Jakie typy nieruchomości najczęściej wybierają inwestorzy?

Dodano: autor: flip
nieruchomości

Zastanawialiście się nad tym jakie inwestycje są najbardziej opłacalne? Aby odpowiedzieć na to pytanie warto podążyć tropem wilków – a więc inwestorów. To oni najczęściej lokują swoje pieniądze w nieruchomości traktując je jako długoterminową inwestycję.

Każdy inwestor (i nie tylko inwestor) ma własną strategię działania, własny model biznesowy. Jedni chcą inwestować pieniądze w krótkiej przestrzeni czasowej, inni stawiają na długoterminowy zysk. Są inwestorzy, którzy liczą na bezpieczną, ale niską stopę zwrotu oraz tacy, którzy są skłonni zaryzykować inwestując więcej na start, aby potem zbierać owoce swojej pracy. Ilu ludzi, tyle koncepcji działania. Warto jednak na przykładzie tych koncepcji zbudować pewien katalog nieruchomości, w które najczęściej inwestują przedsiębiorcy.

Najchętniej wybierane nieruchomości pod inwestycje

Cel uświęca środki. To mądre powiedzenie doskonale pasuje do branży nieruchomości. Zdają sobie też sprawę z tego przedsiębiorcy, których celem jest tzw. maksymalizacja zysków. Dla innych celem ubocznym może być także optymalizacja podatkowa. Decydując się na wybór nieruchomości rozważają więc różne warianty.

Kawalerka, mikro-apartament, apartament typu studio

Zacznijmy od najmniejszej powierzchni użytkowej lokalu. W tym segmencie rynek pierwotny jak i wtórny oferuje kawalerki, mikro apartamenty oraz apartamenty typu studio.

Ze względu na mały metraż, a także niską cenę zakupu oraz stosunkowo wysoką rentowność z inwestycji, kawalerki cieszą się w Polsce największym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Duży popyt i niska to gwarancja szybkiego najmu nie tylko przez jednego lokatora, ale coraz częściej parę studentów czy studentek. Zwrot inwestycji z kawalerki jest szybszy niż w przypadku każdego innego lokalu.

Idąc tropem maksymalizacji zysków, coraz większym zainteresowaniem cieszą się także nowoczesne apartamenty typu studio. To “produkt” skierowany do odbiorców z nieco innej półki – tutaj czeka się na klienta, który dobrze zarabia, jest pracownikiem w delegacji lub tymczasowo przebywa na terenie jakiegoś kraju. Apartamenty typu studio często wynajmuje się jako pracownicze, choć to pojęcie nieco rodem z PRL-u. Precyzyjniejszym będzie tutaj określenie apartamenty korporacyjne – pod osoby, którzy są już na określonym pułapie finansowym.

Mikroapartamenty to nowość na rynku polskim, choć w dużych miastach są już dość popularne. Moda na mikroapartamenty przywędrowała do Europy z Hongkongu. W Polsce mikroapartamenty to nieruchomości stworzone z myślą o studentach. Najczęściej zlokalizowane są w pobliżu uczelni, uniwersytetów, a czasem także lotnisk (mikroapartamenty dla podróżnych).

Małe mieszkania w nowoczesnym budownictwie w prestiżowej lokalizacji

Małe mieszkania w nowoczesnym budownictwie to również ciekawa propozycja dla inwestorów. Ich metraż sięga zazwyczaj 40-50 m kwadratowych. Układ pomieszczeń to najczęściej salon z aneksem kuchennym w połączeniu z odrębną sypialnią i łazienką. Dodatkiem jest tu czasem duża loggia lub balkon.

Mieszkania te często dostać można w opcji z garażem podziemnym lub komórką lokatorską. Plusem zakupu tego typu inwestycji jest to, że można ją szybko wynająć parze pracujących osób, pracownikom firmowym lub studentom. 

Mieszkania wielkopowierzchniowe z rynku pierwotnego jak i wtórnego


Tutaj rozważyć warto dwa warianty – duże mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.  Duża powierzchnia użytkowa wiąże się ze sporą inwestycją finansową. Stopa zwrotu z takiej inwestycji jest jednak zróżnicowana i w niektórych przypadkach może okazać się “strzałem w dziesiątkę.” Dlaczego?

Duże mieszkania z rynku pierwotnego w nowoczesnej lokalizacji kupowane mogą być z myślą o bogatym kliencie, który bez problemu jest w stanie zapłacić większą kwotę za najem i nie stanowi to dla niego większego problemu.

Pamiętać należy, że tak duże lokale charakteryzują się często niższą ceną z metr kwadratowy, mniejszym popytem, a co za tym idzie, możliwością negocjacji cen. Dodatkowo są świetnie wyposażone w duże loggie, tarasy na koronie budynku itp. Kupując taki lokal inwestor bierze więc pod uwagę to, że oprócz najmu zarobi na tzw. aprecjacji wartości nieruchomości – wzroście jej wartości na przestrzeni kolejnych lat.

Duże mieszkania z rynku wtórnego również mają swoje zalety. Tutaj wprawdzie wzrost wartości nieruchomości “nie grozi” – zwłaszcza jeżeli zakupione mieszkanie jest np. w wielkiej płycie za “okazjonalną cenę” na prl-owskim osiedlu.  Jednak takie mieszkania można podzielić na mniejsze lokale, pokoje dla studentów czy cudzoziemców co oznacza, że można zarobić więcej. 

Condo hotele – optymalizacja podatkowa przy słabym zwrocie z inwestycji


Condo hotel to przykład nieruchomości kupowanej z myślą o optymalizacji podatkowej. Czym są condo – hotele? To tak de facto budynek – będący zbiorem jednostek mieszkalnych, który funkcjonuje jak hotel.

Mechanizm jest bardzo prosty – deweloper buduje hotel klasy premium w prestiżowej lokalizacji w centrum miasta lub niedaleko lotniska, z myślą o podróżnych i najmie krótkoterminowym. Następnie inwestor kupuje taki lokal, na czym deweloper zarabia, ale jednocześnie podpisuje umowę z deweloperem o najmie condohotelu za z góry określoną kwotę. Przeważnie condo hotele oferują nam roczny, gwarantowany zwrot z inwestycji na poziomie 6-8%. Condo hotele funkcjonują coraz częściej także nad Morzem Bałtyckim, w najpopularniejszych kurortach nadmorskich.

Condo hotele dają inwestorom spore możliwości optymalizacyjne jeśli chodzi o podatki ponieważ sprzedawane są z 23% fakturą (jako inwestycja pod najem krótkoterminowy). Ponadto ich zakup można amortyzować w podatku dochodowym.