Jak stworzyć dobrą umowę najmu?

Dodano: autor: flip

Co to jest umowa najmu i jakie są jej umocowania prawne?

Definicja umowy najmu wynika z przepisów prawa cywilnego. Jej istotą jest to, że wynajmujący zobowiązuje się przekazać, oddać najemcy określony w umowie przedmiot na czas oznaczony lub nieoznaczony. Ważną kwestią jest tu przedmiot umowy najmu, którym mogą być rzeczy ruchome np samochód, jak i nieruchome np. nieruchomość. W naszym wpisie blogowym zajmiemy się umową najmu dotyczącą nieruchomości. Umocowanie prawne wynika z trzeciej księgi Kodeksu Cywilnego, która w artykułach 659 – 692 określa zasady najmu nieruchomości.

Na jakie elementy zwracać uwagę przygotowując umowę najmu?

Umowa najmu nieruchomości określana jest także umową użyczenia lokalu. Jeżeli chcemy przygotować skuteczną, dobrze zabezpieczoną od strony prawnej umowę, która zabezpiecza interesy wynajmującego, ale zgodnie z przepisami prawa, powinniśmy udać się do prawnika. Jeżeli mamy kilka nieruchomości pod najem, wydatek z tym związany szybko się zwróci, bo jeden szablon umowy możemy wykorzystać do najmu wszystkich lokali. Jeżeli natomiast chcemy taką umowę przygotować sami, możemy albo poszukać w Internecie, albo przygotować ją samemu, dbając o kilka ważnych aspektów, które powinny być w niej poruszone.

Data i miejsce zawarcia umowy najmu nieruchomości

To jedne z podstawowych elementów, które powinny być zawarte w każdej umowie najmu. Bez daty, miejsca czy odręcznych podpisów na umowie, staje się ona najzwyczajniej nieważna. Pamiętajmy, że jeśli te elementy nie zostaną uwzględnione, ciężko będzie nam dochodzić roszczenia finansowego, czy też odszkodowania u ubezpieczyciela.

Opis przedmiotu najmu i protokół zdawczo-odbiorczy

W umowie z pewnością nie może zabraknąć opisu przedmiotu najmu. Warto precyzyjnie wskazać nieruchomość, podając jej adres. Możemy także wpisać nr księgi wieczystej. Przedmiotem najmu zawsze będzie nieruchomość, jednak warto wyszczególnić także jej elementy takie jak:sprzęt AGD, meble, lustra, obrazy. Dobrze jest także wskazać stan nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem po stronie wynajmującego będzie stworzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, gdzie powinniśmy zamieścić całą dokumentację. Co więcej modną ostatnio opcję jest nagranie w obecności najemcy filmu przedstawiającego stan nieruchomości w dniu przekazania kluczy.

Czas trwania umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego co do zasady powinna być zawarta na czas określony lub nieokreślony. To czy podpiszemy umowę w jednym lub drugim wariancie wynika tylko i wyłącznie z naszej strategii biznesowej. Korzystniejszą opcją jest dłuższy termin wynajmu, który daje nam poczucie bezpieczeństwa od strony finansowej i komfort związany z tym, że nie musimy się obawiać czy najemca z miesiąca na miesiąc nie rozwiąże umowy. Umowę na czas określony najczęściej podpisuje się na 12 lub 24 miesiące, choć w niektórych przypadkach może to być nawet 6 miesięcy. Z kolei umowa na czas nieokreślony, obwarowana jest okresem wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu

Okres wypowiedzenia w umowie najmu dotyczy sytuacji kiedy czas jej trwania nie jest precyzyjnie określony (art. 673 KC). Wypowiedzenie najmu możliwość rozwiązania umowy przez obie jej strony. To bardzo elastyczna opcja zarówno dla wynajmującego jak i najemcy. Co do zasady okres wypowiedzenia umowy najmu ma charakter umowny i wynosi zazwyczaj od 1-3 miesięcy.

Wysokość czynszu i opłat dodatkowych w umowie najmu krótko i długoterminowej

Warto pamiętać, że najem nieruchomości może mieć charakter krótko jak i długoterminowy. To zależy tylko i wyłącznie od naszej strategii biznesowej. Wysokość czynszu powinna być co do zasady zapisana w oddzielnym pkt , w sposób jasny i klarowny – nie podlegający wątpliwości. W osobnym punkcie powinniśmy zawrzeć informację o opłatach za mediach i innych dodatkowych opłatach. W przypadku umowy krótkoterminowej co do zasady opłaty za media, śmieci, fundusz remontowy są wliczone w kwotę za najem krótkoterminowy.

Kaucja za wynajem nieruchomości

To również niezwykle ważna kwestia. Kaucja za najem określa kwotę pieniężną, którą najemca wpłaca przy podpisaniu umowy lub w terminie, jaki jest w niej zawarty. Nie ma standardowej zasady co do wysokości kaucji. Nie regulują jej także przepisy prawne. Niepisana zasada mówi jednak o tym, że im wyższy standard mieszkania i im większa jego wartość tym kaucja powinna być wyższa. Ponadto kaucja stanowi wielokrotność kwoty za czynsz nieruchomości. Najczęściej spotyka się kaucję w wysokości jednokrotnej lub dwukrotnej wysokości najmu miesięcznego. Kaucja ma charakter nieobowiązkowy, ale stanowi dla wynajmującego istotne zabezpieczenie na wypadek, gdyby najemca opuścił mieszkanie i nie zapłacił za ostatnią ratę czy też dokonał zniszczeń w mieszkaniu. Kaucja jest też nieopodatkowana i podlega zwrotowi co do zasady do 14 dni od zdania kluczy przez najemcę. Termin też strony mogą jednak ustalić indywidualnie.

Inne ważne kwestie, które warto poruszyć w umowie

Jest wiele ważnych aspektów, które warto zapisać w umowie. Wymienimy tutaj chociażby:

– sposób opłacania czynszu,
– zapisy regulujące koszty związane z naprawami,
– prawa i obowiązki stron;
– kwestie regulujące najem lub podnajem mieszkania;
– w przypadku sporu zapisy dotyczące sądu właściwego do prowadzenia postępowania.