się jednak okazać przeszacowanie ceny domu lub jego ukryte wady. Aby tego uniknąć, należy bardzo dokładnie obejrzeć działkę oraz budynek. Warto również zdecydować się na pomoc specjalisty, który określi stan techniczny domu oraz rzeczoznawcy, który wyceni jego realną wartość.

Co sprawdzić przy zakupie domu z drugiej ręki? Podczas oględzin należy zwrócić uwagę na takie kwestie jak:

• wielkość oraz położenie działki;
• powierzchnię domu, ilość pięter i pokoi, ich rozmieszczenie;
• konieczność przeprowadzenia poprawek, prac remontowych czy naprawy usterek;
• obecność dodatkowych zabudowań, takich jak garaż, altana, szopa, pomieszczenia gospodarcze itp.
• rok budowy domu;
• rodzaj i jakość drogi dojazdowej;
• doprowadzone do działki media, podłączenie do kanalizacji, rodzaj ogrzewania itp.;
• możliwość przeprowadzenia dodatkowych inwestycji na terenie działki, np. budowa altany ogrodowej, basenu itp. – w takim przypadku konieczne jest zmierzenie odległości pomiędzy już istniejącymi budynkami oraz zabudowaniami na sąsiadujących działkach i sprawdzenie, czy są one zgodne z przepisami prawa budowlanego.

Oględziny nieruchomości – co sprawdzić przy zakupie domu?

Przed zakupem domu należy go dokładnie obejrzeć. Najlepiej zrobić to w towarzystwie fachowca budowlańca. Szybko i profesjonalnie oceni on stan techniczny budynku i oszacuje ewentualne koszty remontu. Na co zwrócić uwagę podczas oględzin domu? Oto najważniejsze kwestie:

• stan konstrukcji nośnej budynków, czyli murów, sufitów, elewacji itp.;
• stan więźby dachowej oraz pokrycia dachu;
• stan podłóg;
• jakość stolarki okiennej oraz drzwi;
• stan instalacji elektrycznej, wodociągowo-kanalizacyjnej i grzewczej

Warto również sprawdzić stan techniczny budynków przynależnych do domu, ogrodzenia, bramy wjazdowej itp.

Co powinno wzbudzać niepokój? Przede wszystkim wszelkie uszkodzenia, niedokończone naprawy, wykwity pleśni i grzyba, zły stan desek, popękane rurki instalacyjne, nadmierna wilgoć, korozja, cieknące krany, nieszczelne okna itp.

Oględziny najlepiej przeprowadzić kilkukrotnie, o różnych porach dnia – zmieniające się oświetlenie pozwala na dostrzeżenie pewnych szczegółów, które wcześniej dały się przeoczyć. Dobrym pomysłem jest również dokładne zapoznanie się z okolicą – sprawdzenie, jaki poziom hałasu tam panuje, czy w niedużej odległości znajduje się ruchliwa ulica, czy drogi dojazdowe są w dobrym stanie itp.

Warto dodać, że za wady ukryte, których nie można było zauważyć podczas oględzin domu, odpowiada sprzedający. Jest on zobowiązany do naprawy usterki lub pokrycia jej kosztów.

Czytaj także: Jak finansować inwestycje deweloperskie?

Na co zwrócić uwagę przy kupnie domu – najważniejsze dokumenty

Jeśli po dokładnym obejrzeniu nieruchomości nadal jesteś nią zainteresowany, powinieneś poprosić obecnego właściciela o wgląd do dokumentacji. Należą do niej:

• pozwolenie na budowę;
• wszystkie projekty;
• dziennik budowy;
• protokół odbioru nieruchomości;
• odpis lub numer księgi wieczystej;
• zaświadczenie potwierdzające niezaleganie z podatkiem od nieruchomości;
• informacja o liczbie osób aktualnie zameldowanych w domu;
• ewentualne informacje o zmianach w projekcie;
• informacja o liczbie właścicieli nieruchomości.

Aspekty ekologiczne – o co pytać przy zakupie domu?

Obecnie rosnącą popularnością cieszą się nieruchomości posiadające świadectwo efektywności energetycznej oraz przystosowane do wykorzystania odnawialnych źródeł energii. Warto sprawdzić, w jaki sposób ogrzewany jest dom (przyłącz do sieci ciepłowniczej, piec, pompa ciepła, fotowoltaika itp.).

Wszelkie ekologiczne rozwiązania, takie jak panele słoneczne, rekuperacja, przydomowa oczyszczalnia czy zbiornik na deszczówkę zwiększają jego wartość. Ważną kwestią dotyczącą domów z rynku wtórnego jest także termomodernizacja – jeśli budynek zapobiega ubytkowi ciepła, będzie tańszy w utrzymaniu.

Zakup domu to poważna i kosztowna inwestycja, do której należy się odpowiednio przygotować. Znaczenie ma nie tylko wybór konkretnej okazji inwestycyjnej z rynku pierwotnego lub wtórnego, ale również sprawdzenie jej stanu prawnego i technicznego, zweryfikowanie umów i dokumentów oraz zapoznanie się z okolicą. Warto również skorzystać z pomocy specjalisty z zakresu budownictwa, a w przypadku domów z drugiej ręki, również rzeczoznawcy.

Jeżeli interesuje cię flipowanie nieruchomościami, oraz chcesz się dowiedzieć jak skutecznie handlować nieruchomościami, to zapraszamy na nasze szkolenia.
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: