0
blank blank blank
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej
Dodano: 5 września 2021
autor: flipnapierwotnym
https://flipnapierwotnym.pl/wp-content/uploads/2021/05/pexels-tima-miroshnichenko-5710590-1_Easy-Resize.com_.jpg

Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada księgę wieczystą, którą zakłada się z reguły zaraz po wybudowaniu. Czasami jednak zdarza się, że księgi brakuje, a najczęściej taka sytuacja dotyczy mieszkań spółdzielczych własnościowych.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – co to oznacza?

Według wykładni prawa, księga wieczysta (KW) to jeden z elementarnych dla nieruchomości dokumentów, który pełni funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Poza podstawowymi informacjami jak adres czy powierzchnia lokalu, znajdują się w niej dane właścicieli, informacje o ewentualnych terenach wspólnych, a także ewentualnych zadłużeniach. Każda księga wieczysta składa się z czterech rozdziałów, które zawierają najistotniejsze informacje na temat domu, mieszkania czy działki.

  • Rozdział I – podstawowe informacje na temat nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń, a także dane na temat np. przysługujących właścicielowi części wspólnych.
  • Rozdział II – dane na temat właściciela lub właścicieli nieruchomości. Jeżeli do mieszkania przypisany jest jego użytkownik, taka wiadomość również będzie zawarta w tym rozdziale.
  • Rozdział III – informacje na temat praw i roszczeń obejmujących daną nieruchomość.
  • Rozdział IV – rejestr wpisów na temat hipoteki. Zawiera informacje o tym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie i na czyją rzecz jest ustanowiona dana hipoteka.

Zgodnie z art. 251 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzone są w systemie informatycznym, a dostęp do ich zawartości jest jawny oraz bezpłatny. Oznacza to, że każdy kto posiada numer księgi wieczystej, może zapoznać się z treścią poszczególnych rozdziałów bez wychodzenia z domu, odwiedzając serwis Ministerstwa Sprawiedliwości. Przegląd KW to jeden z podstawowych kroków, jakie wykonuje osoba zainteresowana kupnem nieruchomości, gdyż może w jednym miejscu znaleźć najważniejsze informacje.

Jak zatem mogą funkcjonować w Polsce nieruchomości bez księgi wieczystej? Dotyczy to przeważnie mieszkań spółdzielczych własnościowych, których stan prawny nieco różni się od zwykłych mieszkań własnościowych. System spółdzielczy wywodzi się z PRL-u i dziś jest swego rodzaju „pamiątką”, która zachowała się mimo zmiany ustroju. W odróżnieniu od pełnego prawa do lokalu, mieszkanie spółdzielcze własnościowe opiera się na innym prawie. Jest nim Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Według danych GUS z 2016 roku w Polsce funkcjonuje około 2 milionów takich lokali, jednak ich liczba spada.

Czytaj także: Zakup mieszkania – krok po kroku 

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej

Nieco archaiczny stan prawny nieruchomości spółdzielczej nie musi stanowić przeszkody w sprzedaży takiego mieszkania, jednak na początku trzeba wyjaśnić różnicę między transakcją dotyczącą lokalu z pełnym prawem własnościowym, a mieszkaniem spółdzielczym własnościowym. Otóż w przypadku nieruchomości spółdzielczych, nie kupuje się samego mieszkania, a raczej prawa do niego. Właścicielem gruntu i lokalu pozostaje spółdzielnia. Ta odmienność przejawia się w takich sytuacjach jak konieczność uzyskania zgody spółdzielni na np. zmianę przeznaczenia nieruchomości na lokal użytkowy.

Podobnie jak w przypadku standardowej transakcji, należy sporządzić akt notarialny. Sprzedający musi przedstawić zaświadczenie do sprzedaży, czyli dokument wystawiany przez spółdzielnię mieszkaniową, podpisany przez dwóch członków zarządu. W zaświadczeniu powinny znajdować się informacje, które zazwyczaj zawarte są w KW, czyli m.in. dane o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Niemniej kupujący powinien skrupulatnie przeanalizować sytuację nieruchomości przed zakupem, najlepiej osobiście stawiając się w siedzibie administracji spółdzielni, gdzie na pisemny wniosek może uzyskać dane dotyczące mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez KW – czy kupno może być ryzykowne?

Podstawowym argumentem sceptyków kupowania mieszkań spółdzielczych własnościowych jest niemożność skorzystania z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. KW stanowi zatem pewnego rodzaju ochronę dla nabywcy w sytuacji, kiedy sprzedający zataiłby fakt zadłużenia nieruchomości.

Kolejne ryzyko związane jest z kredytem hipotecznym. Jeśli zakup nieruchomości spółdzielczej własnościowej miałby zostać sfinansowany kredytem albo jeśli nowy właściciel chciałby zaciągnąć kredyt na remont, może się to okazać niemożliwe, gdyż zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 67, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jednocześnie należy też pamiętać, że możliwe jest przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego z prawem do lokalu w prawo własności. Jest jednak istotny wymóg ­­– budynek musi stać na gruncie będącym własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Cała operacja jest jednak obarczona dodatkowymi kosztami.

Mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej może wiązać się z dodatkowymi czynnościami ze strony kupującego, a potem z „nadzorem” spółdzielni nad działaniami związanymi z nieruchomością. Czasami jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie, chociażby finansowo. Warto zatem rozważyć za i przeciw w perspektywie ewentualnego zakupu i zarządzania takim lokalem.

Czytaj także: Jak negocjować cenę zakupu mieszkania?


Udostępnij:
blank blank blank
Dołącz do nas i obracaj nieruchomościami!
Jesteśmy po to aby udowodnić Tobie, że inwestowanie w nieruchomości jest dla każdego bez względu na wiek, pochodzenie czy kapitał początkowy. Najważniejsze są chęci. Zdajemy sobie sprawę, że do każdej decyzji trzeba dojrzeć, więc jeśli będziesz gotowy to skontaktuj się z Nami!.

Masz pytania
lub chcesz wiedzieć więcej?

Zostaw swój numer telefonu,
a odpowiemy tak szybko, jak to tylko możliwe!

    ZJAZD INWESTORÓW RYNKU PIERWOTNEGO
    WIEDZA | KONTAKTY | INSPIRACJE
    blank
    23/24.10 WARSZAWA
    ZJAZD INWESTORÓW RYNKU PIERWOTNEGO
    WIEDZA | KONTAKTY | INSPIRACJE
    blank
    23/24.10 WARSZAWA