Jak przewidywać zmiany cen mieszkań?

Dodano: autor: flip
pieniądze na mieszkanie

Lokalizacja, powierzchnia, a może kondygnacja w budynku? Jakie czynniki mają największy wpływ na cenę mieszkania i w jaki sposób inwestor chcący czerpać zyski z tytułu inwestowania w nieruchomości, może przewidywać zmiany cen lokali? Kiedy kupić mieszkanie, a kiedy lepiej wstrzymać się chociaż kilka miesięcy z taką inwestycją?

Co ma wpływ na ceny mieszkań?

Wiele czynników wpływa na to, jaka będzie cena mieszkania. Należą do nich:

  •       Powierzchnia mieszkalna lokalu.
  •       Standard wyposażenia mieszkania.
  •       Standard wykończenia lokalu.
  •       Położenie nieruchomości – miasto, osiedle, kondygnacja w budynku.
  •       Wielkość popytu na mieszkania w danej lokalizacji.

Rynek nieruchomości rządzi się własnymi prawami. Bardzo duże znaczenie dla ceny mieszkań ma to, jak kształtują się w danym czasie siły podaży i popytu. Kiedy na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym znajduje się dużo mieszkań, a mało jest kupujących, wtedy ceny powinny być przeciętnie coraz niższe. Kupno mieszkania w takiej sytuacji będzie dobrym pomysłem.

Zasadniczo cena mieszkania w przeliczeniu za 1 mkw jest wyższa w przypadku mniejszych lokali, a spada w przypadku większych lokali mieszkalnych. Droższe są nowoczesne apartamenty, o luksusowym wyposażeniu, położone w nowych budynkach mieszkalnych, w dużych miastach w obrębie popularnych dzielnic. Taniej można kupić mieszkania z rynku wtórnego, w stanie określanym jako „do remontu”.

Co pokazuje historia cen mieszkań?

Inwestor, który zamierza kupić mieszkania – na rynku pierwotnym lub wtórnym, powinien sięgnąć po historyczne ceny takich nieruchomości, które pokażą ogólną tendencję cenową panującą na rynku. Widać będzie, czy rynek ten znajduje się właśnie na przysłowiowej „górce”, czy nastąpiła korekta cen, dzięki czemu kupowane mieszkania będą tańsze niż zwykle. Najgorszym momentem na zakup nieruchomości jest chwila, gdzie spekulanci wchodzą do gry i podbijają swoimi działaniami ceny. 

Cena mieszkania w poszczególnych miastach

Jak kształtują się ceny mieszkań 2020 w największych polskich miastach? To zależy od tego, czy są to mieszkania z rynku pierwotnego czy mieszkania z rynku wtórnego. Zasadniczo lokale nowe będą o kilkaset złotych za metr kwadratowy droższe niż mieszkania „z drugiej ręki”. Najwięcej za nieruchomość trzeba zapłacić (ceny aktualne na I kw. 2020 roku) w Warszawie. To obecnie średnio ponad 10 000 zł za mkw za mieszkanie z rynku pierwotnego. Niewiele mniej, bo średnio 9769 zł za mkw kosztują nowe mieszkania w Gdańsku, a 9392 zł za mkw w Krakowie. Za nimi plasują się nowe nieruchomości we Wrocławiu w cenie średnio 8020 zł za mkw. Najtaniej spośród miast wojewódzkich jest w Katowicach i Łodzi, gdzie odpowiednio za 1 mkw powierzchni mieszkalnej w lokalu od dewelopera trzeba zapłacić odpowiednio 5913 zł oraz 5243 zł. Niewielką korektę cenową pod tym względem wprowadziła pandemia koronawirusa w Polsce, ale ceny mieszkań uległy tylko nieznacznej przecenie.

Stawki na rynku wtórnym są niższe. Najdrożej tradycyjnie jest w Warszawie, gdzie średnia stawka ofertowa za mkw używanego mieszkania wynosiła jeszcze pod koniec ubiegłego roku 8325 zł. W innych miastach ceny kształtowały się na poziomie:

  •       8225 zł za mkw w Gdańsku,
  •       8210 zł za mkw w Krakowie,
  •       5625 zł za mkw w Lublinie.

W Łodzi, w Katowicach czy w Szczecinie ceny wywoławcze mieszkań na rynku wtórnym są co ciekawe, wyższe od ofert od deweloperów.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Według Narodowego Banku Polskiego średnia cena metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach pod koniec 2019 roku wynosiła 8294 zł, jeśli chodzi o lokale mieszkalne z rynku pierwotnego. Uwzględniono przy tym ceny mieszkań w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, w Gdańsku i Gdyni. Jeśli jednak zestawienie obejmie pozostałe miasta wojewódzkie, to według banku centralnego średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce wynosi 5974 zł.

Jak można wpłynąć na cenę mieszkania?

Cenę mieszkania podnosi home staging, czyli takie wyposażenie w meble i dodatki, aby wyglądało ono o wiele lepiej i było bardziej atrakcyjne w oczach potencjalnych kupujących. Takimi chwytami posługują się inwestorzy, którzy flipują na nieruchomościach. Kupują tanio mieszkanie, odnawiają je i remontują, a później wystawiają na sprzedaż w cenie wyższej, niż sami zapłacili.