Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Wybór nieruchomości to trudna decyzja, do której trzeba się odpowiednio przygotować. Kwestie, które należy zweryfikować, uzależnione są od rodzaju lokalu oraz tego, czy pochodzi on z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Co jest ważne przy zakupie mieszkania? Podstawowe kwestie

Pierwszy etap najczęściej stanowi znalezienie najatrakcyjniejszej okazji inwestycyjnej. Dobrym sposobem na zawężenie kręgu poszukiwań jest określenie własnych potrzeb. Jak powinno wyglądać przyszłe mieszkanie, aby spełniało wszystkie oczekiwania, było wygodne i komfortowe? W tym przypadku najlepiej odpowiedzieć sobie na pytania dotyczące rodzaju zabudowy, preferowanego metrażu, ilości pokoi, kondygnacji czy standardu. Nie bez znaczenia jest również lokalizacja. W następnej kolejności należy przyjrzeć się swojemu budżetowi oraz zastanowić nad sposobem finansowania inwestycji – gotówką czy na kredyt? Warto również pamiętać, że proces uruchomienia kredytu hipotecznego zazwyczaj trawa kilka miesięcy, co może wydłużyć całą inwestycję.

Po uściśleniu własnych oczekiwań można rozpocząć poszukiwania. Większość osób robi to samodzielnie lub korzystając z pomocy pośrednika nieruchomości. Oba te rozwiązania są dobre – pierwsze nie wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi, lecz jest dość czasochłonne, natomiast drugie wyróżnia się wygodą i oszczędnością czasu, trzeba jednak za nie zapłacić.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Jest to bardzo indywidualna kwestia, którą należy dobrze przemyśleć. Nieruchomość kupowana od dewelopera z pewnością jest nowoczesna i ogólnodostępna. W jednej lokalizacji w tym samym czasie zazwyczaj powstaje przynajmniej kilkanaście mieszkań, można więc wybrać to, które jest dla nas najatrakcyjniejsze. W obrębie jednej inwestycji znajdują się lokale o zróżnicowanym metrażu, ilości pokoi czy ekspozycji na słońce. Do wyboru są również kondygnacje. Niektóre mieszkania posiadają ogródki, balkony lub tarasy. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego trudno oczekiwać, że właściciel będzie miał na sprzedaż lokale w całym budynku. Kolejną zaletą inwestycji deweloperskich jest również możliwość dokonania pewnych zmian, takich jak otwarcie kuchni, czy usunięcie niektórych ścian już na etapie projektu. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wiąże się to z koniecznością przeprowadzenia remontu. Mimo to, rynek pierwotny również ma swoje wady. Największą z nich bez wątpienia jest czas oczekiwania na odbiór nieruchomości. Większość z nich sprzedawana jest na początkowym etapie budowy, nie można więc liczyć na szybką zmianę adresu. Z pewnością nie jest to korzystne rozwiązanie dla osób, które chcą kupić mieszkanie i od razu się do niego wprowadzić. Minusem może być również brak infrastruktury, która na nowych osiedlach powstaje dopiero z czasem.

Co przemawia za mieszkaniem z rynku wtórnego? Z pewnością niższa cena, większe możliwości negocjacyjne oraz szybkość transakcji. Wprowadzać można się w zasadzie już po podpisaniu aktu notarialnego i otrzymaniu kluczy. Ich zaletą jest również zagospodarowana okolica. Należy jednak pamiętać, że łatwo przeszacować realną wartość nieruchomości z drugiej ręki. Często wymagają one również remontu lub przynajmniej odświeżenia. Trzeba wziąć pod uwagę fakt, że kilku lub kilkunastoletnie instalacje są już nieco wyeksploatowane, mogą więc wcześniej wymagać wymiany. Także części wspólne, takie jak klatki schodowe czy windy w starszym budownictwie mogą pozostawiać wiele do życzenia. Ostateczny wyrób pochodzenia nieruchomości powinien być więc dobrze przemyślany i dopasowany do potrzeb kupującego.

Co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku pierwotnego

Decydując się na mieszkanie deweloperskie, należy bardzo dokładnie zapoznać się z projektem i skonfrontować go z naszymi oczekiwaniami. Do kwestii, na których należy skupić się najbardziej, należą:

• Metraż;
• Ilość i układ pomieszczeń (salon z aneksem kuchennym czy osobna zamknięta kuchnia, pokoje samodzielne czy przechodnie itp.);
• Kondygnacja, na której znajduje się lokal (w przypadku wyższych pięter należy zwrócić uwagę na obecność windy);
• Standard wykończenia mieszkania;
• Ekspozycja mieszkania, ilość okien, stopień nasłonecznienia;
• Obecność balkon, tarasu lub ogródka;
• Elementy sprawiające, że nieruchomość jest przystosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych (podjazdy, szerokie windy oraz korytarze);
• Komórka lokatorska przynależna do mieszkania;
• Możliwość dokupienia garażu lub miejsca parkingowego (czasem też bywa ono wliczone w cenę nieruchomości );
• Materiał, z którego będzie zbudowany budynek

Co jeszcze należy sprawdzić?

Konkurencja na rynku nieruchomości jest duża, a nowych okazji inwestycyjnych każdego roku przybywa. Warto więc dokładnie zweryfikować firmę, której powierzamy pieniądze oraz tak ważne zadanie, jakim jest zbudowanie naszego przyszłego mieszkania. W tym celu najlepiej przyjrzeć się historii firmy – temu, jak długo istnieje na rynku, ile inwestycji w tym czasie zakończyła oraz, czy nie występowały żadne komplikacje. Dobrze również poznać opinie innych klientów i zasięgnąć informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Można tam znaleźć na bieżąco aktualizowane dane na temat stanu finansowego przedsiębiorcy, a także ewentualne wzmianki o jego zadłużeniu lub ogłoszeniu upadłości. Dobrą bazą wiedzy jest także Polski Związek Firm Deweloperskich, zrzeszający ponad 200 podmiotów gospodarczych z tej branży.

Kolejną ważną kwestią przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla pobliskich działek. Czujność powinny wzbudzić szczególnie te posiadające symbol Ba, oznaczają one bowiem działki przemysłowe. Jeśli znajdują się w bliskiej okolicy inwestycji deweloperskiej, może to oznaczać, że za kilka lat na ich terenie powstaną duże zakłady produkcyjne lub hale magazynowe.

Jakie dokumenty sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Najważniejszą kwestią formalną jest podpisanie umowy. Zazwyczaj są one dwie – przedwstępna (rezerwacyjna) oraz ostateczna umowa kupna (deweloperska). Ta pierwsza ma charakter nieformalny, natomiast druga, zgodnie z prawem musi być podpisana u notariusza i posiadać formę aktu prawnego. Jest to dokument potwierdzający, że nieruchomość zmieniła właściciela oraz podstawa do wprowadzenia stosownych wpisów do księgi wieczystej. Każda umowa deweloperska musi składać się ze stałych elementów, do których należą:

• Dokładne określenie każdej ze stron transakcji;
• Przedstawienie i opis przedmiotu transakcji, którym w tym przypadku jest nieruchomość;
• Ostateczna cena transakcyjna;
• Termin wpłaty zadatku oraz kolejnych transzy;
• Termin oddania mieszkania do użytku (data odbioru);
• Czytelne podpisy

Ze względu na pewne ryzyko, które wiąże się z koniecznością zakupu inwestycji na jej bardzo wczesnym etapie budowy, niektóre osoby dodają do umów zapisy, pozwalające na egzekwowanie należności od nieterminowych inwestorów. Mogą to być:

• Możliwość odstąpienia od umowy, gdy deweloper złamie jej warunki;
• Prawo do wystąpienia o wypłacenie odsetek za opóźnienia w budowie i odbiorze inwestycji;
• Zwrot dwukrotności wpłaconego zadatku w sytuacji, gdy umowa zostanie zerwana z winy inwestora

Odbiór nowego mieszkania

Jest to bardzo ważny moment, w którym nie tylko możemy sprawdzić, czy stan lokalu jest zgodny z projektem i nie występują żadne usterki, ale również powinniśmy otrzymać od dewelopera komplet dokumentów. Należą do nich:

• Powykonawczy pomiar powierzchni nieruchomości;
• Pozwolenie na użytkowanie budynku oraz instrukcję użytkowania mieszkania;
• Oraz protokół odbioru – to właśnie w nich wpisuje się wszystkie ewentualne usterki, zazwyczaj zaznaczony jest na nim również aktualny stan liczników

Datę odbioru nieruchomości można sprawdzić w umowie. Warto dobrze się do niej przygotować lub poprosić o pomoc specjalistę w zakresie budownictwa, ponieważ jest to ostatni moment na zgłoszenie jakichkolwiek nieruchomości, poza wadami ukrytymi.

Czytaj także: Jak negocjować cenę zakupu mieszkania?

Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania z drugiej ręki?

W tym przypadku nie musimy opierać się na zapisach planu, ponieważ budynek stoi i już od jakiegoś czasu jest użytkowany. Konieczne jest jednak dokładne zapoznanie się z jego stanem. Szczególną uwagę należy zwrócić na:

• Rok budowy oraz rodzaj wykorzystanych materiałów;
• Stan techniczny mieszkania z uwzględnieniem stanu ścian, podłóg, stropów, stolarki okiennej oraz wszystkich znajdujących się w mieszkaniu instalacji;
• Rok wykonania ostatniego remontu;
• Stan części wspólnych;
• Nasłonecznienie mieszkania;
• Obecność balkonu, tarasu lub ogródka oraz ich wielkość i sposób zagospodarowania;
• Przynależność do mieszkania piwnicy, komórki lokatorskiej lub garażu i ewentualny koszt zakupu.

Na oględziny mieszkania najlepiej wybrać się w towarzystwie specjalisty w tej dziedzinie, który rzetelnie oceni jego wartość oraz koszt ewentualnego remontu. Warto dodać, że za wszelkie wady ukryte, których obecności nie da się zauważyć podczas oględzin odpowiada sprzedający. Jest on zobowiązany do pokrycia kosztów ich naprawy lub samodzielnego usunięcia usterek.

Obecnego właściciela należy również zapytać o wysokość opłat spółdzielczych lub odprowadzanych do wspólnoty mieszkaniowej, takich jak czynsz, fundusz remontowy, opłaty za wywóz śmieci itp.

Dobrym sposobem na ocenę poziomu hałasu, infrastruktury oraz sąsiedztwa jest natomiast spacer po okolicy.

Co sprawdzić przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – dokumenty

Ten rodzaj transakcji wiąże się z nieco większym ryzykiem, niż w przypadku nieruchomości pochodzących od dewelopera. Żeby nie stać się właścicielem zadłużonego, obciążonego hipoteką lub zamieszkałego przez osoby trzecie lokalu, trzeba dokładnie sprawdzić jego dokumentację. Najważniejsza jest księga wieczysta. Jest to rejestr publiczny, przedstawiający aktualny stan prawny nieruchomości. Znajdują się w nim informacje określające m.in.:

• kto jest właścicielem mieszkania (może to być jednak lub kilka osób – w drugim przypadku mowa o współwłasności);
• czy osoby trzecie mają jakiekolwiek prawa do lokalu;
• czy jest on objęty hipoteką

Znając numer księgi wieczystej, można przejrzeć jej zawartość online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Uwagę należy zwracać nie tylko na zapisy, ale również pojawiające się w niej wzmianki. Oznaczają one, że został złożony wniosek o aktualizację księgi wieczystej, którego jeszcze nie rozpatrzono.

Co trzeba sprawdzić przy zakupie mieszkania oprócz księgi wieczystej?

• Dokumentację dotyczącą liczby zameldowanych w lokalu osób;
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości;
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi

Co należy sprawdzić przy zakupie mieszkania z rynku wtórego – umowa

Podobnie jak w przypadku nieruchomości deweloperskich, najczęściej podpisuje się dwie umowy – przedwstępną oraz umowę sprzedaży. Ta druga musi być podpisana u notariusza. Jej wygląd jest bardzo zbliżony do opisanej wcześniej umowy deweloperskiej. Tak jak poprzednio, powinna zawierać:

• Określenie stron umowy;
• Dokładny opis nieruchomości, z uwzględnieniem metrażu, ilości pomieszczeń itp.;
• Cenę oraz sposób uregulowania płatności;
• Datę podpisania umowy;
• Podpisy sprzedającego oraz kupca (jeśli mieszkanie ma więcej niż jednego właściciela, na umowie powinien się podpisać każdy z nich – wyjątek stanowi sytuacja, gdy mają oni ustanowionego pełnomocnika)

Należy również dopilnować uaktualnienia księgi wieczystej. Obowiązek ten spoczywa na nowym właścicielu mieszkania. Powinien on złożyć odpowiedni wniosek do sądu i uregulować opłatę.

Do zakupu mieszkania trzeba się bardzo dokładnie przygotować. Znaczenie ma nie tylko znalezienie atrakcyjnej nieruchomości, ale również zapoznanie się z jej dokumentacją oraz wszystkimi kwestiami prawnymi.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak skutecznie inwestować w nieruchomości na rynku pierwotnym, na co zwracać uwagę i jakich błędów się wystrzegać przeczytaj naszą książkę lub zapisz się na nasze szkolenie stacjonarne.

Czytaj także: Jak finansować inwestycje deweloperskie?
 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: