Wynajem okazjonalny to opcja, którą bierze pod uwagę wielu wynajmujących, chcących zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami z najemcą. Wyjaśnijmy czym jest najem okazjonalny i jak wyglądają kwestie umowy oraz odprowadzania podatku od tego rodzaju najmu.

Co to jest najem okazjonalny?

Jednym ze szczególnych rodzajów najmu jest najem okazjonalny. Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła go do polskiego porządku prawnego, ale od tego czasu wciąż nie zyskał on dużej popularności. Prawdopodobnie wynika to z tego, że najem okazjonalny pociąga za sobą większą ilość formalności i koszty notarialne. Warto jednak pamiętać, że stanowi znacznie lepsze zabezpieczenie na wypadek problemów z lokatorem w porównaniu do tradycyjnego wynajmu. `

Najważniejsze różnice między najmem okazjonalnym a zwykłym

Czym różni się najem okazjonalny a zwykły? Inne są już same warunki nawiązywania takiej umowy:

• czas trwania umowy – umowa najmu okazjonalnego nawiązywana jest na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Przy zwykłym najmie nie mamy ograniczeń czasowych,
• strony umowy – umowa okazjonalna może być zawarta tylko i wyłącznie między osobami fizycznymi. Aby właściciel lokalu mógł udostępniać go na zasadach najmu okazjonalnego, nie może on prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Przy zwykłym najmie nie ma to znaczenia.

Podstawowa różnica między najmem okazjonalnym a zwykłym dotyczy jednak możliwości postępowania w razie problemów z lokatorem, np. zaprzestania płacenia przez niego czynszu. Przy tradycyjnej umowie najmu występuje wówczas duży problem z usunięciem najemcy z lokalu. Aby to zrobić, konieczne jest uzyskanie wyroku sądu z klauzulą wykonalności i skierowanie sprawy do komornika, a i tak nie w każdym przypadku przynosi to oczekiwany rezultat.

Z kolei umowa okazjonalna znacznie upraszcza wynajmującemu eksmisję kłopotliwego lokatora. Jeśli żądanie opuszczenia lokalu wręczone najemcy na piśmie nie zadziała, nie ma konieczności wszczynania sprawy o eksmisję lokatora. Wystarczy złożyć do sądu komplet dokumentów, a w nim m.in. wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, podpisanego podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego. Eksmisja w ramach najmu okazjonalnego ułatwiona jest również z tego względu, że można zastosować ją nawet wobec małoletnich i kobiet w ciąży. Nie trzeba również przestrzegać okresu ochronnego, który trwa od 1 listopada do 31 marca.

Czytaj także: Zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu - jak się przed nimi zabezpieczyć

Wynajem okazjonalny – co powinna zawierać umowa?

Umowa okazjonalna to umowa, w której największe znaczenie mają jej załączniki, a są nimi:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – mówiące o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje też lokal, w którym zamieszka w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu zastępczego bądź osoby mającej do niego tytuł prawny – mówiące o tym, że wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji z lokalu udostępnianego w ramach najmu okazjonalnego.

Pamiętajmy, że sporządzenie i podpisanie umowy o najem okazjonalny wraz z załącznikami wcale nie czyni ją jeszcze umową okazjonalną. W ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu koniecznie trzeba przekazać informację o zawarciu takiej umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania.

Podatek od najmu okazjonalnego

Obowiązek podatkowy nakłada na wynajmującego każda umowa najmu. Okazjonalna, podobnie jak inne, zapewnia również możliwość wyboru formy opodatkowania – forma ryczałtu albo rozliczenie na zasadach ogólnych. W pierwszym przypadku podatek od najmu okazjonalnego wynosi 8,5% uzyskanego przychodu, natomiast w drugim przypadku będzie to 18 lub 32%, w zależności od wysokości dochodów, jakie wynajmujący uzyskuje z innych źródeł.

Ogólnie rzecz biorąc, nie ma istotnych różnic podatkowych pomiędzy najem zwykłym a najmem okazjonalnym. Podatki mogą jedynie wpłynąć na większą lub mniejszą opłacalność wynajmu w zależności od tego, jaką wybierzemy formę opodatkowania. Przykładowo, rozliczenie na zasadach ogólnych warto wybrać wtedy, gdy w lokalu planujemy remont, gdyż poniesione na niego wydatki będzie można wówczas wliczyć w koszty, a tym samym obniżyć dochód.

Kiedy zdecydować się na najem okazjonalny?

Na wynajem okazjonalny warto postawić głównie wtedy, gdy z różnych przyczyn mamy wątpliwości co do tego, czy najemca będzie bezproblemowy. Wiele osób wychodzi z założenia, że dla uczciwych osób podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie będzie problemem, zwłaszcza jeśli to wynajmujący bierze na siebie koszty sporządzenia aktu notarialnego. Pamiętajmy jednak, że nie każdy najemca będzie miał możliwość wskazania lokalu zastępczego, w którym mógłby zamieszkać po ewentualnej eksmisji. Narzucanie umowy okazjonalnej może więc skończyć się tym, że niepotrzebnie wyeliminujemy wiele uczciwych osób.

Najem okazjonalny nie jest także dobrym pomysłem w przypadku, gdy nasz lokal z różnych powodów nie cieszy się dużym zainteresowaniem, gdyż wówczas możemy mieć problem ze znalezieniem jakiegokolwiek zainteresowanego. W takim wypadku dużo lepszym rozwiązaniem jest flipowanie mieszkaniami. Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak zarabiać na handlu nieruchomościami, zapraszamy na nasze szkolenia z flipowania. U nas dowiesz się, jak znaleźć okazję inwestycyjną oraz jak zarabiać.

Czytaj także: Ryzyko związane z inwestycją w condohotel
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: