Negocjacje kredytowe z bankiem

Dodano: autor: flip

Czy flipping ma znaczenie w przypadku negocjowania kredytu?

Flipowanie, a kredytowanie. Czy istnieje między tymi dwoma pojęciami jakakolwiek zależność? Z pewnością tak jest. Pamiętajmy, że każdej osobie, która chce stworzyć dochodową firmę zajmującą się inwestowaniem w nieruchomości zależy na tym, aby uzyskać jak najkorzystniejsze warunki kredytowania nieruchomości – jeżeli już będziemy chcieli ją wynajmować lub jeżeli nie będziemy mogli jej odpowiednio wcześniej sprzedać.

Czy flipp na znaczenie przy ustaleniu wysokości kredytu przez bank? Czy jeżeli wytłumaczymy przedstawicielowi banku biznes, który planujemy zbudować lub budujemy to wpłynie on na korzystniejsze warunki kredytowe? Polska praktyka negocjacji z bankami jest bardzo zróżnicowana. Najprawdopodobniejszy scenariusz jest jednak taki, że jeżeli zaczynamy przygodę z flipowaniem na nieruchomościach czy inwestowaniem poprzez ich wynajem pierwsze 1-2 inwestycje będą dla nas “przetarciem” i otrzymamy słabsze warunki kredytowania. Jeżeli jednak będziemy solidnym partnerem dla banku, regularnie i terminowo płacąc raty lub nadpłacając kredyt to bank zacznie nas traktować jak partnera biznesowego. Łatwiej jest bowiem rozmawiać z bankiem, mając w odwodzie 3-4 nieruchomości, dlatego, że bank poprzez analizę scoringu bankowego i zdolności kredytowej uznaje nas za kogoś z kim można robić “poważne interesy”.

Jakie czynniki wpływają na wysokości kredytu?

Jako inwestor nieruchomości powinniśmy znać pewne podstawowe, wręcz elementarne składowe, które wpływają na obliczanie wysokości maksymalnej i minimalnej kwoty kredytu. Oczywiście najprościej jest wybrać się do brokera finansowego, który w ciągu 2-3 dni przeanalizuje naszą sytuację finansową i w oparciu o odpowiednie zapotrzebowanie przygotuje najlepsze oferty kredytów czy to inwestycyjnych czy hipotecznych. Dobry inwestor nieruchomości to jednak wykształcony inwestor, posiadający odpowiednią wiedzę, którą także odpowiednio wcześniej jest w stanie wykorzystać, aby przygotować się do zabiegu zwanego inwestowaniem w nieruchomości. Poniżej przedstawimy czynniki wpływające na całkowitą kwotę kredytu jaką oferuje nam bank.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Wszystkie kredyty bankowe oferowane w Polsce mają określone, referencyjne stopy procentowe, których wysokość ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. To jedna z najważniejszych składowych dotyczących obliczania oprocentowania w kredycie hipotecznym. Co ważne czynnik ten jest narzucony “odgórnie” przez Państwo i nie podlega negocjacjom. Obecnie w Polsce mamy bardzo niskie stopy procentowe, co napędza krajową gospodarkę od strony inwestycyjnej. Stawka referencyjna WIBOR jest więc niezmienna.

Kredyt bankowy – elementy podlegające negocjacji

Wyżej wspomnieliśmy o tym, że stopy procentowe, a konkretniej stawka referencyjna WIBOR (stosowana do kredytów w walucie PL) ma charakter stały, nie podlegający negocjacji. W przypadku kredytowania nieruchomości mamy jednak także elementy, które podlegają negocjacji. Wymienić należy tutaj m.in marżę jaką proponuje nam bank, a także prowizję bankową. Możliwość negocjowania tych dwóch ważnych składowych wynika często z naszej sytuacji finansowej, pozycji w oczach banku, a także opcjonalnie skorzystania z innych, dodatkowych produktów bankowych. Warto więc precyzyjniej omówić marżę i prowizję bankową – aby wiedzieć, w jaki sposób wynegocjować lepsze warunki kredytowania nieruchomości.

Marża kredytu – od czego zależy jej wysokość?

Bank nie jest inwestycją charytatywną – musi na czymś zarabiać. Tym czymś jest m.in marża kredytowa. Przy ustaleniu wysokości marży każdy bank bierze pod uwagę kilka czynników. Te najważniejsze to:

– ogólnie pojmowana zdolność kredytowa;

– kwota kredytowania (im wyższa, tym wyższe oprocentowanie);

– wysokość tzw. wkłady własnego (im wyższy wkład, tym niższe oprocentowanie)

– wysokość wskaźnika LTV (im wyższe zabezpieczenia na nieruchomości, tym tańszy kredyt);

– korzystanie z innych produktów bankowych;

Wszystkie w/w czynniki wpływają na wysokość marży kredytu, ale także na prowizję jednorazową jaką bank pobierze od nas za udzielenie kredytu.

Prowizja za udzielenie kredytu

Kolejnym elementem, który możemy negocjować jest z pewnością prowizja za udzielenie kredytu. Ten rodzaj opłaty nie jest przypadkowy. Dlaczego? Bank często udziela pobiera tę opłatę na poczet przyszłego wynagrodzenia brokera lub pracownika banku, który otrzyma prowizję od sprzedanego kredytu. W środowisku bankowym nie ma nic za darmo, choć zdarza się, że przy dużych kwotach i długoletniej umowie, która jest skrajnie korzystna dla banku, może on zrezygnować z prowizji. Praktyka i doświadczenie podpowiadają nam jednak coś zupełnie innego – nie ma kredytu bez prowizji. To tylko chwyt marketingowy, bo prowizja 0% oznacza najczęściej konieczność korzystania z innych produktów bankowych, które w praktyce często są droższe niż sama prowizja.

Co jeszcze można negocjować z bankiem?

Oprócz produktów stricte finansowych, możemy negocjować także inne kwestie. Pierwsza z nich to możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, która wpłynie na niższą całkowitą kwotę kredytowania nieruchomości. Spłacać wcześniej kredyt możemy w dwojaki sposób:

– poprzez zmniejszenie rat kapitałowo-odsetkowych;
– poprzez skrócenie okresu kredytowania.

Obecnie, po wprowadzeniu ustawy o kredycie hipotecznym, mamy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bankowego bez prowizji za taką możliwość już po 3 latach od jego zaciągnięciu. Jeżeli zależy nam na szybszej spłacie kredytu – na etapie negocjacji powinniśmy zwrócić na ten aspekt uwagę!

Negocjować z bankiem możemy także formę zabezpieczenia kredytu, ściślej ubezpieczenia na życie. Banki często narzucają nam swoje produkty, które z reguły są mniej korzystne od tych, z których korzystamy. Ubezpieczenie na życie jest niezwykle ważnym parametrem i często jest narzucane z pozycji siły przez bank. Warto tutaj sprawdzić czy można ten produkt zamienić na swój, tak aby nie ponosić niepotrzebnych, dodatkowych kosztów.