Rynek nieruchomości w Polsce

Dodano: autor: flip
rynek nieruchomości w Polsce

Rynek nieruchomości zanotował stabilne wzrosty w 2019 roku. Jednak przyjście roku 2020 zachwiało rynkiem nieruchomości a także cenami za metr. Ludzie, w związku z zaistniałą sytuacją, zaczęli być bardziej ostrożni a ilość sprzedawanych mieszkań spadła. Deweloperzy, mimo wahań na rynku, kontynuują swoją pracę budując osiedla mieszkaniowe, wieszcząc wzrosty cen mieszkań. Postaramy się przybliżyć rynek nieruchomości w Polsce także określić cechy rynku nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy III RP

Rynek nieruchomości to czynności dokonywane przez podmioty uczestniczące w tym rynku. Oznacza to że współtwórcami rynku są deweloperzy którzy tworzą podaż nieruchomości oraz klienci, którzy tworzą popyt na nieruchomości. Niektóre źródła dodają jeszcze wszelkie organizacje pośredniczące w transakcjach. Rozwój gospodarczy kraju jest możliwy dzięki zrównoważonemu rozwojowi rynku nieruchomości.

Podstawową cechą rynku nieruchomości jest to, że ma on charakter nieformalny. Rynek jest wszechobecny i nie posiada siedziby. Oprócz tego ciężko jest wydobyć z rynku konkretne dane, z powodu ograniczonego dostępu do informacji. Często występują ograniczenia nie pozwalające na zdobycie informacji o cenach transakcyjnych.

Gdzie warto było inwestować do tej pory?

Jednym z najważniejszych czynników, na jaki potencjalni kupcy zwracają uwagę jest cena nieruchomości. Kupiec musi przekalkulować czy zakup danej nieruchomości jest opłacalny oraz czy dochody wystarczą na pokrycie danej inwestycji w określonym przedziale czasowym. Najgorszym możliwym typem zakupu jest dokonanie wyboru z potrzeby chwili lub w stanie emocjonalnego uniesienia. 

Analizując ceny mieszkań z lat 2011, 2015 i 2018 wyraźnie widać, że miasta rozwijające się wykazywały największy potencjał inwestycyjny pod względem zakupu mieszkań. Cena jednego metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym, w latach 2015-2018, potrafiła wzrosnąć aż o 18 procent w Gdańsku, co jest najwyższym wynikiem jeżeli chodzi o rynek pierwotny. 

Na rynku wtórnym miasta, które zanotowały największe wzrosty wartości metra mieszkaniowego to Gdańsk i Gdynia oraz Łódź. W tych trzech miastach wzrost ceny metra kwadratowego kształtował się na poziomie 25 procent. 

Dalsze analizy rynku na przykładzie Krakowa, Rzeszowa i Wrocławia wskazują wyraźne wzrosty ilości dostępnych do sprzedaży i do wynajmu mieszkań. Ponadto, w ubiegłym roku, ceny mieszkań w IV kwartale wzrosły o około 13%. Analizy wskazują, że coraz więcej Polaków kupuje mieszkania o coraz niższym standardzie.

Wpływ pandemii na ceny mieszkań

Podczas pandemii, przez okres około dwóch miesięcy, ceny mieszkań stały w miejscu lub spadły, zależnie od miasta i lokalizacji nieruchomości. Część osób, które śledzi ceny nieruchomości, wykorzystało spadki cen mieszkań w celach zarobkowych. Dzięki pandemii, stopy procentowe zostały obniżone, a więc ceny kredytów hipotecznych także. Wiele osób zakupiło mieszkania w celu wynajmu lub tak zwanego flipa, czyli sprzedaży z zyskiem. Było to opłacalne w dużych miastach, gdzie rynek pracy jest otwarty na nowych pracowników, a także tam gdzie nie brakuje studentów. Problem powstał, gdy studenci przeszli na nauczanie zdalne, przez co wiele mieszkań pozostało bez najemców.

Zmiany w kredytowaniu a ceny mieszkań

Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego określiła wkład własny dla kredytu hipotecznego na poziomie minimum 20 procent. Pandemia wymusiła na bankach podniesienie progu, co spowodowało zablokowanie możliwości kredytowych dla nieprzygotowanych wnioskujących. Większość banków wymusza na potencjalnych klientach od 20 procent wkładu, jak chociażby PKO BP czy Pekao Bank Hipoteczny, do nawet 40 procent, jak w Banku Ochrony Środowiska. Część banków jeszcze nie zmieniła swoich wymagań względem swoich klientów, ale wkrótce może się to zmienić. 

Przewidywania zmian cen mieszkań

Specjaliści i komentatorzy branży uważają, że branża nieruchomości jest niezagrożona. Krach na rynku nieruchomości nie wystąpi, a zmiana sposobu działania deweloperów nawet wzmocniła sam rynek nieruchomości. Czynnikiem, który może mieć wpływ na rynek nieruchomości może być opisana wcześniej zmiana wartości wkładu własnego dla kredytu hipotecznego. Co ciekawe, banki chcą dawać kredyty, jednak mniej osób może sobie na nie pozwolić. Dane zebrane przez HRE Investments wynika że wzrosty dotkną również marż. Ceny mieszkań nie będą wykazywać odchyleń od normy, jednak ciężej będzie dostać kredyt by zakupić swoje wymarzone mieszkanie.