Zakup mieszkania to nie wizyta w sklepie, gdzie każdy produkt ma swoją z góry ustaloną cenę. Wbrew pozorom negocjacje z deweloperem mogą zaowocować niższą ceną niż pierwotna. Trzeba jednak wiedzieć, jak targować się z deweloperem umiejętnie i skutecznie.

Negocjacja ceny z deweloperem może dotyczyć wielu aspektów procesu powstawania nieruchomości. Zarówno początkowa cena lokalu, jak i ewentualne koszty pojawiające się w trakcie budowy, np. w postaci przeróbek czy dodatkowego wyposażenia, są płynne. Warto też wiedzieć, gdzie szukać oszczędności.

Czy warto negocjować z deweloperem?

Targowanie się w sprawie okazji inwestycyjnej, takiej jak mieszkanie nie jest łatwym zadaniem. Nie wystarczy kilka słów-wytrychów, które zmniejszą koszt zakupu nieruchomości o kilkadziesiąt złotych. Niemniej zdecydowanie warto podjąć próbę negocjacji ceny mieszkania, ponieważ znalezienie rozwiązania satysfakcjonującego zarówno kupującego, jak i sprzedawcy leży w interesie obu stron.

W wyjątkowo korzystnej sytuacji upust uzyskany w wyniku negocjacji może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Tak duża kwota wynika z prostego faktu, że zakup nieruchomości to często najważniejszy i zarazem największy wydatek w życiu wielu osób. Operując kwotami rzędu kilkuset tysięcy, można zadbać o poważny rabat. Do negocjacji warto też podchodzić z założeniem, że kilka tysięcy złotych mniej dla dewelopera oznacza tylko drobną część jego marży, natomiast dla kupującego może stanowić równowartość urządzenia jednego z pokoi w nowym lokum. Średnia marża deweloperów na rynku wynosi 20% po odliczeniu kosztów. Natomiast w prestiżowych lokalizacjach procent może być nawet dwukrotnie większy.

Negocjacje z deweloperem – kiedy je zacząć i jak to zrobić?

Najważniejszym orężem podczas negocjacji z deweloperem jest wiedza. Dlatego jedno z podstawowych zadań rozpoczyna się jeszcze przed tym, jak obie strony zasiądą do rozmów i polega na rozeznaniu się w sytuacji dewelopera i samego budynku. Dobrze wiedzieć m.in.:

• Kiedy wystartowała sprzedaż mieszkań oraz ile osób jest zainteresowanych kupnem?
• Czy mieszkania są już w większości wyprzedane, a może deweloper ma trudności ze znalezieniem nabywców?
• Jaka jest dokładna cena za metr kwadratowy inwestycji oraz na jakim poziomie plasują się analogiczne przedsięwzięcia?
• Jak wygląda sytuacja z najważniejszymi dodatkami do lokalu, jak np. miejsce parkingowe?
• Jaki stan prawny ma grunt, na którym powstaje budynek?

Na potrzeby analizy konkurencji warto zapoznać się z ofertą innych deweloperów, a nawet zdobyć wstępną wycenę porównywalnego lokalu. Taki krok zawsze działa na wyobraźnię dewelopera, który może być skłonny do pierwszych upustów.

Pojawiając się w biurze dewelopera przygotowanym, inwestor od razu stawia się na korzystniejszej pozycji. Często już prezentacja własnej wiedzy i rozeznania w rynku sprawia, że pojawia się pierwsza propozycja negocjacyjna. W tej sytuacji nie należy się jednak kierować entuzjazmem ani emocjami, gdyż negocjacje z deweloperem mogą trwać nawet tygodniami. Istnieje oczywiście ryzyko, że w tym czasie pojawi się mniej wybredny klient, jednak często swego rodzaju „przeciąganie liny” z deweloperem może przynieść wymierną korzyść. Osoby, które często ulegają emocjom, powinny zabrać ze sobą na spotkanie kogoś neutralnego, kto w porę ostudzi zapał.

Dobre praktyki podczas negocjacji z deweloperem

Targowanie się z deweloperem często polega na szukaniu argumentów za niższą ceną nieruchomości. Żeby znaleźć powody do zniżki, warto sprawdzić kilka aspektów związanych z mieszkaniem. Dlatego dobrze m.in.:

• Pojawić się na placu budowy o różnych porach dnia, żeby sprawdzić, czy z ulicy nie dobiega hałas, ogródek nie jest zbyt zacieniony, itp.;
• Można skorzystać z usług inspektora budowlanego, który sprawnym okiem wychwyci wszystkie nieścisłości, mogące stanowić argument w negocjacjach.

Według ekspertów rynku nieruchomości, są dwa najlepsze momenty do negocjacji z deweloperem. Pierwszym jest rozpoczęcie budowy, a drugim jej zakończenie. Wtedy właśnie deweloper jest najbardziej skory do targowania się, zazwyczaj ze względu na chęć rozpoczęcia kolejnego przedsięwzięcia.

Częstym zabiegiem marketingowym deweloperów jest oferowanie różnego rodzaju gratisów. Darmowe może być miejsce parkingowe, plac zabaw dla dzieci na osiedlu albo rolety zewnętrzne. Jeżeli deweloper nie oferuje tego typu „promocji”, warto samemu postarać się o takie darmowe poprawienie standardu nowego lokum. Deweloperzy często przystają na taką formę upustu, ponieważ zakup i montaż rolety zewnętrznej będzie dla nich tańszy, gdyż nierzadko mają zniżki u producentów.

Jak negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym?

Oprócz negocjacji z deweloperem na argumenty, dzięki którym już na etapie umowy przedwstępnej cena nieruchomości może spaść, warto pamiętać o tym, że w trakcie powstawania budynku również pojawi się wiele okazji do targowania się. Najczęściej chodzi o ewentualne zmiany wprowadzane przez przyszłych właścicieli. Przy odrobinie umiejętności komunikacji interpersonalnych i dobrym nastawieniu, można zapewnić sobie korzystniejsze warunki w nowym mieszkaniu.

Negocjować można chociażby liczbę i ustawienie gniazdek elektrycznych. Dla dewelopera to drobnostka, natomiast czasami za tego typu udogodnienia trzeba zapłacić nawet kilkaset złotych. Jeśli inwestor na etapie budowy ma już swoją wizję przeróbek, może dogadać się z deweloperem, który za darmo usunie niepotrzebną ścianę, a inną przesunie według potrzeb klienta.

Negocjacje umowy

Kolejny ważny punkt targowania się z deweloperem dotyczy samych umów. Warto zadbać, żeby zwłaszcza w umowie deweloperskiej znalazło się jak najwięcej zapisów korzystnych dla inwestora. Czasami jest o to trudno, ponieważ więksi deweloperzy korzystają głównie z gotowych umów i nie są skorzy do ingerencji w nie, jednak istnieje kilka ważnych zapisów, o które dobrze zadbać.

Jednym z nich jest kwestia kary umownej dla dewelopera za opóźnienia w budowie. Z pewnością korzystnym dla kupującego zapisem jest możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, kiedy deweloper będzie miał problemy z realizacją kolejnych etapów budowy. Z jednej strony zabezpiecza to inwestora, a z drugiej mobilizuje dewelopera do terminowej pracy.

Kolejna kwestia, o którą dobrze zadbać to szczegółowy opis mieszkania, który będzie podstawą przy odbiorze nieruchomości. Pomoże to doprecyzować stan deweloperski, a także zmniejszy ryzyko pojawienia się jakichkolwiek nieścisłości.

Częstą praktyką jest zapis o finalnej powierzchni mieszkania oraz widełkach ewentualnego błędu. Najlepiej dla inwestora ustalić, że pomiar odbędzie po zakończeniu budowy. Jeśli np. początkowo mieszkanie miało mieć 55 m2 powierzchni, jednak po zakończeniu budowy okazało się, że całkowita powierzchnia to 50 m2, można rozliczyć się z różnicy.

Jak widać na każdym etapie współpracy z deweloperem istnieje pole do negocjacji i wywalczenia korzystniejszych warunków lub niższej ceny. Należy jednak pamiętać, żeby robić to z zachowaniem wzajemnego poszanowania oraz zgodnie z prawem.

Interesuje cię handel nieruchomościami? Chcesz się dowiedzieć, czym jest flipowanie na rynku pierwotnym? Zapraszamy na nasze szkolenia!
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: