ABC zagrożeń związanych z zakupem nieruchomości

Dodano: autor: flip
zagrożenia na rynku nieruchomości

Zakup nieruchomości prawie zawsze jest dobrą formą inwestowania. Czasem, jak w przypadku firm może okazać się też świetnym pomysłem na optymalizację podatkową. W tym wpisie postanowiliśmy poruszyć problematykę zagrożeń jakie niesie za sobą takie działanie. Chcemy odpowiedzieć na pytanie: na co zwracać uwagę dokonując zakupu nieruchomości?

Każdy pragnie mieć swoje mieszkanie, jednak nie każdy wie jakie zagrożenia prawne i finansowe są z tym związane. Jak zwykło się mawiać, często wiele rzeczy “wychodzi w praniu”. Postanowiliśmy więc, że póki je zaczniemy, dokładnie sprawdzimy co znajduje się w “bębnie pralki” – czyli używając nomenklatury branżowej – przepisach prawnych i zawiłościach związanych z procesem kredytowania.

Jakie są zagrożenie wynikające z zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?

Nieuczciwi deweloperzy – to pojęcie, z których wciąż spotykamy się w nagłówkach gazet czy przekazach medialnych. Wprawdzie dziś coraz rzadziej spotyka się deweloperów, którzy plajtują przed zakończeniem inwestycji, pozostawiając klientów na lodzie jednak takie sytuacje jeszcze do niedawna miały miejsce.

Upadek finansowy deweloperów ograniczyły w dużej mierze przepisy prawne i kontrola inwestycji ze strony banków. To właśnie te instytucje kredytują inwestycje, wypłacając także na poszczególnych etapach budowy środki deweloperom. Co więcej decydując się na kredyt na nieruchomość wypłacają one środki deweloperom w transzach – kiedy zakończony zostanie określony umową etap budowy. Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy, co oznacza w praktyce, że znajdują się wciąż pod kontrolą banku. Przed zakupem warto więc dokonać analizy portfolio dewelopera i poczytać przynajmniej opinie na jego temat.

Kolejną ważną rzeczą są aspekty prawne – ogólnie rzecz ujmując jest to cały zbiór ustaleń, umów i przepisów, które deweloper powinien spełnić jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Mamy tutaj na myśli prawo do dysponowania gruntem czy chociażby pozwolenie na budowę. Dobrze jest sprawdzić także numer księgi wieczystej- aby upewnić się, że mamy do czynienia z realnym wykonawcą inwestycji.


Zadatek, a zaliczka – jaka jest różnica? Jak pokazuje praktyka spora ilość klientów żyje w błędnej świadomości lub nie ma jej w ogóle. No to wyjaśniamy.

Zadatek to mechanizm, który pozwala zabezpieczyć się obu stronom umowy na wypadek jej niewykonania. Pisząc w dużym uproszczeniu jeżeli wpłacimy zadatek, a nie kupimy mieszkania to środki te po prostu przepadają. Tutaj warto wiedzieć, że przepisy prawa stanowią także, że w przypadku kiedy to sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży nieruchomości – jest zobowiązany do wpłacenia podwójnego zadatku kupującemu– warto to wiedzieć. Warto wiedzieć, że zadatek zalicza się na poczet kwoty transakcji.

Zaliczka z kolei ma miejsce jeśli dotrzymamy umowę. To kwota, która wliczana jest na poczet przyszłej inwestycji, ale nie ma charakteru wiążącego i co do zasady w przypadku niewykonania umowy kwota ta powinna zostać zwrócona. Oczywiście wszystko w tej materii jest uzależnione od zapisów umowy.

Zagrożenie ze strony dewelopera może wystąpić także po zakończeniu inwestycji. Mamy tutaj na myśli sytuację kiedy oddana nieruchomość będzie obarczona niedociągnięciami ze strony technicznej. Tutaj warto posilić się opinią rzeczoznawcy, który dokładnie sprawdzi umowę oraz na etapie odbioru nieruchomości sprawdzi wszystkie kluczowe aspekty. Często okazuje się, bowiem, że występują różnice, które stanowią podstawę do późniejszego odszkodowania na rzecz kupującego.

Pułapki związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego

Rynek wtórny – choć co do zasady prowadzenia naszej działalności nie zajmujemy się nim również niesie pewne niebezpieczeństwa. I to zdecydowanie bardziej poważne niż w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotny. Nie będziemy ich jednak dokładnie omawiać, lecz tylko wymienimy, aby mieli Państwo świadomość na co zwracać uwagę inwestując swoje pieniądze na rynku wtórnym. Oto one, wymienione w punktach:

1. Sprawdzenie jawnej księgi wieczystej

Warto tutaj sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona obciążona ograniczeniami prawnymi lub hipoteką. W przypadku polskiego sądownictwa zdarzały się już bowiem przypadki, że kupujący w dobrej wierze chciał nabyć nieruchomość dożywotnio zapisaną innej osobie. Podobnie rzecz ma się w przypadku kupna mieszkania z zameldowanym lokatorem.

2. Ukryte wady lokalu

To pojęcie, które niestety w Polsce jest na porządku dziennym. Często pewne rzeczy są tuszowane przez sprzedających i wychodzą dopiero po kilku dniach od momentu użytkowania czy wynajmu drugiej osobie.

3. Koszty dodatkowe

Zaliczamy do nich wcale niemałą prowizję od pośrednika, opłaty notarialne i sądowe, podatek od czynności cywilno – prawnych czy koszty bankowe. Zazwyczaj wszystkie te koszty stanowią dodatkowo od 10.000 – 20.000 zł – choć mogą być wyższe – jeżeli wartość nieruchomości jest duża.