Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada księgę wieczystą, którą zakłada się z reguły zaraz po wybudowaniu. Czasami jednak zdarza się, że księgi brakuje, a najczęściej taka sytuacja dotyczy mieszkań spółdzielczych własnościowych.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – co to oznacza?

Według wykładni prawa, księga wieczysta (KW) to jeden z elementarnych dla nieruchomości dokumentów, który pełni funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Poza podstawowymi informacjami jak adres czy powierzchnia lokalu, znajdują się w niej dane właścicieli, informacje o ewentualnych terenach wspólnych, a także ewentualnych zadłużeniach. Każda księga wieczysta składa się z czterech rozdziałów, które zawierają najistotniejsze informacje na temat domu, mieszkania czy działki.

• Rozdział I – podstawowe informacje na temat nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń, a także dane na temat np. przysługujących właścicielowi części wspólnych.
• Rozdział II – dane na temat właściciela lub właścicieli nieruchomości. Jeżeli do mieszkania przypisany jest jego użytkownik, taka wiadomość również będzie zawarta w tym rozdziale.
• Rozdział III – informacje na temat praw i roszczeń obejmujących daną nieruchomość.
• Rozdział IV – rejestr wpisów na temat hipoteki. Zawiera informacje o tym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie i na czyją rzecz jest ustanowiona dana hipoteka.

Zgodnie z art. 251 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzone są w systemie informatycznym, a dostęp do ich zawartości jest jawny oraz bezpłatny. Oznacza to, że każdy kto posiada numer księgi wieczystej, może zapoznać się z treścią poszczególnych rozdziałów bez wychodzenia z domu, odwiedzając serwis Ministerstwa Sprawiedliwości. Przegląd KW to jeden z podstawowych kroków, jakie wykonuje osoba zainteresowana kupnem okazji inwestycyjnej, gdyż może w jednym miejscu znaleźć najważniejsze informacje.

Jak zatem mogą funkcjonować w Polsce nieruchomości bez księgi wieczystej? Dotyczy to przeważnie mieszkań spółdzielczych własnościowych, których stan prawny nieco różni się od zwykłych mieszkań własnościowych. System spółdzielczy wywodzi się z PRL-u i dziś jest swego rodzaju „pamiątką”, która zachowała się mimo zmiany ustroju. W odróżnieniu od pełnego prawa do lokalu, mieszkanie spółdzielcze własnościowe opiera się na innym prawie. Jest nim Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Według danych GUS z 2016 roku w Polsce funkcjonuje około 2 milionów takich lokali, jednak ich liczba spada.

Czytaj także: Zakup mieszkania - krok po kroku 

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej

Nieco archaiczny stan prawny nieruchomości spółdzielczej nie musi stanowić przeszkody w sprzedaży takiego mieszkania, jednak na początku trzeba wyjaśnić różnicę między transakcją dotyczącą lokalu z pełnym prawem własnościowym, a mieszkaniem spółdzielczym własnościowym. Otóż w przypadku nieruchomości spółdzielczych, nie kupuje się samego mieszkania, a raczej prawa do niego. Właścicielem gruntu i lokalu pozostaje spółdzielnia. Ta odmienność przejawia się w takich sytuacjach jak konieczność uzyskania zgody spółdzielni na np. zmianę przeznaczenia nieruchomości na lokal użytkowy.

Podobnie jak w przypadku standardowej transakcji, należy sporządzić akt notarialny. Sprzedający musi przedstawić zaświadczenie do sprzedaży, czyli dokument wystawiany przez spółdzielnię mieszkaniową, podpisany przez dwóch członków zarządu. W zaświadczeniu powinny znajdować się informacje, które zazwyczaj zawarte są w KW, czyli m.in. dane o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Niemniej kupujący powinien skrupulatnie przeanalizować sytuację nieruchomości przed zakupem, najlepiej osobiście stawiając się w siedzibie administracji spółdzielni, gdzie na pisemny wniosek może uzyskać dane dotyczące mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez KW – czy kupno może być ryzykowne?

Podstawowym argumentem sceptyków kupowania mieszkań spółdzielczych własnościowych jest niemożność skorzystania z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. KW stanowi zatem pewnego rodzaju ochronę dla nabywcy w sytuacji, kiedy sprzedający zataiłby fakt zadłużenia nieruchomości.

Kolejne ryzyko związane jest z kredytem hipotecznym. Jeśli zakup nieruchomości spółdzielczej własnościowej miałby zostać sfinansowany kredytem albo jeśli nowy właściciel chciałby zaciągnąć kredyt na remont, może się to okazać niemożliwe, gdyż zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 67, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jednocześnie należy też pamiętać, że możliwe jest przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego z prawem do lokalu w prawo własności. Jest jednak istotny wymóg ­­– budynek musi stać na gruncie będącym własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Cała operacja jest jednak obarczona dodatkowymi kosztami.

Mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej może wiązać się z dodatkowymi czynnościami ze strony kupującego, a potem z „nadzorem” spółdzielni nad działaniami związanymi z nieruchomością. Czasami jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie, chociażby finansowo. Warto zatem rozważyć za i przeciw w perspektywie ewentualnego zakupu i zarządzania takim lokalem.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zarabiania na nieruchomościach lub interesuje Cię temat flipowania nieruchomości, to zapraszamy na nasze szkolenia!

Czytaj także: Jak negocjować cenę zakupu mieszkania?

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: