Flipowanie mieszkań

Wiele osób zauważa, że inwestowanie w nieruchomości to pewny i bezpieczny pomysł na ulokowanie kapitału. Okazuje się jednak, że w ten sposób można go również pomnożyć. Jak? Wystarczy sprzedawać je z zyskiem. 

Na czym polega flipowanie mieszkań?

W Polsce jest to stosunkowo nowe, lecz cieszące się coraz większym zainteresowaniem inwestorów pojęcie. Pochodzi ono od angielskiego określenia „house flipping”. Flipowanie mieszkaniami jest bardzo popularne w Stanach Zjednoczonych, gdzie dla wielu osób stało się zawodem i podstawowym źródłem dochodu. Jak flipować nieruchomościami? Idealnie tłumaczy je uniwersalna, złota zasada każdego biznesu, brzmiąca „tanio kupić, drogo sprzedać”. Flipowanie to bowiem nic innego, jak zakup okazji inwestycyjnej, podnoszenie ich standardu oraz późniejsza sprzedaż. Wyremontowane i nowocześnie zaaranżowane mieszkania zwiększają swoją wartość, co pozwala uzyskać za nie więcej pieniędzy, niż przeznaczyło się na zakup. Tego typu działanie wymaga jednak wiedzy, czasu i cierpliwości.

Jak flipować nieruchomościami?

Aby sprzedawać mieszkania z zyskiem, należy spełnić kilka podstawowym warunków. Należą do nich:

• Znajomość rynku nieruchomości, aktualnych trendów, cen, kosztów materiałów budowlanych, usług remontowych itp.;
• Czas, który trzeba poświęcić na wyszukiwanie atrakcyjnych pod kątem flipingu domów i mieszkań;
• Umiejętności negocjacyjne;
• Znajomość przepisów prawnych, dotyczących zakupu oraz sprzedaży nieruchomości;
• Zmysł estetyczny, zdolności projektowania wnętrz oraz estetycznego i funkcjonalnego wykańczania ich;
• Umiejętność obliczenia realnego zysku, który można otrzymać po podniesieniu standardu mieszkania;
• Znalezienie odpowiedniego kupca.

Powyższe przykłady pokazują, że jest to czasochłonne zajęcie, szczególnie jeśli wszystkie czynności chce wykonać jedna osoba. Z tego względu często zdarza się, że fliperzy część obowiązków, takich jak prace remontowe czy urządzanie wnętrz zlecają innym. Trzeba jednak pamiętać, że podnosi to koszty, które należy ponieść, a tym samym zmniejsza późniejszy zysk ze sprzedaży.

Co jest najważniejsze podczas flipowania? Z pewnością umiejętność oceny stanu danej nieruchomości oraz wartości, którą może zyskać po wyremontowaniu. Kupcy nabywają lokale z rynku wtórnego, często zaniedbane i mało atrakcyjne. Zazwyczaj jednak nie są one bardzo zniszczone lub wymagające generalnego remontu, który obejmowałby wymianę rur, instalacji czy stolarki okiennej, ponieważ wiąże się to ze zbyt dużym kosztem. W wielu przypadkach okazuje się jednak, że nawet drobne poprawki, takie jak malowanie, wymiana paneli, montaż luster czy zakup nowoczesnych, stylowych mebli całkowicie zmienia odbiór wizualny mieszkania, a tym samym pozwala na nim zarobić.

Flipowanie nieruchomości – jak podnieść ich wartość?

Nabywane mieszkania zazwyczaj wymagają remontu, albo przynajmniej odświeżenia. Założeniem flipingu jest zakup jak najtańszych lokali, w przypadku których odnawianie nie będzie się jednak wiązało z dużymi nakładami finansowymi. Ich cenę podnoszą również dodatkowe działania, takie jak np.:

• Otwarcie kuchni, poprzez połączenie jej z salonem;
• Zwiększenie liczby pokoi (np. poprzez likwidację większej garderoby, czy likwidację kuchni i stworzenie aneksu w salonie);
• Wyburzenie niektórych ścian i zwiększenie przestrzeni;

Należy jednak pamiętać, że do przeprowadzenia tych działań konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej lub właściciela budynku.

Czytaj także: Jak negocjować cenę zakupu mieszkania?

Znaczenie home stagingu we flipowaniu

Mianem home stagingu określa się wszystkie działania, których celem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży lub wynajmu. Zazwyczaj obejmują one uatrakcyjnienie wnętrz. Może ono polegać na:

• Odświeżeniu wnętrz poprzez malowanie, renowację podłóg oraz mebli;
• Stworzenie przestronnej, ergonomicznej i funkcjonalnej przestrzeni – pozbycie się nadmiaru mebli, unikanie zagracenia, stawianie na jasne, doświetlone wnętrza;
• Wydobycie atutów mieszkania np. podkreślenie dobrej ekspozycji okien, dużej kuchni czy łazienki;
• Efektowna aranżacja balkonu;
• Gruntowne sprzątanie mieszkania;
• Dbałość o szczegóły przejawiająca się przez wykorzystanie gustownych, lecz uniwersalnych dodatków, takich jak eleganckie poduszki na kanapie, modny dywan czy wazon ze świeżymi kwiatami.

Skuteczny home staging wymaga nie tylko posiadania zmysłu estetycznego, ale również znajomości aktualnych trendów w aranżacji mieszkań. Osoby, które planują się tym zajmować, mogą również czerpać inspiracje z katalogów wnętrz czy branżowych stron internetowych.

Flipowanie mieszkaniami – jak znaleźć odpowiednie lokale?

Wyszukując nieruchomości, najlepiej oscylować w dzielnicach, które cieszą się zainteresowaniem wśród kupców. Ważne jest regularne przeglądanie ogłoszeń o sprzedaży mieszkań, przetargów ogłaszanych przez spółdzielnie oraz licytacji komorniczych. Szczególnie te ostatnie pozwalają na zakup mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, choć czasem są one mocno zaniedbane. Na pewne upusty można liczyć także w przypadku mieszkań zbywanych przez Agencję Mienia Wojskowego, zwłaszcza gdy nie znalazły one kupców w pierwszym czy drugim przetargu. Znajdowanie ciekawych nieruchomości wymaga stałej czujności i zainteresowania rynkiem.

Flipowanie nieruchomości – ile można na tym zarobić?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ zależy ono od wielu czynników, takich jak:

• Pierwotna cena zakupionego mieszkania;
• Koszt przeprowadzenia remontu;
• Czas, który minął od momentu zakupu – im jest on dłuższy, tym wartość mieszkania spada;
• Atrakcyjność okolica;
• Rok budowy budynku, stan części wspólnych;
• Dodatkowo poniesione koszty, np. opinia rzeczoznawcy, usługi remontowe czy wykończeniowe itp.
• Sposób finansowania nieruchomości – gotówka czy konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego;
• Zawirowania na rynku – dobrym przykładem może tu być początek pandemii, przypadający na przełom I i II kwartału ubiegłego roku, kiedy w branży nieruchomości widoczne było duże spowolnienie;
• Umiejętność znalezienia kupca i wypromowania nieruchomości

Ocenia się jednak, że sam home staging skraca czas sprzedaży mieszkania o ok. 40% i podnosi jego cenę o 10%. W przypadku flipowania, na jednej transakcji zarabia się zazwyczaj minimum 30 000 zł. Oczywiście, im bardziej doświadczony fliper, tym większym zyskiem może się cieszyć. Natomiast okres inwestycji, przy dobrej lokalizacji wynosi ok. 4-6 miesięcy.

Czytaj także: Jak finansować inwestycje deweloperskie?

O czym jeszcze należy pamiętać?

W przypadku flipowania bardzo ważne jest dopilnowanie wszystkich kwestii prawnych. Chodzi tu nie tylko o prawidłowe skonstruowanie umowy sprzedaży mieszkania i podpisanie jej w obecności notariusza czy dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, ale również sprawy podatkowe. Osoby, które sprzedają mieszkanie, zobowiązane są do odprowadzenia 19% podatku. Jeśli od przejęcia nieruchomości minęło przynajmniej 5 lat, mogą skorzystać z ulgi podatkowej. Skuteczne flipowanie nieruchomościami wyklucza jednak tak długi czas oczekiwania. Możliwe jest również ominięcie płacenia podatku, pod warunkiem, że zysk ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Jeśli jednak inwestor ma zamiar na poważnie zająć się flipowaniem i sprzedawać kilka mieszkań w roku, najlepszym pomysłem będzie założenie działalności gospodarczej. Flipowanie nieruchomości podlega 19% podatkowi oraz 8% podatkiem VAT.

W zależności od posiadanych funduszy, zaangażowania oraz umiejętności flipowanie mieszkań może być sposobem na dodatkowy lub stały zarobek.
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: