Okazja inwestycyjna w nieruchomościach

Dodano: autor: flip

Jak stwierdzić czy mieszkanie jest okazją inwestycyjną?

Pojęcie okazji inwestycyjnej możemy formułować w sposób dobrowolny. W żadnym słowniku nie znajdziemy precyzyjnej definicji tego pojęcia, zwłaszcza w przypadku nieruchomości. Jednak możemy spróbować wskazać pewne wspólne cechy jakie powinno posiadać mieszkanie określane mianem okazji inwestycyjnej.

Pierwszą z puli cech jakie powinna posiadać ów “okazja inwestycyjna” jest z pewnością niska cena. Co znaczy jednak stwierdzenie niska cena zakupu nieruchomości? Osoby zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości definiują ją jako cenę niższą od cen nieruchomości dostępnych na danym rynku. Ważne jest tutaj to, że porównując dany rynek musimy zwrócić szczególną uwagę na dzielnicę, standard mieszkania, komunikację. Jeżeli cena analizowanego mieszkania, jest znacznie niższa od ceny podobnych nieruchomości w tym rejonie – mamy do czynienia z pierwszą z przesłanek kwalifikujących dany projekt do miana okazji inwestycyjnej.

Okazja inwestycyjna powinna spełniać także inne przesłanki, posiadać inne cechy. Po drugie, oprócz niskiej ceny – powinna ją charakteryzować dobra lokalizacja, optymalnie z potencjałem rozwoju. Przed zakupem nieruchomości warto zapoznać się z miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w niedalekiej odległości od mieszkania, które chcemy kupić powstaną biurowce, galerie, centra sportu i rozrywki – pamiętajmy, że to wszystko wpłynie w niedalekiej przyszłości na tzw. aprecjację wartości mieszkania. Mówiąc w skrócie – cena za m kwadratowy, pójdzie ostro w górę. Dobra lokalizacja może oznaczać również miejsce dobrze skomunikowane z centrum miasta, z opcją rozbudowanej komunikacji miejskiej, ale także dobrej jakości drogami dojazdowymi.

Czytaj także: 5 cech świadczących o dobrej lokalizacji

Co nie jest okazją inwestycyjną?

Inwestowanie w nieruchomości zawsze wiąże się z ryzykiem. Okazją inwestycyjną nie będzie mieszkanie, na którym możemy zarobić 10.000 zł, inwestując sporo środków i to w dłuższej perspektywie czasu. Zysk na nieruchomości, a konkretniej na flipie musi być odczuwalny w portfelu. Szacuje, się, że rentowny flip to taki, na którym zarobimy co najmniej kilkanaście procent od wartości całej nieruchomości.

Okazjami inwestycyjnymi nie będą także nieruchomości o nietypowym układzie pomieszczeń. Przykładem mogą tu być nieruchomości, które mają układ pokoi w kształcie przypominającym raczej układ pokarmowy niż mieszkanie. Mamy tutaj na myśli wąskie, a długie pokoje, które ciężko rozsądnie zagospodarować. Pieniądz lubi ciszę, ale w przypadku nieruchomości kocha także przestrzeń. “Open space” to nie tylko pojęcie ze slangu korporacyjnego – świetnie sprawdzi się także we flipach.

Trzecim kryterium, które wyklucza nieruchomość z katalogu okazji inwestycyjnych jest nieunormowana lub zawiła sytuacja prawna. Pomijamy już wątek uczestnictwa notariusz czy pośrednika finansowego w zakupie nieruchomości jako formę zabezpieczenia przed nieuczciwym sprzedającym. Chcemy jednak zwrócić uwagę na bezpieczny zakup nieruchomości. Warto sprawdzić obciążenia hipoteczne, zadłużenie właściciela, a także to czy nieruchomość ma Księgę Wieczystą.

Jak oszacować opłacalność projektu? Uwaga – “okazja nieruchomość”!

Wyszukiwanie okazji inwestycyjnej to jedno – drugie to dokonanie symulacji potencjalnego zysku. Wiąże się to oczywiście z odpowiednią strategią inwestowania w nieruchomości.

Czytaj także: Flipowanie nieruchomościami: modele i strategie działania

Aby oszacować opłacalność projektu w przypadku nieruchomości musimy przeprowadzić dokładną symulację, polegającą na oszacowaniu stosunku potencjalnych zysków do kosztów jakie niesie za sobą inwestycja. Aby lepiej to zobrazować zaprezentujemy tutaj proste dwa przykłady.

W pierwszym przykładzie kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego na etapie dziury, które będzie oddane dopiero za 3 lata. Dogadujemy się z deweloperem, uzyskujemy rabat i kupujemy mieszkanie w okazyjnej cenie za metr kwadratowy. W Polsce panuje inflacja, a więc ze względów ekonomicznych m.in rosnących płac, kosztów materiałów im bliżej oddania nieruchomości, tym cena za metr kwadratowy będzie wyższa. Nie potrzebujemy tutaj remontować mieszkania. Nie musimy nawet zaciągać kredytu. Sprzedajemy je z zyskiem tuż przed oddaniem nieruchomości np. poprzez cesję.

Inna forma inwestowania polega na zakupie, remoncie i szybkiej sprzedaży nieruchomości. Może to dotyczyć np. przysłowiowej “rudery z PRL-u” po starszej rodzinie. Spadkobiercy z reguły chętniej sprzedają takie mieszkania i szybciej – ponieważ chcą się szybko pozbyć problemu. Co więcej, zazwyczaj sprzedają je zdecydowanie taniej. W takiej sytuacji musimy wykonać głębszą analizę i kosztorys, która obejmie: koszt zakupu mieszkania, kosztorys remontu nieruchomości, a także koszt finansowania i obliczanie marży od całego flipu.

Czytaj także: Badanie motywacji ludzkiej we flippingu