Wynajmujesz mieszkanie lokatorom, którzy sprawiają dużo problemów lub nie chcą płacić? Taka sytuacja na pewno przynosi Ci dużo stresu i generuje gigantyczne koszty. Raty kredytowe, które trzeba spłacać co miesiąc musisz pokryć z własnych oszczędności ponieważ nie masz comiesięcznych wpływów z wynajmu? Nie wiesz co robić w tak trudnej sytuacji? A może po prostu zastanawiasz się co możesz zrobić, aby się ustrzec przed takimi problemami? Chcesz dowiedzieć się na co należy zwracać uwagę podpisując umowę najmu? Na te i inne pytania odpowiemy w tym wpisie blogowym.

Wynajem mieszkania - dużo większy stres niż flipping?

Jesteś właścicielem mieszkania i chcesz je wynająć albo już to robisz? A może dopiero chcesz zainwestować swój kapitał w nieruchomości i rozważasz różne opcje - takie jak kupno kawalerki na wynajem lub flipy mieszkań na rynku pierwotnym? Jeśli jesteś na początku swojej drogi na rynku nieruchomości warto rozważyć tę drugą opcję, gdyż pozwala na osiągnięcie wysokiego zwrotu kapitału w dużo krótszym czasie niż tradycyjny wynajem długoterminowy. Równocześnie flipowanie nieruchomościami pozbawione jest ryzyka związanego z szukaniem najemców co kilka lub kilkanaście miesięcy, remontami oraz ewentualnymi problemami związanymi z lokatorami, którzy przestali płacić, a Ty musisz spłacać co miesiąc raty kredytowe z własnej kieszeni.

W przypadku, gdy jednak podjąłeś decyzję o zakupie nieruchomości na wynajem lub już posiadasz takowe warto zapoznać się z poniższymi poradami, które pozwolą Ci na rozwiązanie problemu z lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić z mieszkania.

Zacznij od wypowiedzenia umowy najmu mieszkania.

Jeśli jako właściciel mieszkania podpiszesz z najemcą tradycyjną umowę najmu musisz mieć świadomość, że eksmisja lokatorów nie będzie ani łatwa, ani szybka - nawet, gdy w rażący sposób łamią oni zapisy umowy i przestają płacić czynsz.

Jak wobec tego postępować, gdy lokator przestaje płacić, stosuje przemoc w rodzinie, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu lub sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwe? Najlepiej jak najszybciej wypowiedz umowę najmu lokatorowi.

Od momentu wypowiedzenia umowy lokator zgodnie z prawem nie może zajmować lokalu i do jego obowiązku należy opłacanie odszkodowania w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu. W przypadku, gdy lokator zajmując bezumownie lokal wygenerował dodatkową stratę wobec właściciela (np. w postaci uszkodzeń lokalu), której odszkodowanie podstawowe w wysokości miesięcznego czynszu nie pokryje to właściciel może wnioskować o uzupełniające odszkodowanie, które pokryje pozostałe koszty.

Skieruj sprawę na drogę sądową, gdy wypowiedzenie nie wystarczy!

Jeżeli samo wypowiedzenie nie jest wystarczające do tego, aby najemca opuścił zajmowany lokal należy sprawę skierować na drogę sądową. W takim przypadku właściciel powinien złożyć pozew o opróżnienie lokalu. Należy mieć na uwadze to, że pomimo bezprawnego zajmowania lokalu przez najemcę właściciel nie może go wyrzucić siłą z mieszkania ani wymienić zamków pod jego nieobecność. Takie działania są niezgodne z prawem i mogą dodatkowo utrudnić cały proces i zwiększyć jego koszty.

Co zrobić, gdy już uzyskasz korzystny dla siebie wyrok sądowy?

Nawet gdy już uzyskasz korzystny dla siebie wyrok nie oznacza to, że sprawa została zakończona. W przypadku, gdy lokator zignoruje wyrok i dalej postanowi mieszkać w naszej nieruchomości wyrok podlega przymusowej egzekucji przez komornika. W przypadku, gdy najemca posiada dostęp do innego miejsca, w którym może zamieszkać (posiada do niego tytuł prawny) to komornik ma prawo w sposób przymusowy usunąć lokatora z naszego lokalu.

Gorsza sytuacja ma miejsce, gdy najemca nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu. W takim przypadku konieczne może się okazać wskazanie tymczasowego lokum, w którym najemca może zamieszkać. Zależnie od sytuacji najemcy sąd rozważy, czy przysługuje mu lokal socjalny. Jeśli tak jest to gmina jest zobowiązana do znalezienia odpowiedniego lokalu. W przypadku, gdy mieszkanie socjalne najemcy nie przysługuje nie można wykonać egzekucji komorniczej aż do momentu, kiedy nie zostanie wskazany lokal zastępczy, do którego może się on przeprowadzić. Znalezienie lokalu leży w gestii gminy lub właściciela lokalu.

Kiedy lokator finalnie zwolni mieszkanie?

W przypadku, gdy przez 6 miesięcy od wydania wyroku sądowego z nakazem eksmisji nie zostanie wskazany żaden lokal, do którego może się przenieść najemca, komornik ma prawo przymusowo usunąć lokatora z mieszkania.

Jak najlepiej zabezpieczyć się przed opisywaną sytuacją?

Najlepszym sposobem na zabezpieczenie się przed sytuacją, w której lokator w oczywisty sposób łamie warunki umowy najmu (np. nie płaci czynszu) i nie chce zwolnić wynajmowanego mieszkania jest podpisanie odpowiedniej umowy - takiej, która gwarantuje nam prawo do wyeksmitowania lokatora. Takie zabezpieczenie gwarantuje umowa najmu okazjonalnego, która najlepiej chroni interesy właściciela mieszkania. Podczas jej podpisywania przyszły najemca zgadza się na eksmisję oraz wskazuje lokal, do którego się uda w przypadku, gdy nie będzie w stanie opłacać czynszu lub w rażący sposób złamie inne postanowienia umowy.

Jeżeli nie chcesz się zajmować wynajmem mieszkań, a chcesz zarabiać na nieruchomościach, to zapraszamy na nasze szkolenia. Oprócz wiedzy praktycznej, będziesz mógł zakupić u nas okazję inwestycyjną. Zapraszamy!
 

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: