Zakup “dziury w ziemi” - co to oznacza?

Potoczne pojęcie zakupu “dziury w ziemi” sprowadza się tak de facto do tego, że kupujemy nieukończoną okazję inwestycyjną, a więc taką która jest na etapie budowy lub na etapie wykopania dziury pod fundamenty. Przepisy prawne pozwalają na sprzedaż mieszkań deweloperowi już na starcie prac budowlanych. Inwestorzy czy potencjalni klienci często jednak boją się tak wcześnie wejść w inwestycję. Zakup “dziury w ziemi” jest więc często wspomagany systemem sprzedaży nieruchomości 10/90. Zakup “dziury w ziemi” jest więc inwestycją w marzenia, w wirtualne mieszkanie, którego nie ma, ale które powinno za parę lat powstać.

Kredyt na dziurę w ziemi

Mieszkanie na etapie budowy, a właściwie przed tym etapem wymaga zdecydowanie większej ilości formalno-prawnych niż ma to miejsce w przypadku gotowej inwestycji. Wynika to z podejścia banków, które zazwyczaj wymagają większej ilości urzędowych zaświadczeń. Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej, precyzyjnych informacji, zapraszamy na nasze szkolenie z handlu nieruchomościami. Dowiesz się czym jest flipowanie oraz jak zarabiać na nieruchomościach.

Kredyt na zakup mieszkania nieukończonego jest nieco inny niż w przypadku “gotowca”. Dlaczego? Zauważmy, że jeżeli nie korzystamy z systemu 10/90 to umowa kredytowa obejmuje okres w którym inwestycja się buduje. Oznacza to, że harmonogram kredytu, a co za tym idzie transze wypłacane przez bank pokrywają się z osiągnięciem, a raczej sfinalizowaniem  przez dewelopera określonego etapu inwestycji.

Ma to o tyle istotny wpływ, że wraz z wypłatą danej transzy równolegle uruchomione zostają tzw. raty odsetkowe od kredytu. Będą one rosnąć, aż do momentu, kiedy wypłacona zostanie ostatnia transza kredytu i wtedy ustabilizują się na określonym poziomie - pod warunkiem, że wybraliśmy opcję równych rat. Co jednak jest niezmiernie ważne - do momentu wypłaty ostatniej transzy spłacać będziemy tylko ratę odsetkową. Rata kapitałowa zostanie uruchomiona po wypłacie ostatniej transzy przez dewelopera.

W przypadku kredytu na zakup gotowego mieszkania sytuacja jest nieco inna. Kupujemy nieruchomość, która już powstała, zaciągamy więc kredyt i od razu spłacamy równolegle ratę odsetkową i ratę kapitałową. Im więcej spłacimy raty kapitałowej, tym mniejsze są odsetki kredytowe w kolejnych miesiącach.

Dlaczego warto kupić mieszkanie przed etapem budowy?

To zabieg opłacalny z wielu punktów widzenia. Po pierwsze mamy możliwość wyboru pomiędzy dużą ilością różnego typu lokali. Po drugie na tym etapie są znacznie większe możliwości negocjacyjne ze względu na fakt, że popyt na “dziurę” jest mniejszy niż wtedy, kiedy inwestycja jest na ukończeniu. Do tego dochodzi jeszcze stosunkowo atrakcyjna cena za metr kwadratowy. Pamiętajmy, bowiem, że na kolejnych etapach budowy nieruchomości mają to do siebie, że ich cena rośnie im bliżej jest zakończenia inwestycji.

Jakie jest ryzyko związane z zakupem nieruchomości tego typu?

Jeżeli ten artykuł ma być rzetelny to czas najwyższy na haczyki. Jakie są więc wady związane z zakupem nieruchomości na etapie ”dziury”? Zacznijmy od czarnego scenariusza - deweloper bankrutuje i co dalej? Otóż pieniądze będą zabezpieczone, więc sytuacja kiedy pozostaniemy bez mieszkania i kredytu już nam nie grozi. Te “szalone lata 90`te” kiedy do takich sytuacji dochodziło stosunkowo często już minęły. Miejmy nadzieję, że bezpowrotnie. Rachunek powierniczy i kontrola po stronie banku, a także ubezpieczenia dają nam gwarancję tego, że odzyskamy swoje środki. Nikt nam jednak nie zwróci pieniędzy za poświęcony czas, a także stracone nerwy.

Ryzyko zakupy dziury w ziemi może mieć inne podłoże, niekoniecznie związane z samą inwestycją. Jakie? Opóźnienia w realizacji inwestycji niezależne od dewelopera, brak drogi dojazdowej, terenów zielonych. Jeśli chodzi natomiast o mieszkanie, to pamiętajmy, że możemy otrzymać takie, które parametry różnią się od tego co jest zapisane w umowie.

Jak ograniczyć ryzyko związane z kupnem nieruchomości na etapie budowy?

Ryzyko zawsze istnieje i jest nieodłącznym elementem każdego biznesu. Zawsze można je ograniczyć i mieć wyjście awaryjne. W przypadku mieszkań z pieczątką “dziury w ziemi” pierwszym krokiem do ograniczenia ryzyka jest nasze zainteresowanie dotychczasową działalnością dewelopera i jego dokonaniami. Warto zbadać historię zakończonych przez niego inwestycji oraz sprawdzić opinie na ich temat.  Z punktu widzenia prawnego należy zainteresować się również faktem czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne lub komornicze. Co więcej ma on obowiązek poinformować nas o tym fakcie - jeżeli taka sytuacja ma miejsce jeszcze przed etapem zakupu inwestycji.

Kolejną kwestią jest forma ochrony kapitału inwestycji. Konkretnie chodzi o słynny już rachunek powierniczy i jego charakterystyczne cechy. Pamiętajmy, że nie każdy rachunek powierniczy daje nam gwarancję ochrony kapitału. Najbezpieczniejszy jest zamknięty rachunek powierniczy, który nie pozwala deweloperowi na wypłatę środków z inwestycji w trakcie jej prowadzenia. Stosunkowo bezpieczne są także rachunki powiernicze z gwarancją bankową i umową ubezpieczeniową. Rachunek powierniczy otwarty daje z kolei deweloperowi szersze pole działania, ponieważ może on wypłacać uzbierane środki na określone w umowie cele inwestycyjne. 
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: