Kupno mieszkania pod wynajem różni się szukania lokalu dla siebie. Inwestor liczy przede wszystkim na regularny dochód ze strony najemców, natomiast sam wybór metrażu mieszkania oraz jego standardu zależą w dużej mierze od przyjętego modelu.

Zakup nieruchomości pod wynajem – jaki model wybrać?

Okazje inwestycyjne takie jak mieszkanie pod wynajem warto od samego początku działać zgodnie z nakreślonym uprzednio planem. Można postępować według kilku scenariuszy, które ściśle wiążą ze sobą wkład inwestora z szansą na wysoką stopę zwrotu. Obecnie na rynku nieruchomości można zaobserwować dwa typy mieszkań pod wynajem:

• Mieszkania zakupione małym kosztem, jednak w stosunkowo atrakcyjnej lokalizacji. Inwestor nie ponosi znaczących wydatków na odświeżenie lokalu, co przekłada się jednak na niskie opłaty na wynajem. Najbardziej atrakcyjne będą nieruchomości trzypokojowe, które można wynająć np. studentom.
• Mieszkania dwu lub trzypokojowe w spokojnej dzielnicy, wyremontowane, z nowoczesnymi meblami oraz sprzętem RTV i AGD. Przeznaczone dla pracujących singli lub młodych rodzin, które cenią sobie dobry standard. Wymaga większych nakładów początkowych, jednak rekompensują to wyższe opłaty za najem.

Osobnym modelem, o którym warto wspomnieć jest kupowanie mieszkań, najczęściej na parterach bloków lub kamienic, które przekształcane są w lokale użytkowe. Zarówno początkowy nakład finansowy, jak i formalności związane z przekształceniem przeznaczenia nieruchomości są większe, natomiast opłaty pobierane za tego typu lokal mogą być nawet kilkukrotnie wyższe, niż w przypadku zwykłego mieszkania.

Gdzie kupować mieszkania na wynajem?

Oczywiście największy popyt na mieszkania na wynajem jest w dużych aglomeracjach miejskich. To właśnie tam wiele rodzin sprowadza się bez jakiejkolwiek możliwości sfinansowania zakupu nieruchomości, wobec czego wynajem pozostaje jedyną możliwością. Duże miasta to również gwarancja obecności szkół wyższych, a tym samym szukających pokoi studentów.

Z tego względu właśnie w dużych miastach najlepiej dokonać kupna mieszkania pod wynajem. Kraków, Warszawa, Poznań, Wrocław czy Gdańsk to najbardziej atrakcyjne lokalizacje. A jeśli do tego mieszkanie znajduje się stosunkowo blisko centrum – inwestor z pewnością nie będzie narzekał na brak zainteresowania. W przypadku małych miast zakup mieszkania na wynajem również może być dobrym rozwiązaniem, ale poleca się je przede wszystkim inwestorom, którzy sami mieszkają w tej miejscowości. Łatwiej wtedy być na bieżąco z lokalnym rynkiem, a także bez trudu można monitorować sytuację nieruchomości. W mniejszych miejscowościach, gdzie funkcjonują duże zakłady pracy, można przygotować ofertę skierowaną do pracowników tymczasowych.

Czytaj także: Zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu - jak się przed nimi zabezpieczyć?

Czy kupno mieszkania pod wynajem się opłaca?

Jak już zostało wspomniane na wstępie, inwestować w nieruchomości można na różne sposoby. W przeciwieństwie do flipowania nieruchomościami, czyli kupowania lokali z myślą o szybkiej sprzedaży z zyskiem, kupno mieszkania pod wynajem nastawione jest raczej na długoterminowy zysk. Zamiast szybkiego zwrotu, poniesiony nakład zostaje „zamrożony”, natomiast dochód stanowią comiesięczne opłaty. W przypadku mieszkań w dużych miastach, w atrakcyjnych dzielnicach, praktycznie nie ma problemu ze znalezieniem najemców, a co za tym idzie, także z rentownością inwestycji.

Jednocześnie należy pamiętać, że wydatku na zakup nieruchomości nie ponosi się bezpowrotnie. Jeśli dla przykładu po dziesięciu latach wynajmowania, inwestor postanowi sprzedać mieszkanie, powinien odzyskać zdecydowaną większość kwoty, jaką zapłacił za lokal. Na przestrzeni ostatnich lat można zauważyć, że ceny mieszkań utrzymują się na stałym poziomie, a nawet nieznacznie rosną. Niewielka strata będzie wynikać jedynie z faktu, że nieruchomość będzie starsza, a wyposażenie zużyte.

Z tego względu nierzadko inwestorzy, którzy nie posiadają w portfelu gotówki na sfinansowanie zakupu mieszkania pod wynajem, wspomagają się kredytem hipotecznym. Według raportu AMRON-SARFiN nawet w pandemicznym roku 2020, Polacy wzięli 204 tys. kredytów hipotecznych. Wynika to m.in. z faktu, że opłaty za wynajem mogą stanowić równowartość raty kredytowej, wobec czego w pewnym sensie to najemca, a nie właściciel spłaca zobowiązanie wobec banku. Tymczasem po latach inwestor zostaje w posiadaniu nieruchomości, której zakup sfinansował wynajem. To wyjątkowo długofalowa inwestycja, ale może być ciekawym rozwiązaniem dla osób, które myślą o roli rentiera, natomiast nie mają odpowiednich środków.

Wreszcie warto spojrzeć na inwestowanie w mieszkanie pod wynajem z perspektywy innych form lokowania pieniędzy. Po odrzuceniu instrumentów o dużym stopniu ryzyka, jak akcje czy fundusze inwestycyjne, pozostają jedynie standardowe produkty bankowe jak lokaty, konta oszczędnościowe czy ewentualnie obligacje państwowe. Żaden z tych instrumentów nie przyniesie takiej stopy zwrotu jak wynajem, a ponadto nieruchomości to wciąż jedna z najbezpieczniejszych form inwestycji. W razie nieprzewidzianej katastrofy zawsze można liczyć na polisę ubezpieczeniową.

Czy wynajmowanie mieszkania można traktować jako dochód pasywny?

Jedną z ulubionych form dochodu każdego inwestora jest tzw. dochód pasywny. Polega on na takim ulokowaniu środków finansowych, czego efektem będzie czysty zysk bez konieczności ponoszenia jakiegokolwiek wysiłku. Tak też postrzegani są rentierzy, czyli osoby czerpiące dochody z wynajmu mieszkań. Jest to jednak mylna wizja, której często ulegają początkujący inwestorzy.

Wynajmowanie mieszkań wiąże się z szeregiem obowiązków oraz ścisłą kontrolą. Część właścicieli nieruchomości – z obawy przed tym, że najemca zadłuży mieszkanie – samodzielnie opłaca rachunki oraz czynsz. Dziś, w dobie przelewów internetowych nie jest to czasochłonna czynność, jednak rentier musi o tym pamiętać, co przy większej liczbie lokali może być trudne. W zależności od umowy zawartej z najemcami, właściciel nieruchomości często pełni rolę konserwatora mieszkania – dokonuje napraw, wymienia zepsute sprzęty, itp. Z tego względu lepiej zadbać o odpowiednie zapisy w umowie, które cedują odpowiedzialność na najemców.

Wreszcie nie można zapomnieć o często najbardziej problematycznej kwestii, czyli egzekwowaniu należności od najemców. Niestety czasami nawet po długiej rozmowie przed podpisaniem umowy, trudno jednoznacznie określić, czy właściciel mieszkania ma do czynienia z odpowiedzialną, terminową i przede wszystkim wypłacalną osobą. Po zakończeniu okresu wynajmu kwestią sporną bywają kaucja oraz ewentualne zniszczenia poczynione przez najemcę. Do takich sytuacji należy się odpowiednio przygotować, sporządzając protokół zdawczo-odbiorczy oraz nawet dokumentację fotograficzną, która pomoże obalić popularny argument „tak już było wcześniej”.

Wśród najemców panuje coraz większa rotacja. Single zakładają rodziny, rodziny zmieniają miejsce zamieszkania, itd. W efekcie co kilka lat, a niekiedy nawet co kilka miesięcy, trzeba przygotować mieszkanie przed wystawieniem nowego ogłoszenia. Warto dodać, że czasami zwykłe odmalowanie ścian pomaga nadać wnętrzu odświeżony wygląd, co też przekłada się na większe zainteresowanie nowych najemców. To kolejny obowiązek, który jednak może przełożyć się na to, że inwestor uniknie najbardziej niepożądanej sytuacji, czyli długotrwałego pustostanu.

Czytaj także: Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Jaką lokalizację i metraż mieszkania pod wynajem wybrać?

Kupowanie mieszkań pod wynajem powinno uwzględniać zarówno potrzeby inwestora, jak i docelowego klienta. Jeśli w lokalu mają zamieszkać studenci, wartością dodatnią będzie bliskość budynków uczelni. Lokalizacja to jeden z najważniejszych czynników przy szukaniu mieszkania pod wynajem. Jej wybór determinuje określenie grupy docelowej oraz jej potrzeb. Jeśli inwestor planuje wynająć mieszkanie rodzinie, wartością dodatnią będzie bliskość szkoły czy przedszkola. Jednocześnie pożądany jest niski czynsz, przez co większa część z opłaty jest zyskiem dla właściciela.

Jakie czynniki związane z lokalizacją są najważniejsze dla Polaków? Z odpowiedzią przychodzi raport sporządzony przez Morizon, który wskazuje, że najważniejsze w poszukiwaniu mieszkania są:

• łatwość dojazdu/wygodna komunikacja miejska,
• bliskość sklepów i punktów usługowych,
• dostępność garażu lub miejsca parkingowego.

Jeśli chodzi o metraż, z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że największym zainteresowaniem w 2020 roku cieszyły się nieruchomości o powierzchni 50-55 m2. Oznacza to niewielki spadek względem poprzednich lat. Średni metraż polskich mieszkań to prawie 89 m2, jednak w przypadku rynku nieruchomości na wynajem, duże lokale rzadziej cieszą się dużym popytem.

Podsumowując, kupno mieszkania pod wynajem to jedna z najpopularniejszych form inwestycji. Według wspomnianego raportu Morizon, aż 9,3% nowych mieszkań oddanych do użytku w 2020 roku, została zakupiona z myślą o inwestycji. Na wysokim poziomie utrzymuje się również popyt na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak handlować nieruchomościami skutecznie i bezpiecznie, to zapraszamy na nasze szkolenia z flipowania!
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: