Trwająca od ponad roku pandemia mocno wpłynęła na całą rodzimą gospodarkę, w wielu branżach powodując znaczące straty. Warto sprawdzić, co zmieniła na rynku nieruchomości oraz czy zakup mieszkania wciąż jest dobrą i bezpieczną inwestycją.

Gospodarka w obliczu pandemii – czy warto teraz kupić mieszkanie?

Początek pandemii koronawirusa, który przypadał na koniec I kwartału 2020 r. wprowadził w stan niepewności większość społeczeństwa. Ograniczona możliwość przemieszczania się, praca zdalna, zamknięte banki, placówki urzędów, sądy i kancelarie notarialne, a także strach przed utratą pracy i zdrowia spowodowały znaczne spowolnienie również w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Początkowe prognozy były bardzo pesymistyczne – jeszcze w marcu ubiegłego roku analitycy z HRE Investment prognozowali spadek popytu na nieruchomości na poziomie 40-90%. Na szczęście szacunki te się nie sprawdziły, a po początkowym przestoju, już pod koniec II kwartału sytuacja zaczęła wracać do normy. Pandemia nie spowodowała kryzysu na rynku nieruchomości, nie wpłynęła również na obniżenie cen mieszkań. Wręcz przeciwnie – w tej kwestii od lat utrzymuje się widoczny trend wzrostowy. W ciągu ostatniego roku został on nieco wstrzymany – oznacza to, że ceny ciągle rosną (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym), lecz dynamika nie jest już tak dużą, jak przed koronawirusem.

Czy warto kupić mieszkanie w 2021 r.?

Bez wątpienia jednak pandemia bardzo utrudniła zakup nieruchomości i wydłużyła ten proces w czasie. Było to spowodowane przede wszystkim ograniczonym działaniem wielu urzędów oraz zaostrzonymi wymaganiami banków. Te drugie mocno asekuracyjnie podeszły do tematu pandemii, wprowadzając nowe kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Wzrosła nie tylko wysokość wkładu własnego (z 10% do 20-30% w zależności od banku), ale również sposób określania zdolności kredytowej. Część potencjalnych kredytobiorców musiała zrezygnować z zakupu mieszkania – dotyczyło to szczególnie osób zatrudnionych na umowy cywilnoprawne, prowadzących działalność gospodarczą oraz zatrudnionych w branżach mocno dotkniętych pandemią (takich jak gastronomia, hotelarstwo itp.). Pod tym względem nie był to dobry rok na zakup mieszkania. Każdy medal ma jednak dwie strony.

Historycznie niskie stopy procentowe

W obawie przed kryzysem gospodarczym i zapaścią, spowodowaną problemami ze spłatą kredytów, już w marcu ubiegłego roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu obowiązujących stóp procentowych. W ciągu ostatnich miesięcy NBP po raz kolejny obniżył oprocentowanie kredytów, które obecnie wynoszą 0,10% w przypadku referencyjnej stopy procentowej oraz 0,21% w przypadku wskaźnika WIBOR. Działanie to miało ułatwić spłatę kredytów i pożyczek osobom, które zaciągnęły je jeszcze przed koronawirusem. Jest to jednak duże ulga również dla osób, które planują zakup mieszkania na kredyt. Mogą oni liczyć na niższe miesięczne raty. Potencjalni kupcy, którzy zastanawiają się, czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt teraz, mogą traktować ten argument jako przeważający, tym bardziej że większość banków znów wróciła do niższej wymaganej kwoty wkładu własnego.

Stała stopa procentowa, a zakup nieruchomości

Kolejnym czynnikiem, który może mieć wpływ na decyzję o zakupie mieszkania, jest nowe rozwiązanie, zaproponowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Chodzi o nowelizację Rekomendacji S, wprowadzającą kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. Do tej pory były one objęte oprocentowaniem zmiennym, którego wysokość mogła ulegać znacznym wahaniom. Osoby zaciągające dziś kredyt hipoteczny na 30 lat, nie mogły przewidzieć, jaką wysokość osiągnie ich miesięczna rata po 5 czy 10 latach. U niektórych wzbudzało to niepewność, a nawet strach, czy będzie ich stać na spłatę zobowiązania w przypadku pogorszenia się sytuacji finansowej. Stałe oprocentowanie, które ma wejść w życie już w połowie 2021 r., zapobiegnie takim sytuacjom. Kredyty ze stałym oprocentowaniem będą trochę droższe (szczególnie teraz, gdy stopy procentowe są historycznie niskie), lecz jednocześnie wolne od wahań i nagłych wzrostów. Ponadto banki wciąż będą proponowały dotychczasowe rozwiązania ze zmienną stopą. Kredytobiorcy będą więc mogli samodzielnie zdecydować, który produkt chcą wybrać.

Rekomendacja S wprowadzi jeszcze jedną zmianę – podniesienie wkładu własnego do min. 20%. Jeśli więc kredytobiorcy nie zależy na stałym oprocentowaniu, chce natomiast zaoszczędzić na wkładzie własnym lub nie dysponuje tak dużymi środkami finansowymi, jest to ostatni dzwonek, by kupić mieszkanie na starych zasadach. Nowelizacja Rekomendacji S zaczyna obowiązywać od czerwca.

Czytaj także: Zakup mieszkania krok po kroku

Rosnące ceny nieruchomości – czy warto teraz kupić mieszkanie?

Choć wiele osób spodziewało się takiego obrotu sprawy, pandemia nie spowodowała obniżki cen mieszkań. Już od kilku lat widoczny jest stały trend wzrostowy. Z danych NBP wynika, że obecna średnia cena nieruchomości z rynku pierwotnego w Warszawie wynosi 10 751 zł/m3, podczas gdy w 2015 r. było to 7 365 zł/m3. Podobnie wygląda sytuacja w większości polskich miast. Dla przykładu, w Krakowie za mieszkanie trzeba aktualnie zapłacić średnio 8 685 zł/m3 (w 2015 r. 6 454 zł/m3), a we Wrocławiu 8 233. To o ponad 2 600 zł za m3 więcej, niż 6 lat temu.

Trzeba jednak przyznać, że w ciągu ostatniego roku dynamika wzrostu cen nieco wyhamowała (wg. NBP pod koniec 2020 r. w 10 największych miastach Polski wynosiła ona 3,1%). Oznacza to, że stały wzrost nie jest on tak duży, jak do tej pory. Czy w związku z tym warto odłożyć decyzję o zakupie mieszkania na później, licząc na to, że nieruchomości zaczną tanieć? Raczej nic na to nie wskazuje. Jeśli pierwsza fala pandemii, wiążąca się z największą niepewnością, nie spowodowała znaczących obniżek, nie ma powodu, żeby spodziewać się ich teraz. Co więcej, tendencja wzrostowa stale utrzymuje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, dlatego chcąc poczynić pewne oszczędności, lepiej nie czekać na dalszy rozwój sytuacji.

Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem?

Wiele osób traktuje nieruchomość jako okazję inwestycyjną, która ma przynosić wymierne korzyści finansowe. Najczęściej jest ona wtedy przeznaczana pod wynajem. Przy wysokich cenach, obowiązujących w dużych aglomeracjach, było to opłacalne działanie. Czynsz za wynajem mieszkania był w stanie pokryć miesięczne koszty związane z kredytem hipotecznym i zasilić budżet wynajmującego. Sytuacja ta zmieniła się jednak podczas pandemii. Największą grupę najemców stanowią bowiem studenci, którzy ze względu wprowadzenie zdalnego nauczania zaczęli masowo wypowiadać umowy najmu i wracać do swoich domów rodzinnych. Wielu wynajmujących zderzyło się z problemem pustych mieszkań, na które trudno było znaleźć chętnych. Z tego względu odpowiedź na pytanie, czy warto kupować mieszkanie w 2020 r. z myślą o wynajmie, brzmiała – zdecydowanie nie. Wiązało się to ze zbyt dużym ryzykiem i niemal pewnymi stratami.

Jak natomiast wygląda sytuacja teraz? Choć większość uczelni nie wróciła do nauki w trybie stacjonarnym, zamknięte są również lokale gastronomiczne, kluby fitness i siłownie, które często były miejscem pracy dorywczej dla studentów, powoli zaczynają oni napływać do miast. Prognozuje się, że w ciągu najbliższych 2 lat sytuacja na rynku nieruchomości pod wynajem powinna wrócić do normy.

Podsumowując – jeśli komuś zależy na szybkim zysku płynącym z wynajmu, powinien raczej wstrzymać się z zakupem nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że jest to inwestycja na lata, a wynajem z roku na rok staje się coraz popularniejszy.

Czy warto teraz kupić mieszkanie z myślą o flippingu?

Flipowanie nieruchomościami staje się coraz popularniejszym trendem w Polsce. Jest to dobry sposób na osiąganie korzyści finansowych, pod warunkiem, że znajdzie się tanie mieszkanie, którego standard można podnieść niewielkim nakładem finansowym, a później sprzedać z zyskiem. Czy obecnie jest dobry czas na takie działania? Zdecydowanie tak. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wciąż rosną, co sprawia, że wiele osób decyduje się na zakup mieszkania z drugiej ręki. Szanse na szybkie znalezienie kupca zwiększa atrakcyjna lokalizacja nieruchomości oraz nowoczesna aranżacja lokalu. W tym celu warto zapoznać się z pojęciem home stagingu.

Mieszkanie lepszą inwestycją niż złoto

Zakup nieruchomości to również sposób na bezpieczne ulokowanie kapitału. Obecnie, gdy stopy procentowe są bardzo niskie, nie można liczyć na zyski z kont oszczędnościowych czy lokat. Działania na giełdzie niosą ze sobą wysokie ryzyko i wymagają dużej znajomości zagadnienia. Mieszkania natomiast wciąż uważane są za godną polecenia inwestycję. Ceny oraz popyt na rynku nieruchomości są stałe – w znaczący sposób nie wpłynęła na nie nawet pandemia koronawirusa. Są to tzw. aktywa pasywne, które nie tracą na wartości w przypadku obecnych zawirowań. Na dodatek okazuje się, że jest to coraz chętniej wybierany sposób na lokowanie oszczędności. Z danych GUS-u wynika, że w ciągu ostatnich 10 lat wartość inwestycji w nieruchomości wzrosła w Polsce aż o 75%. Dla porównania złoto, które przez wiele osób uważane jest za najlepsze aktywa, podniosło swoją wartość o 64%, ulegając licznym, przypadkowym wahaniom cen, od których rynek nieruchomości był wolny.

Uproszczony sposób załatwiania formalności

Ostatni rok mocno wpłynął nie tylko na procedury banków, ale również działania deweloperów. Konieczność ograniczania kontaktów międzyludzkich spowodowała cyfryzację wielu procesów. Obecnie prawie wszystkie banki pozwalają na załatwienie części formalności związanych z udzieleniem kredytu online. Również urzędy wyszły naprzeciw interesantom, rozbudowując listę spraw możliwych do załatwienia zdalnie. Warto również pamiętać, że np. wpisy w księdze wieczystej można sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać jej numer.

Deweloperzy natomiast usprawnili proces rezerwacji mieszkań przez Internet. Powszechne stały się również wirtualne spacery po inwestycjach. Dzięki temu wiele spraw, które wcześniej wymagały wizyty w urzędzie, banku i w biurze sprzedaży mieszkań, obecnie można załatwić, siedząc na własnej kanapie. Może to skłonić do zakupu mieszkania osoby, którym zależy na oszczędności czasu.

Więc czy warto teraz kupić mieszkanie?

Z pewnością jest to dobra inwestycja, dostępna również dla drobnych inwestorów. Sprzyja także sytuacja – po latach dynamicznego wzrostu ceny nieco przystopowały, natomiast stopy procentowe są rekordowo niskie. Wciąż jeszcze obowiązuje wkład własny na minimalnym poziomie 10% wartości, a banki zrezygnowały z wyśrubowanych zasad udzielania kredytów hipotecznych. Należy jednak pamiętać, że nikt z nas nie może przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja pandemiczna. Wszystko więc zależy od indywidualnych możliwości potencjalnego kupca. Jeśli czuje on stabilizację zawodową i finansową, nic nie stoi na przeszkodzie zakupu nieruchomości. Jeżeli chcesz się dowiedzieć, jak handlować nieruchomościami, to zapraszamy na nasze szkolenia!

Czytaj także: Jak finansować inwestycje deweloperskie
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: