Jeszcze 10-15 lat temu niewielu Polakom przyszłoby do głowy myśleć o inwestowaniu w zagraniczne nieruchomości. Przyzwyczajeni jesteśmy bowiem, że to zagraniczne firmy inwestują w Polsce. Pozycja euro w stosunku do złotówki także nie daje polskim inwestorom pozycji uprzywilejowanej. Jednak mimo to coraz chętniej patrzymy w kierunku zagranicznych nieruchomości. Dlaczego? Część inwestorów myśli poważnie o poszerzeniu swojej działalności, inni o optymalizacji podatkowej. Jest jeszcze ostatnia grupa inwestorów - Ci, którzy chcą posiadać własne apartamenty wakacyjne.
Uregulowania prawne dotyczące nabycie nieruchomości za granicą
Kluczowe znaczenie w kontekście inwestowania w nieruchomości za granicą wynika z zasady wewnątrzwspólnotowej UE, która dotyczy swobodnego przepływu kapitału (Traktat Rzymski, art 67 ust 1). Są to przepisy o charakterze ogólnym. ETS (Europejski Trybunał Sprawiedliwości) w praktyce rozstrzyga kwestie związane z nieruchomościami z zasadą swobody zakładania przedsiębiorstw i przepływu pracowników. Na przestrzeni dziejów UE przepisy te były oczywiście wielokrotnie modyfikowane i dostosowane do realiów rozwijającego się świata finansowego.
Jakie są różnice w inwestowaniu w Polsce, a za granicą?
Niezależnie od tego czy inwestujemy w Polsce czy za granicą, czy wykonujemy flipa czy chcemy iść w najem - kluczową kwestią jest wiedza inwestora o danym rynku nieruchomości. Flipowanie to analityka, research, znajomość rynku i jego uwarunkowań prawnych, a także sytuacji politycznej czy gospodarczej obszaru, na którym chcemy zainwestować. Inwestowanie w nieruchomości powinno zawierać także element strategii wyjścia. O wszystkich tych elementach w kontekście inwestowania w nieruchomości za granicą piszemy niżej.
Przepisy prawne dotyczące prawa budowlanego i nieruchomości
Poruszając to zagadnienie powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na wiele aspektów i zagrożeń wynikających z inwestowania z zagranicą. Pierwszym, takim najbardziej przyziemnym są przepisy krajowe w miejscu, gdzie inwestujemy. Pamiętając o tym, że “nieznajomość prawa szkodzi” (także zagranicznego - trzeba mieć na uwadze to, że jeżeli nie znamy dobrze rynku na którym chcemy zainwestować swojego pieniądze niezbędnym będzie korzystanie z usług profesjonalistów (agencji nieruchomości, brokerów kredytowych, tłumaczy czy prawników). To wszystko wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami.
Sytuacja polityczno-gospodarcza kraju, w którym chcemy inwestować
Kupując nieruchomość za granicą warto mieć sytuację polityczną w tym finansową jaka panuje na danym obszarze. Praktyka w tym zakresie pokazuje, że najlepsze okazje inwestycyjne możemy znaleźć w krajach o mało stabilnej sytuacji polityczno - gospodarczej. Doskonałym przykładem może być tutaj Hiszpania, gdzie pod koniec pierwszej dekady XXI wieku doszło do potężnego kryzysu tąpnięcia w gospodarce. Jego efektem było ponad 20% bezrobocie i eksmisja milionów Hiszpanów z kupowanych na potęgę nieruchomości. Wiecie kto jest obecnie największą agencją nieruchomości w Hiszpanii? Odpowiedź jest bardzo prosta - banki komercyjne, zarządzające około milionem mieszkań! Ceny nieruchomości w niektórych regionach Hiszpanii (głównie turystycznych) są niższe niż w Polsce!
Wyjście z inwestycji zagranicznej
Jeżeli chcemy kupić nieruchomość za granicą powinniśmy mieć opcję wyjścia z inwestycji. Zawsze może pójść coś nie tak - co pokazuje obecna sytuacja z koronawirusem. Załóżmy, że kupiliśmy okazję inwestycyjną kredytowaną z myślą o najmie wakacyjnym. W dobie epidemii, która zmienia współczesny świat i mocno atakuje także kraje żyjące z turystyki wielu inwestorów może utracić płynność finansową. Zawsze warto jest się upewnić czy mamy odpowiednią, niskobudżetową opcję wyjścia z inwestycji. Mamy tu na myśli chociażby podatki wynikające ze sprzedaży w krótkim zakresie od zakupu itp..
Ryzyko walutowe przy zakupie nieruchomości na kredyt
Zakup mieszkania we frankach pokazuje nam dobitnie w jak trudnej sytuacji finansowej postawionych zostało miliony Polaków na przestrzeni ostatniej dekady. Oczywiście wina nie leży tylko po ich stronie, ale także banków, które bardzo mocno promowały ten produkt, nie informując dostatecznie o ryzyku inwestycyjnym z nim związanym. Ryzyko walutowe jest więc niezwykle ważnym czynnikiem - a inwestując za granicą raczej powinniśmy mieć je na uwadze, bo kredyt w większości zaciągany jest w walucie Euro. Niestety praktyka pokazuje, że zmiany w kursach walut prowadzą często do spiral kredytowych i sytuacji, kiedy po 10 latach spłaty kredytu, nadal mamy do spłacenia jego całość. To nie żart, ale doświadczenie z ostatnich lat.
W jakich krajach szukać nieruchomości inwestycyjnych?
Polska wciąż jest na tyle łakomym kąskiem inwestycyjnym, że handel nieruchomościami, w tym flipowanie nieruchomościami, wynajem czy podnajem dają nam ogromne możliwości zarabiania pieniędzy. Bez wątpienia jesteśmy rynkiem wschodzącym, gdzie ceny nieruchomości jeszcze nie są wcale wysokie i w perspektywie najbliższych 10 lat będą wzrastać. Takich krajów w Europie jak i poza nią jest jednak wiele.
Patrząc przez pryzmat rozwoju gospodarczego w Europie są trzy silne ośrodki inwestycyjne: Niemcy, Wielka Brytania i Francja. Te kraje od zawsze napędzały europejską gospodarkę i to ona rozwija się w nich najszybciej. Rynki te są chłonne - mają potrzebę zatrudniania nowych pracowników, a gdzieś ich trzeba przecież ulokować. Ceny nieruchomości są w tych krajach najdroższe, ale także będą rosnąć najszybciej.
Patrząc pod kątem inwestycyjnym, a konkretniej w kontekście najmu wakacyjnego warto zainteresować się także innymi kierunkami. Polacy wciąż najczęściej kupują w Hiszpanii, Włoszech , ale coraz przychylniej patrzą także w kierunku Portugalii, Bułgarii, Grecji czy Chorwacji.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
