Zaciąganie zobowiązania z myślą o nieruchomości pod wynajem śmiało można określić mianem kredytu inwestycyjnego na mieszkanie. Zanim jednak inwestor złoży wniosek kredytowy w banku, powinien dokładnie przemyśleć opłacalność całego przedsięwzięcia.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem

Kupno mieszkania pod wynajem do długofalowy projekt, który uwzględnia lata regularnych wpływów w postaci comiesięcznych opłat od lokatorów. Jednocześnie inwestor ma nadzieję, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, nie straci wiele z kwoty, jaką przeznaczył na zakup oraz ewentualny remont, a uwzględniając inflację może nawet uda się spieniężyć lokal z zyskiem. Całe przedsięwzięcie wymaga cierpliwości oraz zaangażowania ze strony inwestora, który musi dbać o stan mieszkania, a także dobrze dobierać najemców. W zamian otrzymuje jednak stosunkowo stabilne i bezpieczne źródło przychodów.

Inwestycja w nieruchomości obarczona jest mniejszym ryzykiem niż inne formy lokowania kapitału. Nie wymaga też specjalistycznej wiedzy, a jedynie uwagi ze strony właściciela. Oczywiście zdarzają się okresy pustostanu, jednak analiza rynku mieszkaniowego w Polsce wskazuje na niemalejący popyt na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach.

Kredyt inwestycyjny na mieszkanie? To żaden problem

Jeszcze kilkanaście lat temu panowało przeświadczenie, że sprzedaż mieszkania może być trudna, jeśli nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym. Nabywcy unikali takich mieszkań z obawy o przejęcie zadłużenia. W pewnym stopniu jest to prawda, ponieważ w myśl art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Zatem bank może rościć prawa do mieszkania, które zostało obciążona hipoteką bez względu na fakt, że zmienił się jej właściciel. Stan prawny można jednak szybko zweryfikować w księgach wieczystych, unikając kłopotów.

Kredyt hipoteczny nie musi być również przeszkodą dla sprzedającego nieruchomość. Wraz z otrzymaniem pieniędzy za mieszkanie, można automatycznie spłacić całe zadłużenie. Kupując lokal z myślą o sprzedaży w perspektywie najbliższych kilku lat, warto jedynie zadbać o korzystną dla inwestora umowę kredytową. Żeby uniknąć dodatkowych opłat i zminimalizować koszty hipoteki, należy unikać takich zapisów jak:

• kary za wcześniejszą, całkowitą spłatę kredytu hipotecznego,
• wysoka prowizja za udzielenie kredytu przez bank,
• pozostałe opłaty wstępne, których nie można odzyskać w przypadku wcześniejszej spłaty.

Jednocześnie warto zauważyć, że koniunktura kredytów hipotecznych w ostatnich latach bez wątpienia zachęca do zaciągania zobowiązań na zakup nieruchomości. Stopy procentowe są niskie i raczej nie trzeba obawiać się ich gwałtownego wzrostu. Banki również nie oczekują wysokiego oprocentowania, a większość kredytodawców wymaga jedynie minimalnego wkładu własnego w postaci 10% lub 20% wartości kredytu. Nawet procedury na przestrzeni ostatniej dekady przyspieszyły, dzięki czemu na pozytywną decyzję i pierwszą wypłatę nie trzeba czekać miesiącami.

Czytaj także: Wynajem mieszkania w całości czy na pokoje?

Czy kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości pod wynajem to dobry pomysł?

Jeżeli inwestor posiada wolne środki, które pozwalają mu na zakup mieszkania za gotówkę, wynajem to z pewnością jedna z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału. Nie każdy jednak może pozwolić sobie na taki start, wobec czego wielu początkujących inwestorów zastanawia się nad sfinansowaniem zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Jak już zostało wspomniane, warunki takiego zobowiązania są stosunkowo korzystne, a opłaty za wynajem mogą zrekompensować zawarte w comiesięcznych ratach kredytowych odsetki. Ponadto pomniejszają one dochód z wynajmu, dzięki czemu inwestor zapłaci mniejszy podatek dochodowy w corocznym rozliczeniu.

Zanim jednak do banku trafi wniosek kredytowy, należy dokładnie przeanalizować liczby, jakie idą za tym krokiem. Łatwo o stwierdzenie, że kredyt mieszkania na wynajem „spłaca się sam”, gdyż ratę rekompensują opłaty od lokatorów. Nie zawsze jednak sytuacja jest tak klarowna. Niestety część inwestorów dopiero po pierwszych latach wynajmu mieszkania sfinansowanego kredytem hipotecznym to zauważa. Tymczasem zaraz po otrzymaniu wstępnych warunków kredytu z banku, należy sprawdzić następujące kwestie:

• Na jaką sumę może liczyć inwestor za wynajem mieszkania w danej lokalizacji?
• Czy popyt na wynajem jest duży, a w konsekwencji czy uda się szybko znaleźć lokatorów?
• Czy opłaty za najem pokryją w pełni ratę kredytu?
• Czy po opłaceniu raty zostaje coś dla właściciela?
• Po jakim czasie kredy będzie spłacony, a mieszkanie zacznie przynosić czysty zysk?
• Czy istnieje ryzyko spadku wartości nieruchomości czy może należy liczyć na to, że cena za metr kwadratowy wzrośnie?
• Jak wyglądają warunki umowy kredytowej w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty zobowiązania?

Jak widać przed inwestorem, który planuje kupno mieszkania pod wynajem na kredyt piętrzą się pytania. Trzeba jednak sobie na nie odpowiedzieć, żeby przekonać się o opłacalności całego przedsięwzięcia. W tym celu konieczna jest analiza rynku nieruchomości w danej lokalizacji. Warto porównać ogłoszenia, obserwować, jak szybko oferty wynajmu znikają z sieci. Pomaga to również w określeniu grupy docelowej, do której skierowane będzie ogłoszenie wynajmu.

Uzbrojony w wiedzę inwestor może skuteczniej dopasować warunki umowy kredytowej. Jeśli przykładowo liczy, że z wynajmu będzie zarabiał 1000 zł netto miesięcznie, może ustalić z bankiem, że rata kredytu będzie wynosić np. 900 zł. W ten sposób zobowiązanie będzie spłacać się z zarobionych pieniędzy, a dodatkowo właściciel może odkładać po 100 zł miesięcznie na „czarną godzinę”, czyli okres, w którym mieszkanie będzie stało puste lub przeznaczyć nadwyżkę na remont.

Warto dodać, że jeśli ktoś w dalszej perspektywie planuje dla siebie rolę rentiera, który utrzymuje się z wynajmu, banki przeważnie nie robią przeszkód w zaciągnięciu trzech, a nawet czterech kredytów hipotecznych. W przypadku korzystnej zdolności kredytowej, nieruchomość stanowi wystarczające zabezpieczenie, więc bank nie widzi przeszkód w kolejnych pożyczkach. Niemniej jeśli przedsięwzięcie miałoby obejmować większą liczbę mieszkań, należy rozważyć założenie działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, ponieważ w przeciwnym razie zarówno banki, jak i urząd skarbowy mogą dopatrzeć się działań niezgodnych z prawem.

Podsumowując, przemyślany kredyt na okazję inwestycyjną pod wynajem może być korzystnym rozwiązaniem dla inwestora, który po latach może zyskać własną nieruchomość, opłaconą przez najemców. Sytuacja socjoekonomiczna w Polsce sprzyja takim inwestycjom. Część społeczeństwa nie chce wiązać się na wiele lat z jednym mieszkaniem, a do tego często zmienia pracę, przez co interesuje ich wyłącznie wynajem. Spłacanie kredytu z wynajmu może być więc skuteczną odpowiedzią na popyt, a jednocześnie udaną formą inwestycji.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, na jakie szczegóły warto zwracać uwagę inwestując w nieruchomości? Kup książkę "Jakie znaczenie ma cena mieszkania na rynku pierwotnym" lub skorzystaj z naszych szkoleń stacjonarnych.

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: