Dlaczego warto kupić mieszkanie w systemie 10/90?

Dodano: autor: flip
mieszkanie deweloperskie

Okazje, promocje, wyprzedaże, rabaty – co jest ich wspólnym mianownikiem? Wszyscy je lubimy. W branży nieruchomości najczęściej mamy styczność z tzw. okazjami inwestycyjnymi. Jedną z ciekawszych opcji w tym aspekcie jest możliwość zakupu mieszkania w opcji 10/90.

Zakup mieszkania w systemie 10/90 cieszy się coraz większym zainteresowaniem wśród inwestorów. Ten typ sprzedaży został stworzony nie tylko z myślą o inwestorach, dając im spore możliwości zysku w odległej perspektywie czasu. Mieszkania 10/90 to także ciekawa opcja dla młodych małżeństw, które wynajmują nieruchomość, ale chcą odkładać na swoje mieszkanie i mieć gwarancję dobrej, niezmiennej ceny.

Mieszkanie w systemie 10/90 – na czym to polega?


Zakup nieruchomości 10/90 jest bardzo elastyczną formą inwestycji. Jego istota sprowadza się do tego, że aby stać się inwestorem lub zwykłym właścicielem nieruchomości wystarczy wpłacić zaliczkę 10% wartości nieruchomości na tzw. “dziurę w ziemii”. Pozostałe 90% środków najczęściej musimy przelać na konto dewelopera przed lub po oddaniu mieszkania. Deadline w tym przypadku jest zróżnicowany i uzależniony od tego co z  nim wynegocjujemy.

Jakie są zalety zakupu mieszkania w systemie 10/90?

Zakup nieruchomości w systemie 10/90 niesie za sobą pewne ryzyko – kupujemy przecież dziurę w ziemii – choć dodajmy od razu, że przepisy prawa budowlanego w Polsce zabezpieczają w pełni nasz kapitał na tzw. rachunku powierniczym. Polega to na tym, że deweloper otrzymuje nasze pieniądze dopiero wtedy, kiedy zrealizuje konkretny etap budowy. Kolejne transze są więc wypłacane etapowo.

Wracając do meritum tego wątku warto poznać zalety zakupu mieszkań w systemie 10/90 – a jest ich całkiem sporo.  System 10/90 daje nabywcy sporą elastyczność. Wprawdzie musimy wpłacić 10% środków na etapie podpisania umowy deweloperskiej, ale później nie musimy zaciągać kredytu bankowego do momentu zakończenia inwestycji. Jest to równoznaczne z tym, że nie będziemy spłacać odsetek kapitałowych od zaciągniętego kredytu jeszcze na etapie budowy inwestycji.

Kolejną zaletą jest dłuższy okres na zgromadzenie wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że mamy możliwość otrzymania niższego kredytu niż miałoby to miejsce bez opcji 10/90. Dlaczego? Choćby dlatego, że przez okres budowy inwestycji możemy część środków wpłacić na rachunek powierniczy dewelopera.

Z punktu widzenia osoby zajmującej się poważnie flipowaniem na nieruchomościach są jeszcze inne istotne zalety. Po pierwsze nie “blokujemy” sobie zdolności kredytowej i BIK-u. Po drugie mamy możliwość “furtki” a więc wyjścia z inwestycji, za pomocą cesji mieszkania (jeżeli jego cena wzrośnie)  w razie, gdybyśmy mieli jakiekolwiek problemy ze zdolnością kredytową. Ponadto system 10/90 daje nam poczucie bezpieczeństwa w tym aspekcie, że deweloper, który stawia inwestycje finansuje ją ze środków bankowych co w praktyce oznacza, że możemy pozytywnie ocenić jego wiarygodność. Bank bowiem zrobi wszystko, aby doprowadzić do zakończenia inwestycji z sukcesem – w przeciwnym razie również mógłby stracić pieniądze.

Kiedy optymalnie wziąć kredyt hipoteczny 10/90?


Kluczowym momentem w przypadku systemu 10/90 jest to czy będziemy posiadać zdolność kredytową. W tej sytuacji warto pamiętać, że rok poprzedzający finansowanie inwestycji powinniśmy zakończyć na możliwie najwyższym przychodzie. Jeżeli więc prowadzimy biznes, w jakiejkolwiek postaci warto w roku poprzedzającym finalizację zakupu mieszkania zadbać o to, aby przychody z działalności były jak najlepsze, kredyty spłacone, zaś BIK czysty niczym kartka papieru.

Starania o kredyt czy to hipoteczny czy inwestycyjny powinniśmy rozpocząć ok 60 dni przed spłatą  pozostałych 90% środków. Ten czas spokojnie powinien nam wystarczyć na załatwienie wszystkich niezbędnych formalności. Pamiętajmy przy tym, że podpisując umowę kredytową z bankiem możemy sprecyzować kiedy ten powinien przelać brakującą kwotę do dewelopera. Banki zazwyczaj w tej kwestii nie robią żadnych problemów.

Nadpłata i spłata kredytu przed odbiorem mieszkania


Jeżeli mamy do czynienia z zakupem mieszkania w systemie 10/90 pamiętajmy o tym, że kiedy “mury pną się do góry” powinniśmy nadpłacać kredyt. W praktyce wygląda to, że nie mamy żadnego harmonogramu spłat od momentu podpisania umowy deweloperskiej do oddania inwestycji, ale każde doładowanie “rachunku powierniczego dewelopera” oznacza dla nas w praktyce duże korzyści. Z jednej strony powiększany jest wkład własny – bo środki zgromadzone na tym rachunku de facto w ten sposób traktowane są przez bank, zaś z drugiej strony będziemy mieć w przyszłości niższą kwotę kredytu, a co za tym idzie także odsetki. Nadpłata kredytu jest więc niezwykle korzystna z punktu widzenia finansowego.

Równie dobrym rozwiązaniem jest też całkowita spłata kredytu przed odbiorem mieszkania. W takiej sytuacji nie mamy potrzeby zaciągać kredytu na zakup mieszkania. Daje to oszczędność czasu, pieniędzy i nerwów.W praktyce jednak mało kogo stać, aby na przestrzeni 2-3 lat spłacić całą kwotę. Taka opcja jednak istnieje i warto o niej wspomnieć.