Życie pisze różne scenariusze. Obecnie panujący kryzys związany z wystąpieniem epidemii Koronawirusa w Polsce jest tego najlepszym przykładem. Jeżeli gospodarka zostaje wyłączona, a przedsiębiorcy ponoszą straty – w pierwszej kolejności myślimy o naszej sytuacji materialnej. Czasem wymaga ona podjęcia trudnych decyzji np. rezygnacji z zakupionego lokalu. Jako podatnik możemy przenieść prawa wynikające z umowy deweloperskiej na inną osobę. Takie działanie nazywane jest potocznie cesją praw i często występuje także przy flipowaniu mieszkania.
Cesja to nic innego jak przelew wierzytelności, który ma charakter odpłatny. Podpisując umowę deweloperską jako płatnik nabywamy prawa do nieruchomości, którą możemy w myśl przepisów KC dowolnie zarządzać. Stanowi o tym art. 509 § 1 Kodeksu Cywilnego: “Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania”
Przy umowie cesji praw do wierzytelności występują dwie strony: cedent i cesjonariusz. Cedent to osoba, która na mocy umowy deweloperskiej ma prawa do nieruchomości i stanowienia ją. Cedent przelewa te prawa na inną osobę – czyli wykonuje tzw. cesję praw. Cedent w ten sposób zrzeka się swoich prawa na rzecz cesjonariusza.
Drugą stroną umowy cesji praw jest cesjonariusz. Bierze on udział w umowie przekazania nieruchomości i przejmuje od cedenta uprawnienia, które wynikają z przepisania umowy praw. W przypadku kredytów hipotecznych cesjonariusz bierze na siebie także kredyt hipoteczny.
Cesje nieruchomości swoją pierwszą młodość przeżywały w latach 2006-2008. Był to okres boomu w branży mieszkaniowej. Od 2017 roku widać jednak ponowne zainteresowanie tego typu czynnością. Zapewne wynika to z faktu, że coraz większy portfel klientów w branży deweloperskiej stanowią osoby nastawione na zakup okazji inwestycyjnych. Cesje praw są tutaj jednym z ciekawszych sposobów na wykonanie tzw. flipowania nieruchomości. Praktyka inwestycyjna pokazuje także nowy trend. Cesje praw do nieruchomości w Polsce dokonują się obecnie na etapie… trwania budowy. Cesjonariusze nie przejmują więc mieszkań, a jedynie prawo do nich czyli wierzytelność cedenta.
W tej całej układance między cedentem, a cesjonariuszem jest jeszcze jeden ważny element – deweloper i jego rola. Czy cesja praw może odbyć się bez dewelopera? W przypadku kiedy mówimy o cesji na etapie budowy nieruchomości bez wątpienia jego obecność jest kluczowa i nie może zostać pominięta, choćby ze względu na tym, że cedent ma wobec niego dług. Deweloper w niektórych sytuacjach może mieć władztwo do wyrażenia zgody na cesję – co jest najczęściej zapisane w umowie deweloperskiej.
Zapisy umowy deweloperskiej, a konkretnie możliwość przeprowadzenia cesji jest bez wątpienia ważnym elementem, na który warto zwrócić uwagę, zwłaszcza decydując się na zakup mieszkania w systemie 10/90. Praktyka pokazuje również, że duże znaczenie w przypadku cesji ma to w jakiej formie jest podpisana umowa przedwstępna, a także sama umowa cesji. Najbezpieczniejszym i najmocniejszym umocowaniem prawnym w tym przypadku jest akt notarialny. To właśnie on daje nam możliwość skutecznego dochodzenia swoich roszczeń na wypadek, gdyby deweloper nie chciał zawrzeć przyrzeczonej umowy.
Cesja umowy deweloperskiej nie zawsze wyłącza nas z opłat podatkowych – może mieć charakter odpłatny jak i nieodpłatny. W praktyce decyduje o tym charakter transakcji.
Tytuł odpłatny w przypadku cesji występuje wtedy, kiedy mamy do czynienia z umową sprzedaży. Występuje tutaj podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jest to dość logiczne – sprzedajemy prawa majątkowe, które mają swoją wartość rynkową.
Oprócz PCC warto również zwrócić uwagę na podatek dochodowy od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży praw majątkowych. Wieloletnia praktyka na rynku nieruchomości utwierdza nas w przekonaniu, że w przypadku transakcji cesji wierzytelności opodatkowaniu podlega dochód równy kwocie przychodu uzyskanego z cesji, a pomniejszony o tzw. koszty uzyskania przychodu.
Więcej informacji na ten temat uzyskacie na szkoleniach z zarabiania na nieruchomościach, które prowadzimy 🙂
Obejrzyj poniższe wideo i dowiedz się więcej!
Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:
Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce:
JESTEM ZAINTERESOWANY
