Czy warto inwestować w lokale użytkowe?

Dodano: autor: flip
lokal pod restaurację

W myśl najprostszej zasady podziału nieruchomości dzielimy na te mieszkalne lub komercyjne zwane też często użytkowymi. W tym poście blogowym chcemy pochylić się nad problematyką inwestowania w lokale użytkowe pod wynajem lub flipowanie. Dowiesz się tutaj m.in czym jest lokal użytkowy, jak inwestować w ten typ nieruchomości, jakie są tego wady i zalety.

Co to jest lokal użytkowy?

Pojęcie lokalu użytkowego użyte jest w ustawie z 1994 roku o własności lokali. Ów przepisy wskazują tutaj lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Na mocy tego przepisu możemy wywnioskować, że mianem lokalu użytkowego określa się pomieszczenie lub część budynku będących zespołem pomieszczeń, których przeznaczeniem nie jest mieszkanie lecz cele użytkowe bądź komercyjne. Czym są cele użytkowe? Może to być magazynowanie towarów lub wykonywanie jakiejś usługi czy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Generalnie istotą pojęcia lokalu użytkowego jest jego komercyjne przeznaczenie – pośrednio lub bezpośrednio związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na co zwracać uwagę inwestując w lokal użytkowy?

Chyba najważniejsze 3 czynniki na które warto zwrócić uwagę kupując lokal inwestycyjny to: lokalizacja, pomysł na biznes i cena. Warto w pigułkowej formie omówić każdy z nich.

Lokalizacja jest kluczowa. Jeżeli chcemy prowadzić biznes w oparciu o sklep stacjonarny np. małą kawiarnię, cukiernię, bar czy biuro podróży to lokalizacja przy ruchliwej ulicy, najlepiej głównej jest kluczowa. Podobnie rzecz wygląda w przypadku sklepów spożywczych – co pokazuje dobitnie sukces będących na wyciągnięcie ręki “Żabek”, które to działają w systemie franczyzowym. Jeżeli natomiast chcemy prowadzić biznes będący hybrydą działalności stacjonarnej i internetowej np. sklep internetowy, to lokalizacja nie jest już tak ważna i taka inwestycja może być zlokalizowana na obrzeżu miasta bądź nawet poza jego granicami.

Równie ważny co lokalizacja jest pomysł na biznes. Przeznaczenie lokalu może mieć różny charakter, a ograniczeniem jest tutaj wyłącznie fantazja przedsiębiorcy i jego możliwości finansowe. Lokal komercyjny – jeżeli jesteśmy pewni jakości świadczonych usług – prawie zawsze wyjdzie na “plus”.

Cena również nie jest bez znaczenia. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku lokali użytkowych jest ona zazwyczaj zdecydowanie wyższa niż w przypadku tych mieszkalnych. Skąd ta różnica? Odpowiedź na to pytanie jest prosta – objęte są zazwyczaj 23% podatkiem VAT, co w zestawieniu z 8% VAT na lokale mieszkalne powoduje to, że cena z metr kwadratowy odbiega od tej rynkowej.

Jakie są zalety i wady inwestowania w lokale użytkowe?

Generalnie jedną z zalet i wad inwestowania w nieruchomości komercyjne chcąc nie chcąc wskazaliśmy wyżej. 23% wiąże się z optymalizacją podatkową – o której nie będziemy pisać – tę część zostawiamy sobie na szkolenia. Zaletą inwestowania w nieruchomości komercyjne jest też ich aprecjacja wartości – a więc wzrost wartości na przestrzeni lat. Dodatkowe korzyści wynikają również z tego, że umowy najmu podpisywane z firmami są zazwyczaj na dłuższy okres czasu. Co do zasady często jest to okres nawet 5 lat, w przypadku gdy na rynku mieszkalnym standardem jest 12 miesięcy. W zestawieniu z opcją mieszkalną niewątpliwą zaletą nieruchomości komercyjnych jest też większe bezpieczeństwo najmu oraz wyższa stopa zwrotu z inwestycji. Według danych z WGN oscyluje ona na poziomie ok 105.

Inwestowanie w lokale użytkowe pod wynajem, a flipowanie

Jeżeli mamy odnieść się do inwestowania w lokale użytkowe pod najem a flipowania to temat nie jest prosty ze względu na specyfikę takiej nieruchomości. Ryzyko znalezienia najemcy nie jest wcale niskie i czasem taka operacja może trwać dłużej niż w przypadku lokalu mieszkalnego, gdzie popyt się jest spory. Oczywiście w Polsce jest grupa inwestorów, czy firm takich jak sieci spożywcze, które szukają atrakcyjnych miejscówek, ale negocjacje potrafią ciągnąć się często miesiącami. To duże utrudnienie w przypadku flipowania, gdzie musimy mierzyć się nierzadko z ratą na poziomie 5 czy 8 tys zł. Lepiej wygląda jednak sytuacja w przypadku najmu, bo taki lokal użytkowy może zwrócić się zdecydowanie szybciej, a rata najmu w dużym stopniu pokryje kredytową.