Fot. Pexels
Wielu osobom prawdopodobnie trudno byłoby uwierzyć, że jeżeli nabywamy nieruchomość na wynajem to zakup tej nieruchomości na kredyt może być korzystniejszą opcją niż zakup za gotówkę. Tak działa jednak dźwignia finansowa w nieruchomościach.
Co oznacza pojęcie „lewarowanie kredytem”?
Lewarowanie, zgodnie z definicją słownikową, polega na wykorzystywaniu efektu dźwigni kredytowej w procesie inwestycyjnym. Nawet jeśli dysponujemy środkami, które są wystarczające do zakupu nieruchomości za gotówkę, celowo zaciągamy kredyt, aby tym sposobem dać sobie szansę na zwiększenie zyskowności inwestycji. Choć rozwiązanie to na pozór wydaje się abstrakcyjne, coraz więcej inwestorów przekonuje się, że dźwignia kredytowa naprawdę działa.
Lewarowanie na przykładzie
Zagadnienie dźwigni kredytowej najłatwiej zrozumieć na przykładzie. Przypuśćmy, że inwestor dysponuje środkami, które może przeznaczyć na wymagany w kredycie 20% wkład własny. Zaciąga więc kredyt, a jego miesięczna rata wynosi 2600 zł. Jeżeli przyjmiemy, że miesięczne dochody z wynajmu wyniosą 4 tys. zł, przy dźwigni kredytowej roczna stopa zwrotu z inwestycji wyniesie około 12%. Dla porównania, gdyby nieruchomość została sfinansowana w całości ze środków własnych inwestora, roczna stopa zwrotu z inwestycji wyniosłaby jedynie ponad 7%.
Jeśli w przytoczonym przykładzie inwestor dysponowałby środkami pozwalającymi na zakup nieruchomości za gotówkę, oznacza to, że w kieszeni pozostaje mu duża suma, którą może przeznaczyć na zakup kolejnych mieszkań – na kredyt lub za gotówkę, a tym samym czerpać zyski z kolejnych inwestycji.
Dźwignia finansowa w nieruchomościach – czy jest potrzebna?
Dźwignia finansowa w nieruchomościach to pewnego rodzaju możliwość, z której nieraz warto skorzystać. Zdarza się, że nie mamy kapitału wystarczającego na zakup nieruchomości na wynajem, a nie chcemy czekać z inwestycją do czasu, aż go odłożymy. W takiej sytuacji dźwignia kredytowa z reguły jest dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem, że w okresie spłaty kredytu nie zaskoczy nas inflacja i rosnące stopy procentowe.
Jednak dźwignia finansowa w nieruchomościach nie jest rozwiązaniem przeznaczonym jedynie dla osób niedysponujących odpowiednio dużym kapitałem. Wiele osób decyduje się na lewarowanie kredytem, gdyż przemyślany zakup nieruchomości w połączeniu z dobrze dobranym kredytem może nawet zapewnić nam stały, comiesięczny, dodatkowy zysk. Taka sytuacja będzie miała miejsce wtedy, gdy wysokość miesięcznej raty kredytu będzie niższa od czynszu pobieranego od najemcy, a inflacja i rosnące stopy procentowe nie będą miały miejsca.
Czytaj także: Kredyt na mieszkanie pod wynajem
Pojęcie kosztu tzw. kapitału obcego
Kapitał obcy to część finansowania inwestycji, która nie pochodzi od właściciela nieruchomości, ale ze źródła zewnętrznego, czyli z banku. Często wymienia się przy tym pojęcie kosztu kapitału obcego. Jego to różnica pomiędzy kwotą pożyczoną, a oddaną. Pożyczone pieniądze oddajemy bowiem z nadwyżką, której część przeznaczona jest na pokrycie różnego rodzaju kosztów, a część stanowi zysk dla banku. Dąży się więc do tego, aby koszty kapitału obcego były jak najmniejsze. Warto negocjować z bankiem wysokość wkładu własnego i okres spłaty tak, aby maksymalnie zmniejszyć koszt kapitału obcego.
Ryzyka i zagrożenia wynikające z lewarowania kredytowego
Dźwignia kredytowa nie jest rozwiązaniem idealnym. Musimy liczyć się z tym, że wiele czynników od nas niezależnych, takich jak spadki rynkowych stawek czynszu, mogą skutecznie popsuć nam plan zwiększenia zyskowności. Jeżeli kredyt na nieruchomość zaciągnęliśmy w walucie innej niż polski złoty, w każdej chwili może też dojść do niekorzystnej zmiany kursów walut. Wzrost kursu waluty może oznaczać, że będziemy winni bankowi większą kwotę niż zakładana na początku okresu kredytowego.
Innym zagrożeniem są rosnące stopy procentowe. Przy tak dużej kwocie kredytu, jaka zaciągana na zakup nieruchomości, podwyżka stóp procentowych nawet o 1% może spowodować, że miesięcznie będziemy musieli płacić ratę wyższą nawet o kilkaset złotych. Wysokość stóp procentowych narzucana jest decyzją Rady Polityki Pieniężnej. Malejące lub rosnące stopy procentowe to narzędzie, które wykorzystywane jest do walki z inflacją.
Ryzyko związane z dźwignią kredytową wiąże się także z popytem na wynajem naszej nieruchomości. Jeżeli będziemy mieli problem ze znalezieniem najemcy, będziemy ponosić straty, gdyż bank nie zwolni nas na ten czas z konieczności spłacania kredytu. Musimy też wziąć pod uwagę prognozy przyszłego popytu, gdyż dźwignia kredytowa jest rozwiązaniem rozpisanym na długi okres czasu. Każde przestoje w wynajmie, czyli okresy od wyprowadzki jednego najemcy do wprowadzenia się następnego, działają na naszą niekorzyść. Przy dźwigni kredytowej bardzo istotna jest zatem ciągłość wynajmu.
Dźwignia kredytowa to szansa na zwiększenie zyskowności inwestycji, która zawsze warta jest przemyślenia. Pamiętajmy jednak, aby wziąć pod uwagę ryzyko, jakie za sobą niesie.
Czytaj także: Jak kupić mieszkanie na kredyt?
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
