Mogłoby się wydawać, że najtrudniejszym zadaniem jest znalezienie atrakcyjnej inwestycji. W rzeczywistości jednak większe znaczenie ma dokładne sprawdzenie jej stanu technicznego i prawnego oraz dopilnowanie wszelkich formalności.

Na co zwracać uwagę przy zakupie domu od dewelopera?

Nieruchomości z rynku pierwotnego każdego roku przybywa. W związku z tym znalezienie interesującego domu nie powinno stanowić problemu. Kupcy do wyboru mają jednorodzinne domy wolnostojące, budynki w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. O czym jednak powinni pamiętać przed zawarciem transakcji?

Najczęściej pierwszym krokiem jest poszukiwanie nieruchomości. Najlepiej przejrzeć przynajmniej kilkanaście ofert i dokładnie je ze sobą porównać, biorąc pod uwagę ceny, standard inwestycji czy termin jej oddania do użytku.

Następnie powinna nastąpić weryfikacja dewelopera. Zakup domu to zbyt duża inwestycja, by powierzyć ją komuś niewiarygodnemu. Warto więc dokładnie prześwietlić historię działania danej firmy, jej wcześniejsze realizacje oraz opinie klientów. Rzetelny deweloper będzie się cieszył renomą w środowisku. Dobrym pomysłem jest również sprawdzenie wpisów na jego temat w Krajowym Rejestrze Długów, Polskim Związku Firm Deweloperskich lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wszelkie niepokojące informacje umieszczone tam, powinny wzmóc czujność.

Następnie konieczne będzie dokładne zapoznanie się z projektem domu – deweloperzy najczęściej sprzedają je na etapie tzw. dziury w ziemi, czyli na początku inwestycji, kiedy budynek jeszcze fizycznie nie istnieje. Warto sprawdzić nie tylko metraż, ilość pomieszczeń i kondygnacji, ale również wykorzystywane materiały, ilość i wielkość okien, obecność garażu itp.

Jeśli nic nie wzbudza naszych wątpliwości, a projekt jest satysfakcjonujący, możemy przystąpić do podpisania umowy.

Czytaj także: Inwestowanie w domy i grunty

Kupno domu – na co zwracać uwagę? Umowa

Deweloperzy zazwyczaj proponują dwie umowy:

• Przedwstępną – stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, gwarantuje rezerwację nieruchomości oraz uruchamia procedurę udzielania kredytu hipotecznego;
• Deweloperską – jest to ostateczny, wiążący dokument, przenoszący własność na nowego właściciela.

Bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie, czy umowa zawiera wszystkie niezbędne elementy jeszcze przed jej podpisaniem. Należy również pamiętać, że umowa deweloperska musi posiadać formę aktu prawnego, podpisywanego u notariusza. W innym przypadku nie ma mocy prawnej. Co powinno się znaleźć w umowie?

• Dokładne określenie obu stron transakcji;
• Szczegółowy opis nieruchomości, uwzględniający jej metraż, lokalizację, standard itp.;
• Ostateczna cena;
• Termin oraz sposób uregulowania płatności;
• Data podpisania umowy;
• Czytelne podpisy każdej ze stron

W związku z tym, że zakup nieruchomości, która dopiero powstaje, wiąże się z pewnym ryzykiem, warto wprowadzić do umowy kilka klauzuli, które zapobiegną nierzetelności dewelopera. Należą do nich:

• Zapis o możliwości zerwania umowy, jeśli którykolwiek z jej warunków nie zostanie spełniony;
• Możliwość wystąpienia o naliczenie odsetek karnych za opóźnienie w oddaniu inwestycji do użytku

Po podpisaniu umowy konieczne jest również wprowadzenie stosownych wpisów do księgi wieczystej. Aby to zrobić, należy złożyć do sądu odpowiedni wniosek i uregulować opłatę sądową. Aktualizacja wpisów w księdze wieczystej jest obowiązkiem kupującego i to on poniesie ewentualne konsekwencje niedopilnowania go. Warto więc o tym pamiętać.

Pytania przy kupnie domu od dewelopera

Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości, dobrze jest poprosić dewelopera o wgląd do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić kwalifikację sąsiednich działek. Dzięki temu unikniemy rozczarowania, gdy za kilka lat okaże się, że w cichej i spokojnej okolicy powstaje duże centrum handlowe lub firma przemysłowa. Można również zapytać, ile etapów inwestycji w tej lokalizacji planuje deweloper. Pozwoli to umiejscowić w czasie okres prowadzonych tam prac budowlano-remontowych.

Odbiór domu od dewelopera – o czym należy pamiętać?

Jest to bardzo ważny moment, który daje możliwość zweryfikowania rzeczywistego stanu nieruchomości oraz zgłoszenia wszelkich usterek. Warto więc dobrze się do niego przygotować. Osoby, które nie posiadają wystarczającej wiedzy z zakresu budownictwa, mogą skorzystać z pomocy specjalisty. Należy skontrolować nie tylko efekt wizualny i zgodność z projektem, ale również stan ścian, podłóg i sufitów, okien oraz wszystkich instalacji. Termin odbioru najczęściej określony jest w umowie deweloperskiej.

Pytania przy zakupie domu z rynku wtórnego

W przypadku nieruchomości z drugiej ręki sytuacja wygląda nieco inaczej, chociażby ze względu na fakt, że od jakiegoś czasu fizycznie już istnieją. Konieczne jest więc bardzo dokładne obejrzenie całej nieruchomości – nie tylko domu, ale również przylegających do nich zabudowań, takich jak garaż, altana czy budynek gospodarczy oraz ogrodu. Na oględziny warto zarezerwować więcej czasu, aby przyjrzeć się takim kwestiom jak:

•  Powierzchnia oraz położenie działki;
• Całkowita powierzchnia domu, ilość kondygnacji i rozlokowanych na niej pomieszczeń;
• Rok budowy budynku oraz ewentualne późniejsze przeróbki ze zmianą planu;
• Stan techniczny budynku – pozwoli to określić, czy konieczne będą prace remontowe, a jeśli tak, jaki będzie ich koszt;
• Doprowadzone media (elektryczność, ogrzewanie, kanalizacja);
• Stan pozostałych zabudowań na działce, ogrodzenia, bramy wjazdowej, bramy do garażu itp.;
• Rodzaj ogrzewania domu;
• Zastosowane rozwiązania ekologiczne lub możliwość wprowadzenia ich

Oglądanie domu – o co pytać?

Tak, jak w przypadku odbioru, na oględziny najlepiej udać się w towarzystwie specjalisty z zakresu budownictwa, który będzie w stanie dokładnie określić stan oraz realną wartość domu. Wyceni również koszt remontu, jeśli konieczne będzie przeprowadzenie go. Do najważniejszych rzeczy, które trzeba sprawdzić, należą:

•  stan konstrukcji budynku, do której należą mury i sufity, a także elewacja;
• stan podłóg i ścian;
• stan pokrycia dachu;
• stan okien oraz drzwi;
• wszystkie obecne instalacje

Jeśli w domu zauważalne są odpryski farby, kapiące krany lub skrzypiąca podłoga, prawdopodobnie konieczny będzie drobny remont. Usterki dotyczące stolarki okiennej, dachu, konstrukcji nośnej budynku czy instalacji, wiążą się z większymi nakładami finansowymi. Czujność powinny wzbudzić również wykwity grzyba lub pleśni, które mogą świadczyć o problemach z wentylacją.

Dom najlepiej oglądać kilka razy, o różnych porach dnia. Zmieniająca się intensywność oraz kąt padania światła pozwolą spojrzeć na wnętrza z zupełnie innej perspektywy i zauważyć szczegóły, które wcześniej nam umknęły. Warto także wybrać się na spacer po okolicy. To dobry moment na przyjrzenie się infrastrukturze, jakości dróg dojazdowych i poziomowi hałasu. Być może uda się spotkać przyszłych sąsiadów i dowiedzieć od nich czegoś ciekawego na temat lokalizacji, a nawet interesującej nas nieruchomości.

Czytaj także: Bank ziemi i jego znaczenie w inwestycji deweloperskiej

Pytania przy zakupie domu z drugiej ręki – kwestie formalne

Jak w przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego, konieczne jest podpisanie umowy. Zanim jednak do tego dojdzie, należy dokładnie przyjrzeć się wszystkim kwestiom prawnym dotyczącym domu. Do najważniejszych z nich należą:

• sprawdzenie wpisów oraz wzmianek w księdze wieczystej, ze szczególnym uwzględnieniem ilości aktualnych właścicieli i współwłaścicieli, a także innych osób mających prawa do nieruchomości oraz braku obciążenia hipoteką;
• zweryfikowanie pozwolenia na budowę, projektów, dziennika budowy oraz pozwolenia na użytkowanie nieruchomości;
• sprawdzenie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem i opłatami dla operatorów mediów;
• sprawdzenie informacji o liczbie aktualnie zameldowanych pod danym adresem osób

Szczególne znaczenie ma sprawdzenie księgi wieczystej (znając jej numer, można to zrobić online, za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości) oraz kontrola pozwolenia na budowę. Pozwoli to uniknąć problemów związanych z zakupem zadłużonego domu lub samowoli budowlanej. Należy również pamiętać, że jeśli nieruchomość jest współwłasnością kilku osób, każda z nich musi złożyć swój podpis na akcie prawnym.

Zakup domu to poważna inwestycja, do której należy się dobrze przygotować. Znaczenie ma sprawdzenie wiarygodności osoby sprzedającej, stanu technicznego i standardu nieruchomości oraz związanych z nią kwestii prawnych.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej, oraz interesuje Cię flipowanie nieruchomości, to zapraszamy na nasze szkolenia. Na szkoleniach dowiesz się, jak skutecznie zarabiać na nieruchomościach. Zapraszamy wszystkich zainteresowanych.
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: