Każda inwestycja w której pieniądz robi pieniądz jest pożądana. W biznesie - także tym mieszkaniowym od wielu lat funkcjonuje jednak pojęcie maksymalizacji zysków. Niezależnie w jaki sposób lokujemy swoje środki finansowe i na jaki cel je przeznaczamy należy mieć to na uwadze. W dzisiejszym wpisie poruszymy problematykę inwestycji w dom wielorodzinny.
Gdybyśmy zapytali na ulicy przypadkowych przechodniów w co lepiej warto zainwestować pieniądze z myślą o najmie - dom czy mieszkanie? - zapewne większość z nich wybrałaby opcję nr 2. Uprzedzenia i stereotypy w myśleniu Polaków - nie tylko tych starszych, ale i w wieku produkcyjnym wciąż są istotną barierą, który nie pozwala im sięgnąć dalej niż faktycznie mogą. My jednak wyjdziemy naprzeciw tej opinii i omówimy inwestowanie w dom wielorodzinny. Czy jest to opcja warta uwagi? Rozważmy za i przeciw.
Wady inwestycji w dom wielorodzinny
Jak już wspomnieliśmy na starcie domy wielorodzinne są na przegranej pozycji w oczach inwestorów. I z tego właśnie niejako wynika ich pierwsza zaleta - konkurencyjność. Skoro większość osób wskaże mieszkanie oznacza to w praktyce, że podobnie myślą inwestorzy.
Dom to potężna inwestycja, niezależnie od tego czy zdecydujemy się na nią w formie pierwotnej czy wtórnej. Zakup domu pod wynajem zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich jest bardzo kosztowny. Trzeba bowiem pamiętać, że nawet przysłowiowe “klocki”, ze względu na duże połacie ziemi które zajmują są wysoko wyceniane. Dodajmy, że rok budowy nie ma tutaj specjalnego znaczenia. Negocjując nawet zakup takiej nieruchomości możemy usłyszeć od właściciela: “dla mnie może Pan zburzyć ten dom i mieć samą, działkę, która warta jest 1.5 mln złotych”. Dodajmy, że całość wycenił na 1.8 mln zł. Takie są realia rynku.
Inwestycja w domy wielorodzinne to także spory koszt wykończenia. Często wchodząc po dotychczasowym właścicielu musimy liczyć się z tym, że na potrzeby najmu niezbędny będzie remont kapitalny. I teraz wyobraźmy sobie, że mamy dom o powierzchni 180 m kw, zaś wykonanie pod klucz przy dobrych wiatrach to tylko 1.000 zł metr kwadratowy. Wychodzi nam 180.000 zł. Sporo.
Oprócz kosztów związanych z zakupem i wykończeniem nieruchomości jak zwykle mamy szereg innych wydatków. Należy pamiętać tutaj o podatku od czynności cywilno-prawnych, prowizji dla pośrednika, opłacie dla notariusza i wszelkiej maści kosztach bankowych. Reasumując domy to inwestycja dla poważnych inwestorów.
Jakie są korzyści z inwestowania w dom wielorodzinny pod najem?
Czas na crem de la crem - jak to zwykli mawiać Francuzi. Inwestowanie w dom wielorodzinny niesie za sobą także szereg korzyści. Nie będziemy oczywiście rozpatrywać tutaj sytuacji, kiedy chcemy sami użytkować nieruchomość (cisza, spokój, daleko od miasta, duża powierzchnia użytkowa, ogródek itp). Bardziej interesują nas kwestie finansowe pod wynajem.
Jeżeli mamy dom pod wynajem w dobrej lokalizacji, z rynku pierwotnego lub w nowoczesnym budownictwie - to jesteśmy na wygranej pozycji. Wartość takiej inwestycji nigdy nie spadnie - choćby ze względu na rosnące ceny działek - zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich. Będziemy mieć tutaj do czynienia z klasycznym mechanizmem tzw. aprecjacji wartości nieruchomości czyli wzrostu jej ceny w perspektywie najbliższych lat.
Więcej o aprecjacji wartości dowiesz się we wpisie:
Aprecjacja wartości czyli wzrost wartości mieszkania
Takie piękne budynki wielorodzinne wynajmuje się co do zasady z bólem serca. Ich wartość jest duża, podobnie jak cena za najem - więc warto zadbać o dobrych, sprawdzonych lokatorów. Z doświadczenia wiemy, że najlepszą opcją będą tutaj małe firmy. Warto więc rozważyć najem firmie (nawet po nieco niższych kosztach) niż niepewnym najemcom. Wynika to z prostego faktu - w razie “w” firmę łatwo jest rozliczyć od strony prawnej za poniesione straty. Oczywiście pamiętajmy, że przezorny zawsze ubezpieczony - więc i nieruchomość powinna być odpowiednio zabezpieczona z naszej strony.
Opcją nr 2 jest zakup budynku wielorodzinnego starszego typu. Są to np popularne “klocki” rodem z PRL, którymi kiedyś hojnie obdarowywane były osoby ze świecznika władzy, budżetówki itp. Taki klocek może być świetną opcją pod wynajem - jeśli włożymy w niego trochę pracy. Po pierwsze warto go wyremontować i rozsądnie podzielić na pokoje lub mieszkania. Wtedy z jednego budynku możemy osiągnąć kilka lub kilkanaście pomieszczeń lub 3-4 mieszkania. Warto tę kwestię przed zakupem skonsultować jednak z projektantem wnętrz i ekipą remontową. W praktyce może się więc okazać, że nawet płacąc za budynek wielorodzinny 5000 zł raty kapitałowo-odsetkowej, możemy wynająć go, spłacać ratę i jeszcze zarabiać. Tutaj już w grę wchodzi matematyka.
Jest jeszcze opcja nr 3 - która występuje w iluzorycznych przypadkach. Jeżeli mamy dość nowoczesny budynek z ładnymi pokojami, możemy wypuścić go w najem krótkoterminowy. Opcja na pokoje może okazać się bardzo rentowna - zwłaszcza w dobie Bookinga czy Airbnb, ale wymaga również poświęcenia czasu i analizy rynku. Tego typu inwestycje lepiej sprawdzają się jednak w kurortach turystycznych, zwłaszcza w sezonie.
Podsumowanie - czy warto zainwestować w dom wielorodzinny?
Zawsze są za i przeciw. Inwestycja w duży obiekt o przeznaczeniu mieszkalnym, wiąże się z potrzebą posiadania dużej zdolności kredytowej (na poziomie doskonałym), a także przeprowadzeniem gruntownej analizy, a może nawet biznesplanu. Niewątpliwie jednak warto penetrować rynek tego typu nieruchomości, bo ze względu na niewielką konkurencję mogą one być łakomym kąskiem i dać naprawdę fajną stopę zwrotu. Jeżeli chcesz, abyśmy znaleźli dla Ciebie dom na rynku pierwotnym w dobrej lokalizacji - skontaktuj się z nami, a z pewnością pomożemy.
Jeżeli poszukujesz okazji inwestycyjnej, ponieważ chcesz dokonać flipa na nieruchomości, to zapraszamy na nasze szkolenia. Dostaniesz od nas całe know-how oraz a także wiedzę, jak zarabiać na nieruchomościach.
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
