Bank ziemi i jego znaczenie w inwestycji deweloperskiej

Dodano: autor: flip
bank ziemi i lokalizacja inwestycji

Profesjonalnie zarządzane firmy deweloperskie planują działania na wiele lat do przodu. Ich aktywność nawet w czasie COVID-19 (choć mniejsza) jest duża. Mamy tutaj na myśli zwłaszcza szukanie atrakcyjnych gruntów pod kolejne inwestycje. W slangu deweloperskim takie działania nazywane są budową tzw. banku ziemi.

Bank ziemi czyli zaplecze pod kolejne inwestycje

Czym właściwie jest ów bank ziemi? Polska, a szczególnie duże aglomeracje miejskie rozwijają się w dużym tempie, a co się z tym wiąże atrakcyjnych gruntów jest coraz mniej. Deweloperzy planują wejścia na jakiś rynek muszą znaleźć swój przyczółek – inwestycję na której postawią III czy IV etapy. W praktyce więc firmy deweloperskie przeznaczają zyski z kolejnych inwestycji (a przynajmniej sporą ich część) na pozyskanie nowych gruntów. Bo jak mówi znane powiedzenie… grunt to posiadać dobry grunt.

W jaki sposób buduje się bank ziemi?

Za proces budowy banku ziemi przeważnie odpowiadają wyznaczone w firmie deweloperskiej jednostki – specjaliści w tym zakresie, analitycy. Oczywiście muszą oni posiadać bardzo szeroką wiedzę nt. lokalizacji, ale przede wszystkim planu zagospodarowania przestrzennego. Oprócz wiedzy nazwijmy to obecnej ważna jest także ta “przyszłościowa”. Jeżeli posiadamy informacje insiderskie np. wiemy, co powstanie w pobliżu inwestycji za np 5 czy 10 lat (linia metra, szybka linia tramwajowa, centrum handlowe, hotel) to wpłyną one na wzrost wyceny takiej nieruchomości – mówiąc dosadniej deweloper zarobi więcej, a inwestor będzie mógł sprzedać z lepszym zyskiem. To samo dotyczy zresztą procesu flipowania na rynku pierwotnym.

Wykup kamienicy, zakup lub modernizacja nieruchomości…

No dobrze, ale jakie są metody na budowanie banku ziemi? Każdy deweloper ma inną technikę działania? Ci mniejsi o zasięgu regionalnym, budują bank ziemi poprzez kupno gruntów na obrzeżach. Takie grunty z czasem zyskują na wartości, a ich cena zakupu nie jest granicą nie do przeskoczenia. Deweloperzy, którzy planują postawić prestiżowe lofty w stylu industrialnym często wykupują byłe grunty z jednostkami budżetowymi (koszary wojskowe, szkoły policyjne itp.). Jeszcze inni nabywają kamienice, którą później odrestaurują. Jeżeli pozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego, niektórzy kupują budynki w stanie “agonalnym”, które potem burzą i stawiają w ich miejsce nowoczesne wieżowce.

Ograniczenia i problemy w zakupie ziemi

Niestety w Polsce istnieje szereg ograniczeń przy zakupie nieruchomości. Kredyt na działkę budowlaną nie zawsze jest łatwo uzyskać – zwłaszcza w przypadku małych deweloperów o zasięgu regionalnym. Banki niezbyt chętnie udzielają takich kredytów. Oczywiście czasem dochodzi do sytuacji, że deweloper współpracuje z bankiem od kilku lat i ten go finansuje (kwestia zaufania, relacji biznesowych). Taki deweloper daje później możliwość zarabiania bankowi na kredytach dla osób chętnych na zakup nieruchomości. To naczynia powiązane. Więc w praktyce im większy deweloper, tym łatwiej o kredyt, ale relacje na linii bank – deweloper, również mają ogromne znaczenie. W przypadku zakupu ziemi przez małych deweloperów, traktowane jest to przez banki jako wkład własny w inwestycje.