Flipping, czy opłaca się brać kredyt hipoteczny?

Planowanie kupna mieszkania z chęcią jego późniejszej, szybkiej odsprzedaży z zyskiem pozwala na realizację inwestycji flippingowej. Pojawia się jednak problem tego, jak sfinansować zakup? Czy w takim przypadku opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny, by później szybko go spłacić po sprzedaży nieruchomości? Wszystko zależy od warunków kredytowania hipotecznego oraz od tego, jak duży kredyt musi zaciągnąć inwestor, by przedsięwzięcie inwestycyjne doszło do skutku.

Koszty flippingu – na co się przygotować?

Podstawowym kosztem związanym z flippingiem jest zakup nieruchomości. Zasadniczo fliper powinien szukać na rynku nieruchomości takiego mieszkania, które będzie możliwie jak najtańsze. Warto zdecydować się na negocjacje cenowe przed finalizacją inwestycji, nawet jeśli wydaje się, że cena jest wystarczająco atrakcyjna. Flip nieruchomości poza ceną lokalu kupionego w celach inwestycyjnych, wiąże się i z innymi kosztami, takimi jak:

•       Związanymi z realizacją transakcji – podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. pełnej kwoty zakupu (na rynku wtórnym), wraz z kosztami zawarcia aktu notarialnego – taksa notarialna, koszty założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, koszty wpisu hipoteki – 200 zł za jeden wpis.
•       Prowizja uiszczana do biura nieruchomości – jeśli przy transakcji inwestor korzysta z usług pośrednictwa. Prowizja wynosi od 1 do 3 proc. wartości transakcji.
•       Koszty tzw. home stagingu, remontu i wyposażenia – ich wysokość uzależniona jest od stanu technicznego mieszkania, które inwestor nabywa w związku z flippingiem na nieruchomościach.
•       Bieżące koszty utrzymania nieruchomości – w okresie od chwili kupna do chwili zbycia.
•       Podatki – podatek dochodowy w związku ze sprzedaniem nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili zakupu (dla indywidualnych fliperów, którzy nie dokonują takich transakcji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej).

Koszty inwestycji mogą być więc wysokie, liczone w setkach tysięcy złotych. Jeśli inwestor nie ma własnego kapitału na ten cel, może zastanowić się nad możliwością zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Kalkulacje dotyczące kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na sfinansowanie kosztów m.in. zakupu nieruchomości. Wiele banków ma w swojej ofercie tego rodzaju zobowiązania, których głównym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na konkretnej nieruchomości mieszkalnej.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny, czym jest i jak go uzyskać?

Warunkiem uzyskania takiego kredytu jest posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, dobrej historii kredytowania w BIK oraz posiadania pożądanego przez bank wkładu własnego w wysokości co najmniej 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości.

Wybór spośród wielu różnych ofert kredytowych ułatwi ranking kredytów hipotecznych. Dobrze jest dokonać kalkulacji kredytowej, by wiedzieć, czy inwestora stać na zaciągnięcie, a później i na spłatę kredytu hipotecznego. Trzeba przy tym wziąć pod uwagę nie tylko wysokość oprocentowania nominalnego zobowiązania, ale również i szereg innych opłat i prowizji, które ponosi kredytobiorca, w tym:

•       Opłata przygotowawcza.
•       Prowizja za przystąpienie do kredytu.
•       Wysokość opłaty za wcześniejszą, przedterminową spłatę kredytu – zakładając, że będzie on szybciej spłacony w związku z realizacją inwestycji we flip mieszkania.

Najlepiej brać pod uwagę RRSO kredytów hipotecznych, a nie tylko stopy procentowe, które są wykorzystywane do obliczania odsetek kredytowych. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z reguły z dwóch elementów – zmiennej stopy WIBOR oraz marży bankowej, którą można negocjować z bankiem. WIBOR jest stawką, po której pieniądze pożyczane są na rynku międzybankowym, a wpływa na nią to, jaką wysokość ma m.in. główna stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego.  Kosztów związanych z kredytem jest dużo, a wszystkie są uwzględniane w stawce RRSO kredytu. Nie trzeba jej samodzielnie obliczać, zwykle banki podają ją w swoich ofertach. Kalkulator kredytowy pozwoli ją wyliczyć na podstawie takich parametrów jak wysokość kwoty zobowiązania, oprocentowanie, prowizja i okres kredytowania. Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala sprawdzić, jak wysokie raty kapitałowo-odsetkowe kredytobiorca będzie spłacał przy zaciągnięciu zobowiązania na konkretny czas i kwotę, przy założonym poziomie jego oprocentowania.

Sprawdzanie zdolności kredytowej

Bank nie udzieli kredytu hipotecznego klientowi, który ma zbyt niską zdolność kredytową, rozumianą jako zdolność do spłaty zobowiązania. Każdy bank może mieć nieco inne procedury obliczania zdolności kredytowej, a wpływ na nią mają:

•       Wysokość i rodzaj miesięcznych dochodów.
•       Wysokość kosztów ponoszonych co miesiąc.
•       Wykonywany zawód przez kredytobiorcę.
•       Stan cywilny kredytobiorcy.
•       Liczba osób w gospodarstwie domowym i nie tylko.

Kalkulator zdolności kredytowej umożliwi orientacyjne wyliczenie tego, na jaki kredyt stać kredytobiorcę przy założonym poziomie dochodów i kosztów. Pozwoli to na zdecydowanie, czy inwestora planującego zakup okazji inwestycyjnej w ogóle stać na przeprowadzenie takiej inwestycji z udziałem kredytu hipotecznego.

Stopy procentowe kredytów

Bardzo duży wpływ na koszty kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach mają ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej stopy procentowe. Główne stopy NBP aktualnie, w czerwcu 2020 roku pozostają na rekordowo niskim poziomie, co powoduje, że stawka WIBOR brana pod uwagę przy obliczaniu oprocentowania kredytów hipotecznych również będzie niska. Kredyty złotowe zaciągane w takich warunkach będą mieć preferencyjne warunki udzielania, z uwagi na niskie oprocentowanie.

Sytuacja na rynku nieruchomości

Zanim inwestor odpowie sobie na pytanie o to, czy opłaca się brać kredyt hipoteczny na flipping na rynku nieruchomości, powinien ocenić sytuację, jaka panuje na tym rynku. Jeśli widoczna jest ogólna tendencja do wzrostu cen mieszkań, a ma możliwość kupić lokal np. do remontu w niskiej cenie, to z pewnością taka inwestycja może okazać się bardzo dochodowa. Kupowanie skrajnie drogich mieszkań w nadziei, że ceny jeszcze wzrosną, jest bardzo ryzykowne.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

Kiedy już inwestycja polegająca na flippingu nieruchomości na kredyt hipoteczny zostanie ostatecznie zrealizowana, pozostanie inwestorowi kwestia sprzedaży mieszkania z obciążeniem hipotecznym. Jest to możliwe, ponieważ z pieniędzy pozyskanych z takiej sprzedaży można zaspokoić roszczenie banku, choć często trzeba w pierwszej kolejności wnioskować do kredytodawcy o wydanie zgody na taką sprzedaż i przedterminową spłatę zobowiązania hipotecznego.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: