Zasadniczo odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi: tak. Jeśli zdecydowaliśmy się na kupno mieszkania, musimy mieć świadomość, że cena, którą za nie zapłaciliśmy, nie będzie jedynym wydatkiem. Być może gdzieś już nam przemknęła obok ucha wzmianka o konieczności opłacenia tzw. podatku od wzbogacenia się na nieruchomości, jednak nie do końca jeszcze orientujemy się, o co chodzi. Na szczęście, przybywamy ze wsparciem – zachęcamy do dalszej lektury i rozwiania wszelkich wątpliwości.

Kto płaci podatek przy zakupie mieszkania?

Rozmowę o podatkach warto zacząć od odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytanie. Nie zawsze jesteśmy pewni, czy płaci się podatek od kupna mieszkania, czy od jego sprzedaży. Kto powinien opłacić daninę – sprzedawca czy nabywca?

Okazuje się, że fiskus może być zainteresowany obiema stronami transakcji. Jeśli właściciel mieszkania sprzeda je szybciej niż pięć lat podatkowych po jego nabyciu, będzie musiał opłacić stosowny podatek od wzbogacenia na mieszkaniu. Ile wynosi taka opłata? Zasadniczo oblicza się ją na podstawie różnicy między ceną kupna a ceną sprzedaży, tj. zarobku na całej transakcji. Podatek wynosi 19% tej kwoty, chociaż w rzadkich przypadkach można uniknąć tej opłaty.

Kupującego z kolei powinny interesować dwa rodzaje opłaty dla Urzędu Skarbowego. Aby odpowiedzieć na pytanie: „ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?”, najpierw trzeba ustalić, jaki rodzaj daniny nas obowiązuje. Tutaj w grę wchodzą: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC; często nazywany „podatkiem od wzbogacenia się”) oraz podatek od towarów i usług (VAT). Który podatek od wzbogacenia na nieruchomości, ile procent nas dotyczy? Na te, często nurtujące nas pytania, odpowiedź jest jedna: to zależy od tego, od kogo kupujemy mieszkanie.

Podatek od wzbogacenia się – nieruchomości na rynku pierwotnym

Na początek dobra wiadomość – jeśli nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym, nie dotyczy nas „podatek od wzbogacenia się”. Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się jednak z koniecznością opłaty podatku VAT. Ten podatek będzie dotyczył nas za każdym razem, gdy kupujemy nieruchomość od płatnika VAT, czyli m.in. firmy, która buduje nowe mieszkania. Niezależnie od tego, czy chcemy zapłacić podatek od kupna mieszkania w bloku czy nieruchomości jednorodzinnej, zasada będzie taka sama.

Standardowa stawka takiej daniny to 23%. Jednak, jeśli deweloper buduje w ramach społecznego programu mieszkaniowego, może zastosować stawkę 8%. To możliwe, gdy:

• Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie przekracza 300 m2;
• Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekracza 150 m2.

Podatek zostanie doliczony przez dewelopera do ceny mieszkania – to on później jest odpowiedzialny za złożenie odpowiedniej deklaracji podatkowej i wpływ podatku do Urzędu Skarbowego.

Łatwo zauważyć, że kupno nieruchomości z rynku pierwotnego opłaca się przede wszystkim osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Mogą one odliczyć podatek VAT, jeśli zamierzają przenieść swój biznes do nowego mieszkania.

Osoby, które zaciągnęły kredyt na kupno mieszkania, będą musiały opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki. To zobowiązanie o stałej wartości 19 PLN.

Czytaj także: Dokumenty potrzebne do sprzedania działki - co trzeba skompletować

Podatek od kupna nieruchomości. Ile procent za mieszkanie z rynku wtórnego?

W każdej sytuacji, gdy nie naliczono nam VAT za zakup mieszkania, prawdopodobnie musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Czasami jednak nawet na rynku wtórnym nie zapłacimy podatku od wzbogacenia. Mieszkanie musi być, w takim przypadku, zbywane przez płatnika VAT, czyli np. przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą z danego lokalu. Nie musimy mieć własnego biznesu, aby móc kupić taką nieruchomość, jednak – jak wspomniano wyżej – jeśli takowy mamy, pojawia się potencjalna możliwość zaliczenia transakcji na poczet kosztów biznesowych.

Jeśli jednak mieszkanie jest sprzedawane przez osobę fizyczną, wtedy w grę wchodzi opłata od czynności cywilnoprawnych. Ile wynosi taki podatek od kupna mieszkania? Obliczany jest on na podstawie wartości rynkowej nieruchomości – dokładniej, wynosi 2% tej kwoty. Przy zakupie mieszkania, podatek od wzbogacenia się jest ustalany i opłacany przez notariusza, który następnie pobiera adekwatną sumę pieniędzy od klienta. Tutaj prawnik jest tylko pośrednikiem między nabywcą a Urzędem Skarbowym, więc nie ma możliwości zmiany tej stawki czy pola na jakiekolwiek negocjacje dotyczące jej obniżenia.

To nie jest jednak jedyny wydatek. Do dwuprocentowej opłaty należy doliczyć również taksę notarialną, którą uiścimy za sporządzenie aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności mieszkania na nabywcę. Jej wysokość zależy od wyceny nieruchomości, jednak propozycja notariusza musi mieścić się w określonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości maksymalnych stawkach. Zależność jest prosta: im wyższa cena mieszkania, tym większą prowizję może zażyczyć sobie prawnik. Dokładne kwoty maksymalne przedstawiają się następująco:

• Przy wartości nieruchomości do 3 000 PLN – 100 PLN;
• 3 000-10 000 PLN – 100 PLN + 3% od nadwyżki w przypadku wartości mieszkania pow. minimalnej kwoty (w tym przypadku 3 000 PLN)
• 10 000-30 000 PLN – 310 PLN + 2% od nadwyżki
• 30 000-60 000 PLN – 710 PLN + 1% od nadwyżki
• 60 000-1 000 000 PLN – 1 010 PLN + 0,4% od nadwyżki
• 1 000 000-2 000 000 PLN – 4 770 PLN + 0,2% od nadwyżki
• +2 000 000 PLN – 6 770 PLN + 0,25% od nadwyżki (maksymalnie 10 000 PLN, chyba że stronami transakcji są osoby zaliczane do I grupy podatkowej w myśl ustawy o podatku od spadków i darowizn – wtedy maksymalna kwota wynosi 7 500 PLN).

Podatek od wzbogacenia się na mieszkaniu a zaniżanie jego wartości rynkowej

Należy zwrócić uwagę na to, że przy wycenie mieszkania dokonywanej przez notariusza mówimy o „wartości rynkowej”, nie o realnej cenie sprzedaży mieszkania. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen dla podobnych nieruchomości, biorąc pod uwagę m.in. lokalizację czy stan. Jeśli dane mieszkanie jest szczególnie zniszczone lub położone w bardzo hałaśliwej okolicy (np. przy autostradzie) i wpływa to na obniżenie ceny, koniecznie musi to być odnotowane przez notariusza.

To istotne także z uwagi na to, że Urząd Skarbowy monitoruje transakcje sprzedaży i kupna mieszkań. To oznacza, że bardzo łatwo przyciągnąć uwagę fiskusa podejrzanie zaniżoną wyceną nieruchomości. W takiej sytuacji może zaistnieć potrzeba udowodnienia, że rzeczywiście jest ona warta tyle, ile wynika z ustaleń między nabywcą a sprzedającym i z wyceny notariusza. Jeśli nie przekonamy Urzędu Skarbowego argumentami, obliczy on nowy podatek od transakcji i nałoży na nas obowiązek jego zapłaty. Z tego względu też dobrym pomysłem jest przechowywanie dokumentów związanych z transakcją, m.in. aktu notarialnego, rachunków czy różnych potwierdzeń dokonania płatności. Przydadzą się one do potencjalnego postępowania przed fiskusem.

Czytaj także: Inwestowanie w domy i grunty

Kupno mieszkania a podatek od wzbogacenia się

Czy istnieje możliwość uniknięcia konieczności uiszczania opłaty za czynności cywilnoprawne? Jest kilka sytuacji, w których może się to udać:

• Gdy nabywamy mieszkanie na mocy przepisów ustawy o ochronie i kształtowaniu środowiska;
• Gdy kupujemy od spółdzielni nieruchomość objętą spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu;
• Gdy naszą poprzednią nieruchomość zajęto na cele publiczne (np. z uwagi na realizację planów drogowych), a nowe mieszkanie zostało kupione za środki, które dostaliśmy w ramach odszkodowania od skarbu państwa;
• Gdy nabywamy mieszkanie komunalne w ramach przepisów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak widać, są to specyficzne przypadki. Jeśli nie przeszkadza nam życie w nieruchomości objętej nadzorem spółdzielni czy chcemy przyczynić się do pozytywnego rozwoju środowiska naturalnego, warto rozważyć odpowiednie inwestycje i przy okazji skorzystać ze zwolnienia z podatku za czynności cywilnoprawne.

Podsumowując, jeśli zastanawiamy się nad kupnem mieszkania, musimy mieć świadomość, że obowiązują nas nie tylko podatki, ale również inne opłaty, jak np. taksa notarialna. Ich wysokość zależy przede wszystkim od kwoty transakcji, wartości rynkowej mieszkania oraz wynagrodzenia dla notariusza, ale również tego, czy kupujemy je od płatnika VAT, czy od osoby fizycznej. Jak widać, zmiennych jest sporo, dlatego przed podjęciem decyzji warto zbadać wszystkie możliwości i zaplanować budżet.
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: