Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. Dzięki temu niemal każdy kupiec znajdzie na nim lokal odpowiadający własnym oczekiwaniom. Jednak bez względu na to, czy planuje zakup  nowego, czy pochodzącego z drugiej ręki mieszkania, musi pamiętać o kilku ważnych kwestiach.

Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania – podstawowe zagadnienia

W pierwszej kolejności konieczne jest określenie własnych priorytetów. Warto zastanowić się nad preferencjami dotyczącymi lokalizacji, rodzaju zabudowy, budynku oraz samego lokalu. Bardzo ważnym czynnikiem jest również budżet, jaki chcemy przeznaczyć na zakup nieruchomości oraz sposób jej finansowania. Dopiero połączenie tych wszystkich elementów da pełny obraz wymarzonego lokum.

Możemy szukać mieszkania samodzielnie, porównując ze sobą różne oferty lub skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. Ta pierwsza opcja wymaga więcej czasu i cierpliwości. Trzeba sprawdzać stan lokali, zapoznawać się ze wszystkimi aspektami prawnymi i osobiście dopełniać wszelkich formalności. Druga opcja jest wygodniejsza, wiąże się jednak z wyższymi kosztami – to pośrednik wyszukuje najatrakcyjniejsze oferty i przedstawia je klientom. Konieczne jest jednak opłacenie prowizji dla biura. 

Rynek pierwotny czy wtórny?

Oba te rozwiązania są równie popularne i prawdopodobnie każde z nich ma tyle samo zwolenników, co przeciwników.

Skorzystanie z oferty dewelopera jest dobrym wyborem dla osób, które chcą być pierwszymi właścicielami mieszkania. Jego zaletą jest również nowoczesne budownictwo, możliwość wprowadzania pewnych zmian na etapie projektu oraz dopiero tworząca się wspólnota sąsiedzka. Potencjalni kupcy muszą się jednak liczyć z tym, że większość inwestycji deweloperskich sprzedawana jest na wczesnym etapie budowy, co opóźnia czas wprowadzenia się, a do kosztów zakupu należy doliczyć jeszcze koszt wykończenia mieszkania.  Z pewnością nie jest to rozwiązanie dla osób, które chcą  znaleźć nowe lokum i szybko w nim zamieszkać.

Mieszkania dostępne na rynku wtórnym fizycznie już istnieją, można je więc obejrzeć oraz ocenić ich stan. Zazwyczaj znajdują się one w lokalizacji wyróżniającej się znacznie lepszą infrastrukturą niż dopiero powstające osiedla. Są również wykończone, a niekiedy nawet wyposażone w podstawowe sprzęty. Niestety, nawet przy świetnym stanie mieszkania z drugiej ręki, wspólne części budynku, takie jak klatki schodowe, windy czy schowki bywają znacznie bardziej wyeksploatowane, co może wpłynąć na wyższe opłaty na fundusz remontowy.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania – lokalizacja

Na początku należy określić, czy nieruchomość powinna się znajdować w centrum, czy na obrzeżach miasta. Równie ważne jest sprawdzenie odległości dzielącej wybrane mieszkanie od często odwiedzanych miejsc, takich jak praca, szkoła dziecka itp. oraz zmierzenia czasu potrzebnego na dotarcie do nich. Będzie to miało duże znaczenie podczas codziennego funkcjonowania. Kolejnym ważnym problemem jest infrastruktura osiedla. Warto sprawdzić, czy w bliskiej odległości znajdują się sklepy, punkty usługowe, przedszkola, żłobki, gabinety medyczne itp. Dobrze też zwrócić uwagę, czy do osiedla została doprowadzona droga dojazdowa i jaki jest jej stan. Dla wielu osób ważna będzie również obecność terenów zielonych, placów zabaw, ścieżek rowerowych czy tras rekreacyjnych.

Rozważając wybór lokalizacji przyszłego mieszkania, najlepiej poprosić o wgląd w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Znajdujące się w nim zapisy pozwolą sprawdzić, czy łąka, na którą obecnie roztacza się widok z mieszkania, za kilka lat nie zamieni się w plac budowy, a następnie w kolejne osiedle lub zakłady przemysłowe. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, można również zapytać dewelopera, ile etapów budowy planuje. Dzięki temu zyskamy pogląd na to, jak dużo czasu zajmą prace budowlane i remontowe.

Wybór rodzaju zabudowy oraz budynku

Decydując się na zakup nieruchomości w okazyjnej cenie, do wyboru mamy najczęściej osiedla z wysoką, mieszaną lub niską zabudową. Niektórzy deweloperzy decydują się także na budowę niewielkich, ekskluzywnych osiedli, zazwyczaj zamkniętych i chronionych. Natomiast mieszkania z drugiej ręki dostępne są również w zabytkowych kamienicach, najczęściej zlokalizowanych w centrum miasta. Wybierając rodzaj budynku, należy zastanowić się, czy zależy nam na prywatności i niewielkiej liczbie sąsiadów, które zapewni kameralne osiedle w niskiej zabudowie, czy na  nieruchomości z pięknym widokiem, roztaczającym się z jednego z najwyższych pięter wieżowca.

Ważny jest też stan oraz wygląd samego budynku. Warto sprawdzić:

• rok budowy:
• materiały, z których został zbudowany:
• stan przestrzeni wspólnych (windy, klatki schodowe, zsypy, itp.):
• obecność udogodnień dla osób z niepełnosprawnościami:
• obecność garażu podziemnego lub miejsc parkingowych obok budynku, komórek lokatorskich, stojaków na rowery itp.

Na co zwracać uwagę kupując mieszkanie – wybór lokalu

Rozpoczynając poszukiwanie wymarzonej nieruchomości, należy się zastanowić nad takimi kwestiami jak:

• Metraż;
• Ilość pomieszczeń oraz ich rozkład;
• Kondygnacja, na której jest położone;
• Obecność balkonów, tarasu lub przynależnego do mieszkania ogródka;
• Ekspozycja oraz nasłonecznienie mieszkania;
• Standard wykończenia;
• Możliwość wprowadzania pewnych zmian w projekcie (otwarcie kuchni, zmiana układu niektórych ścian itp.).

Oczywiście kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, możliwe jest sprawdzenie tego jedynie w projekcie, ponieważ większość inwestycji w momencie sprzedaży jest na początku budowy. Należy jednak pamiętać, że deweloper jest zobowiązany do przekazania dokładnie takiego mieszkania, jakie zostało przedstawione na planach i opisane w umowie. Wszelkie odstępstwa od warunków umowy mogą stanowić podstawę do odstąpienia od niej oraz zwrotu poniesionych kosztów.

Wybór sposobu finansowania – możliwe opcje

Najpopularniejszymi sposobami płatności za zakupione mieszkanie jest finasowanie kredytem hipotecznym lub płatność gotówką. Do mniej powszechnych, lecz coraz częściej pojawiających się opcji należą również raty zaciągane u dewelopera lub sprzedawcy mieszkania . Pozwalają one na wpłatę części kwoty (zazwyczaj ok. 30 proc.) od razu oraz spłatę reszty w wygodnych transzach nawet przed kilkanaście lat, bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego.

Decydując się na finansowanie nieruchomości kredytem, należy liczyć się z koniecznością określenie zdolności kredytowej (to od niej zależy wysokość przyznanych środków) oraz wpłaty wkładu własnego. Obecnie jego minimalna stawka wynosi 10 proc. wysokości kredytu, jednak coraz więcej banków podnosi ją do 20 proc. Obliczając budżet przeznaczany na nowe mieszkanie, należy więc doliczyć do niego koszt wkładu własnego.

Na co zwracać uwagę kupując mieszkanie na rynku pierwotnym?

Pierwszym etapem jest wybór dewelopera oraz konkretnej inwestycji. Najlepiej kierować się renomą danej firmy, a także opiniami klientów. Ważne jest sprawdzenie wiarygodności i wypłacalności dewelopera. W tym celu warto zajrzeć do Krajowego Rejestru Długów czy Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Ten pierwszy w czytelny sposób pokaże, czy dany deweloper nie jest w stanie upadłości lub likwidacji, natomiast drugi stanowi rozbudowaną bazę danych o ponad 200 firmach z branży. Można tam zaczerpnąć wielu cennych informacji na temat konkretnego podmiotu.

Niezwykle ważnym dokumentem jest księga wieczysta. W przypadku nowej nieruchomości nie będzie w niej wielu wpisów. Powinny się tam jednak znajdować informacje na temat prawa do gruntu oraz pozwoleń na budowę. W czasie podpisania umowy deweloperskiej, które odbywa się w obecności notariusza, własność nieruchomości zostanie przeniesiona na kupca, a do księgi wieczystej dodane odpowiednie wpisy. Należy jednak pamiętać, że dopilnowanie tej formalności leży po stronie kupującego.

Formalności związane z zakupem nieruchomości z drugiej ręki

W tym przypadku również ważne jest dokładne zaznajomienie się ze wszystkimi wpisami w księdze wieczystej oraz dokumentacją mieszkania. Konieczne jest sprawdzenie jego stanu prawnego, czyli tego, kto jest jego aktualnym właścicielem (oraz ilu ich jest), czy osoby trzecie mają jakiekolwiek prawa do nieruchomości lub, czy jest ona obciążona hipoteką.

Przed zakupem należy też poprosić o wgląd w dokumentację, potwierdzającą np. liczbę aktualnie zameldowanych pod danych adresem osób lub niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

Warto pamiętać, że każdy akt notarialny dotyczący nieruchomości można w szybki i prosty sposób znaleźć w Internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi wieczystej.

Na co patrzeć przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Nieruchomość z drugiej ręki przed zakupem powinna być dokładnie obejrzana. Najlepiej przeprowadzić oględziny w towarzystwie specjalisty z branży budowlanej, który określi rzeczywisty stan mieszkania, oceni, jakich prac remontowych wymaga i zweryfikuje, czy cena nie została przeszacowana. Na co zwracać największą uwagę? Oto najważniejsze kwestie:

• Standard mieszkania;
• Stan ścian, podłóg i sufitu;
• Jakość użytych do wykończenia materiałów;
• Stan okien oraz drzwi wewnętrznych i zewnętrznych;
• Stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej oraz elektrycznej;
• Dostęp do części wspólnych, garażu komórki lokatorskiej itp.

Każda usterka wiąże się z koniecznością przeprowadzenia napraw lub remontu, co obniża cenę mieszkania. Niepokój powinny wywołać natomiast problemy z którąkolwiek z instalacji, nieszczelne okna, wilgoć, grzyb czy pleśń na ścianach. Przed podpisaniem umowy dobrze jest dowiedzieć się, jaka jest wysokość czynszu spółdzielczego (jeśli występuje) oraz obecność dodatkowych opłat administracyjnych i eksploatacyjnych. Dobrze jest także zapoznać się z najbliższą okolicą i porozmawiać z sąsiadami. Często daje to bardzo dobry ogląd na atmosferę panującą w budynku.

Podpisanie umowy

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, najczęściej podpisuje się dwa dokumenty:

• Umowę rezerwacyjną, nazywaną również przedwstępną;
• Umowę deweloperską

Umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie obu stron na czas trwania inwestycji i nie musi mieć formy aktu notarialnego. Natomiast umowa deweloperska zawsze podpisywana jest u notariusza. W tym czasie wprowadzane są również odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych.

Umowa deweloperska powinna być właściwie zbudowana i zawierać pewne stałe elementy, do których należą:

• Określenie stron umowy;
• Dokładny opis mieszkania;
• Całkowitą cenę nieruchomości;
• Termin wpłaty kolejnych transz;
• Ustalony termin realizacji inwestycji;
• Datę podpisania aktu notarialnego oraz czytelne podpisy każdej ze stron.
• W celu zabezpieczenia można do niej również dodać zapisy pozwalające na:
• Odstąpienie od umowy w sytuacji, gdy deweloper się z niej nie wywiąże;
• Zwrot podwojonej wysokości zadatku, jeśli z winy dewelopera umowa zostanie rozwiązana;
• Możliwość wystąpienia o wypłacenie odsetek karnych za przedłużający się czas inwestycji.

W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego procedura wygląda bardzo podobnie. Zazwyczaj również podpisuje się dwie umowy - przedwstępną oraz kupna (ta druga musi mieć formę aktu notarialnego). Aby mieć pewność, że zawiera wszystkie istotne punkty, najlepiej poprosić o jej sporządzenie prawnika.

Odbiór mieszkania

Ostatnią formalnością związaną z zakupem nieruchomości od dewelopera jest odbiór mieszkania. Nie może on polegać na pobieżnym obejrzeniu lokalu, lecz dokładnym sprawdzeniu jego stanu i zgłoszeniu wszystkich ewentualnych usterek czy nieprawidłowości. Warto przyjść na niego dobrze przygotowanym lub skorzystać z pomocy fachowca budowlańca. Podpisanie odbioru powinno się odbyć dopiero po sprawdzeniu, że stan mieszkania jest zgodny z umową. Przewidziany termin odbioru zazwyczaj określony jest w umowie deweloperskiej.

Warto również pamiętać, że za wszelkie wady ukryte, niemożliwe do zidentyfikowania podczas odbioru nieruchomości odpowiada sprzedający, który zobowiązany jest do usunięcia ich lub pokrycia całkowitych kosztów naprawy. Dotyczy to zarówno mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Zakup mieszkania to poważna inwestycja, która wymaga właściwego podejścia. Aby wybrać właściwą nieruchomość, trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników, takich jak lokalizacja, rodzaj zabudowy czy układ mieszkania, a następnie dopilnować wszystkich kwestii prawnych.

Jeżeli chcesz nauczyć się, jak handlować nieruchomościami i na tym zarabiać, to zapraszamy na nasze szkolenia z flipowania!
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: