Nieruchomości są jedną z bezpieczniejszych, a przy tym atrakcyjnych finansowo form lokowania kapitału. Zyski można czerpać cierpliwie przez dłuższy czas lub agresywnie i szybko. To tej drugiej metody zalicza się flipping nieruchomości. Na czym dokładnie polega?

Co to są flipy w nieruchomościach?

Nie jest tajemnicą, że handel w sporej mierze polega na tym, żeby coś taniej kupić, a drożej sprzedać. Ta nieskomplikowana reguła przyświeca również inwestorom, którzy wykorzystują zasadę na rynku nieruchomości. Flipper mieszkaniowy chce tanio kupić okazję inwestycyjną, która często w wyniku niewiedzy sprzedawcy jest niedoszacowana lub przy niewielkim nakładzie może znacząco zyskać na wartości.

Żeby umiejętnie zarabiać na nieruchomościach, trzeba dysponować nie tylko wolnym czasem, ale przede wszystkim wiedzą. Najatrakcyjniejsze domy czy mieszkania znikają z portali aukcyjnych w mgnieniu oka. Nie ma czasu na analizę rynku nieruchomości, porównywanie cen i weryfikację opisu w księgach wieczystych. Osoba, która chce skutecznie przeprowadzać flipy musi działać szybko i zdecydowanie. Bez odpowiedniego przygotowania i zaplecza w postaci wiedzy oraz doświadczenia, znalezienie taniej nieruchomości nie jest łatwym zadaniem.

Jak już zostało wspomniane, flipów nieruchomości można dokonywać na dwa sposoby. Pierwszy z nich zakłada, że kupione mieszkanie sprzedaje się dalej bez jakiekolwiek ingerencji, zyskując jedynie na niewiedzy lub trudnej sytuacji sprzedawcy, który zbywa nieruchomość taniej, niż wskazywałaby na to wartość rynkowa. To z pewnością najłatwiejszy sposób na zarobek dla flippera. Drugi scenariusz zakłada remont, najczęściej polegający na kosmetycznych zmianach, które pozwalają zażądać za lokal więcej. Po odliczeniu kosztu zakupu nieruchomości, a także materiałów i robocizny, inwestor nadal może liczyć na zysk. Do drugiej kategorii flipperów można zaliczyć często osoby z doświadczeniem w branży budowlanej, które mają możliwość przeprowadzenia nawet poważnego remontu w krótkim czasie, a przy tym minimalnym nakładem finansowym.

Czytaj także: Zakup mieszkania - krok po kroku

Flipy mieszkaniowe – szybka analiza dla błyskawicznego zysku

Działanie inwestora zazwyczaj przebiega według powtarzalnego schematu i rozpoczyna się od znalezienia atrakcyjnej oferty. Flipper doskonale wie, jakim budżetem dysponuje i w tej kwocie stara się znaleźć najbardziej niedoszacowaną nieruchomość. W internecie wciąż pojawiają się oferty, które świetnie nadają się na flipping mieszkania. Wystarczy płynnie poruszać się wśród portali aukcyjnych z nieruchomościami lub aukcji komorniczych, gdzie często można niedużym kosztem nabyć atrakcyjny lokal. Zwłaszcza w dużych miastach można łatwo odczuć obecność inwestorów. Największe okazje potrafią zniknąć z sieci jeszcze tego samego dnia, w którym się pojawiły.

Kolejny krok flippera to jednocześnie największe wyzwania dla początkujących inwestorów. Polega bowiem na możliwie jak najdokładniejszej ocenie wartości nieruchomości oraz potencjalnych kosztów. Niektóre wady domów widoczne są dopiero podczas oględzin, a inwestor musi od razu wiedzieć, czy remont nie wpłynie na opłacalność przedsięwzięcia. Jednocześnie flipper powinien znać już potencjał lokalizacji nieruchomości, co pozwala też skutecznie określić grupę docelową. Czasami pierwotny sprzedawca nie wspomina w ogłoszeniu o tym, że w pobliżu mieszkania są przedszkole, szkoła, przychodnia oraz kilka sklepów, co np. dla rodziny z dziećmi jest bezcenną informacją.

Po sfinalizowaniu zakupu flipper od razu zastanawia się, jak najlepiej sprzedać nowy nabytek. Czy wymaga on remontu, a może wystarczy skuteczniej stworzyć ogłoszenie, nakierować narrację do konkretnej grupy docelowej, a następnie tylko cieszyć się z intratnej transakcji. Jeszcze prostszą ale mniej opłacalną drogą jest skorzystanie z usług biura nieruchomości. Zysk będzie mniejszy, ale za to zyskuje się czas na poszukiwanie kolejnych mieszkaniowych okazji.

Flipping mieszkaniowy a kwestie podatkowe

Jeżeli flipy mieszkaniowe mają stanowić jedynie formą lokowania oszczędności, a nie sposobem na życie, warto dokładnie przestudiować prawo podatkowe. Chodzi o podatek od nieruchomości PIT-39, który należy uiścić w urzędzie skarbowym, jeżeli między momentem kupna mieszkania a jego sprzedażą nie minęło co najmniej pięć lat. Wynosi on 19% od dochodu, wobec tego jeżeli inwestor kupił mieszkanie za 100 000 zł, a następnie sprzedał w tym samym roku za 150 000 zł, czyli zanotował 50 000 zł zysku, musiałby zapłacić od tej kwoty około 9500 zł podatku.

Okazjonalni flipperzy mogą uniknąć tego zobowiązania, jeśli skorzystają z tzw. ulgi mieszkaniowej. Polega ona na tym, że sumę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości należy przeznaczyć na zakup lub remont innego domu bądź mieszkania. Można więc bez trudu kupić kolejną nieruchomość, bez obaw o wysoki podatek. Jeżeli jednak flipy zamieniają się w styl życia, a przychody osiągane ze sprzedaży mają stanowić podstawowe źródło dochodu, najlepszym rozwiązaniem jest założenie działalności gospodarczej.

Jak sfinansować pierwszy flip mieszkania?

Każdy inwestor kiedyś zaczynał swoją przygodę z rynkiem nieruchomości. Czasem kapitał stanowiły życiowe oszczędności, ale coraz bardziej popularne jest finansowanie zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego. Wbrew pozorom obciążenie mieszkania hipoteką nie musi stanowić potem problemu. Wystarczy zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów umowy kredytowej, takich jak:

• Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez prowizji czy kary umownej – to z pewnością najważniejszy podpunkt, który charakteryzuje dobrą umowę kredytu hipotecznego dla inwestora;
• Jak najniższa prowizja za udzielenie kredytu – kolejny koszt, którego flipper chce za wszelką cenę uniknąć, gdyż oznacza dla niego wyłącznie koszt. Dlatego inwestorzy często godzą się na wyższe oprocentowanie, które w ich przypadku nie ma takiego znaczenia jak początkowe opłaty;
• Szybkie procedowanie wniosku – to bardziej cecha banku niż charakterystyka umowy, jednak dla inwestora ważny aspekt całego przedsięwzięcia;

Jednym z problemów dla początkujących flipperów może być wkład własny. Ten wynosi od 10% przy dobrej koniunkturze rynkowej, do nawet 40% w przypadku dużych kredytów i niezbyt dobrej zdolności kredytowej.

Kariera flippera mieszkaniowego wymaga odpowiedniego zaplecza zarówno w kwestii finansów, jak i wiedzy. Niemniej połączenie tych dwóch cech pozwala czerpać zyski z inwestowania w nieruchomości. Rynek wciąż jest bardzo dynamiczny, a popyt na mieszkania nie maleje, w związku z tym spada ryzyko okresu, kiedy nieruchomość, która nie może znaleźć nowego właściciela, generuje straty w postaci opłat za czynsz czy media. Dlatego inwestor musi mieć wciąż rękę na pulsie, żeby w razie czego w porę podjąć optymalną decyzję.

Czytaj także: Flip mieszkania - 5 porad jak budować relacje

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: