Finansowanie inwestycji deweloperskich wiąże się z bardzo wysokimi kosztami, co sprawia, że zazwyczaj odbywa się ono poprzez uzyskanie funduszy ze źródeł zewnętrznych (np. kredyt deweloperski dla nowej firmy). Taka opcja jest również najkorzystniejsza dla inwestora, który może zgromadzone oszczędności przeznaczyć na inne cele.
Finansowanie inwestycji deweloperskich - dlaczego jest tak ważne?
Rozwój nieruchomości prawie zawsze wymaga zewnętrznego finansowania. Nie jest praktyczne i może nie być opłacalne samodzielne budowanie tylko tych nieruchomości, na które możesz sobie pozwolić, więc musisz wiedzieć, gdzie otrzymasz dodatkowe pieniądze na zakup nieruchomości, planowanie, budowę i wydatki powiązane.
Finansowanie deweloperów można rozpocząć od… finansowania działalności deweloperskiej w Internecie. Finansowanie społecznościowe to nic innego jak zbieranie pieniędzy online za pomocą marketingu cyfrowego i mediów społecznościowych. Dla deweloperów jest to doskonałe źródło kapitału, które nie wymaga już bezpośredniego połączenia z potencjalnymi inwestorami, jak wymagały wcześniej przepisy. Możesz pozyskać kapitał od wielu mniejszych inwestorów za pośrednictwem platformy internetowej lub bezpośrednio przez własną stronę internetową i media społecznościowe sięgać dalej.
Jak deweloperzy finansują inwestycje? Najczęściej wybierają klasyczną drogę. Planując inwestycję deweloperską niezwykle istotnym czynnikiem jest stworzenie biznesplanu, który zagwarantuje, że nie zabraknie nam funduszy oraz zapewni ciągłość inwestycji przez cały czas jej trwania. Wciąż najpopularniejszym źródłem finansowania inwestycji deweloperskich jest kredyt budowlany.
Co to jest kredyt deweloperski i na czym polega?
Kredyt deweloperski (inaczej określany jako kredyt inwestycyjny pod budowę) jest doskonałym sposobem finansowania projektów mieszkaniowych. Udzielany jest firmom lub spółkom deweloperskim na pokrycie drogich projektów inwestycyjnych.
Aktualnie jest bardzo dobry moment na skorzystanie z kredytu inwestycyjnego deweloperskiego. Fundusze uzyskane z banku na taką inwestycję są obecnie bardzo tanie. Wyjątkowo niskie oprocentowanie oraz odsetki na poziomie 4,2%-6% w stosunku rocznym skutecznie zachęcają inwestorów do dalszych działań.
Przy tak niskim oprocentowaniu kredytu deweloperskiego bieżące wpłaty klientów po wypłacie z rachunku powierniczego pozwalają zmniejszyć kapitał kredytu, od którego naliczane są odsetki. Istnieje również możliwość kredytowania VAT-u niezbędnego do zapłaty np. za materiały budowlane.
Kolejnym plusem jest posiadanie pewnego partnera biznesowego. W momencie zakończenia pewnego etapu możemy mieć pewność, że otrzymamy kolejną transzę kredytu, którą zapewnia nam bank. Odsetki natomiast płacimy dopiero od momentu uzyskania kolejnych transz, a więc nasza inwestycja może być sfinansowana niewielkim kosztem - na poziomie kilku procent rocznie. Kapitał zaś spłacamy na bieżąco z wpłat klientów.
Jakie warunki musi spełniać nowy deweloper aby otrzymać kredyt?
Chcąc otrzymać kredyt deweloperski należy spełnić identyczne warunki, jak w przypadku kredytu hipotecznego. Należy zatem mieć zdolność kredytową, wymagany wkład własny (przeważnie 10-20%), oraz mieć zawartą umowę deweloperską.
Jakie są źródła finansowania inwestycji deweloperskiej?
- Finansowanie inwestycji deweloperskich z wpłat klientów;
To pod warunkiem jednak, że klienci będą wpłacać na rachunek powierniczy. Zakres korzystania z tego przywileju jest ograniczony oraz wiąże się z pewnym ryzykiem. Dla zapewnienia ciągłości inwestycji potrzebna jest odpowiednia liczba klientów. Trzeba zatem pamiętać, aby sprzedaż inwestycji organizować z dużą starannością. Można też zrobić promocję lub przedsprzedaż.
- Pozyskanie zewnętrznych inwestorów;
Zewnętrzni inwestorzy mogą zainwestować w naszą firmę zostając np. wspólnikami w spółce z.o.o. lub komandytariuszami w spółce komandytowej. Mogą oni zakupić również wyemitowane przez spółkę obligacje.
- Finansowanie inwestycji deweloperskich ze środków własnych;
Jest to najgorsze możliwe rozwiązanie, gdyż ograniczamy własny kapitał. Z tej możliwości należy skorzystać dopiero wtedy, gdy inne metody nas zawiodą.
- Skorzystanie z kredytu inwestycyjnego deweloperskiego - o czym mowa powyżej.
Jak finansować przedsięwzięcie deweloperskie krok po kroku?
Ustawa deweloperska wskazuje pewien schemat dotyczący proporcji w podziale spłat. Dla przykładu: w przypadku budowania osiedli domów jednorodzinnych najlepiej żeby były to 4 etapy. Żaden etap nie może wynieść więcej niż 25% ani mniej niż 10%.
Przedstawia się to w następujący sposób.
- Zakup gruntu, pozwolenie na budowę, wykonane fundamenty, projekt budowlany - 25%
- Strop nad parterem budynku - 25%
- Stan surowy zadaszony - 25%
- Wykonanie stanu deweloperskiego - 25%
Które inwestycje deweloperskie można kredytować?
Bloki
W przypadku kredytowania bloków są też tacy deweloperzy, którzy nierzetelnie przeprowadzili swoje budowy. Niektórzy nie wywiązali się z terminów budów lub też mieli problemy z oddaniem lokali, albo też problemy z bankami, które udzielały im kredytów.
W takim przypadku banki niestety raczej nie przystaną na kredytowanie kolejnych inwestycji deweloperskich.
Osiedla
Bank również może udzielić kredytu na budowanie całych osiedli mieszkaniowych w przypadku gdy deweloper posiada dobrą historię oraz zdolność kredytową.
Domy jednorodzinne
Budowa całych osiedli czy też domów jednorodzinnych pociąga za sobą bardzo wysokie koszty a w 90% deweloperzy na pokrycie ich korzystają ze źródeł zewnętrznych.
Powierzchnie biurowe
Budowanie powierzchni biurowych jest niewątpliwie najbardziej intratną inwestycją związaną z realizowaniem inwestycji deweloperskich, dlatego też deweloper w tym przypadku będzie musiał wykazać jeszcze większą wiarygodność niż w pozostałych przypadkach.
Flipowanie nieruchomości i finansowanie inwestycji deweloperskich bez pieniędzy często wiąże się z kreatywnością, współpracą z innymi inwestorami i myśleniem poza tradycyjną skrzynką pożyczkową. Twoje największe szanse na uzyskanie finansowania to prywatni pożyczkodawcy, sprzedaż hurtowa nieruchomości i pożyczkodawcy twardych pieniędzy.
Jeżeli interesuje cię flipowanie, chcesz się dowiedzieć czym ono jest, oraz jak zarabiać na nieruchomościach, to zapraszamy na nasze szkolenia. Oprócz merytorycznej wiedzy, będą Państwo mieli okazję na zakup okazji inwestycyjnych.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
