Możliwość płacenia niższych podatków to temat, który z pewnością interesuje przedsiębiorców i posiadaczy mieszkań na wynajem. Amortyzacja jest więc zagadnieniem, w którym warto się orientować. Poznajmy najważniejsze regulacje prawne dotyczące amortyzacji podatkowej.

Na czym polega amortyzacja w finansach?

Warto zacząć od odpowiedzi na pytanie czym jest amortyzacja. Definicja podaje, iż jest to zmniejszanie się wartości danego dobra, związane z jego stopniowym zużywaniem się lub starzeniem. To tzw. koszt pozorny, gdyż inwestor bezpośrednio nie ponosi z tego tytułu wydatków pieniężnych.

Pojęcie amortyzacji często przewija się w branży nieruchomości. Mówimy o amortyzacji mieszkania na wynajem albo o amortyzacji obiektów wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej. Przepisy podatkowe zapewniają bowiem możliwość odliczenia kosztu amortyzacji od uzyskiwanego przychodu. W praktyce oznacza to, że jesteśmy zobowiązani do odprowadzania niższej kwoty podatku.

Jakie nieruchomości można amortyzować?

Amortyzacja podatkowa dotyczy budynków, budowli i lokali, które stanowią odrębną własność. Mogą być to zarówno nieruchomości mieszkalne, takie jak dom jednorodzinny czy budynek wielomieszkaniowy, jak i niemieszkalne, czyli np. biura, centra handlowe, sklepy, butiki, domy towarowe. Obiekty tego typu nie mogą jednak znajdować się w budynkach, które wykorzystywane są głównie do innych celów. Amortyzacja podatkowa może objąć także takie obiekty jak miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Pamiętajmy jednak, że z amortyzacji wyłączone są grunty.

Amortyzacja mieszkania czy innej nieruchomości dotyczy zarówno nieruchomości nabytych odpłatnie, jak i tych, które otrzymaliśmy w drodze spadku. W pierwszym przypadku ustalenie wartości początkowej, od której dokonywane będą odpisy amortyzacyjne, jest stosunkowo proste – to cena nabycia nieruchomości powiększona o koszty związane z nabyciem (np. opłaty notarialne) i ewentualnie pomniejszona o podatek VAT, o ile podatnikowi przysługuje zwolnienie z VAT. Z kolei w przypadku spadku będzie to wartość rynkowa nieruchomości lub wartość określona w umowie darowizny, o ile jest ona niższa od wartości rynkowej.

Czytaj także: Apartamenty inwestycyjne nad morzem - czy warto?

Kiedy można amortyzować nieruchomość?

Jest pewien warunek – aby nieruchomość podlegała amortyzacji, musi spełniać łącznie wszystkie wymagania konieczne do uznania ją za środek trwały, a zatem nieruchomość musi:

• stanowić własność lub współwłasność podatnika,
• zostać nabyta lub utworzona we własnym zakresie,
• być kompletna i gotowa do użytku na dzień przyjęcia do używania,
• mieć minimum roczny przewidywany okres użytkowania,
• być wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lub oddana do użytkowania w ramach umowy najmu, dzierżawy bądź leasingu o wartości powyżej 3500 zł.

Rodzaje amortyzacji nieruchomości

Istnieją dwie metody amortyzacji podatkowej. Najprostszą i najczęściej stosowaną jest metoda liniowa, która polega na dokonywaniu comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych od początkowej wartości nieruchomości. Odpisy zawsze mają taką samą wysokość. Stawki amortyzacji określane są na bazie Klasyfikacji Środków Trwałych. Przykładowo, podstawowa stawka dla nieruchomości mieszkalnych wynosi 1,5%, a dla niemieszkalnych – 2,5%.

Druga z metod amortyzacji podatkowej to metoda progresywna. W przeciwieństwie do liniowej, odpisy amortyzacyjne nie mają w niej charakteru stałego, lecz wzrastają wraz z upływem okresu eksploatacji, czyli okresu, który rozpoczyna się od przyjęcia nieruchomości do użytkowania i trwa aż do czasu, gdy wartość odpisów amortyzacyjnych zrówna się z wartością początkową nieruchomości lub gdy nieruchomość zostanie sprzedana bądź zlikwidowana. Metoda progresywna opiera się więc na założeniu, że obiekty długo użytkowane wymagają większych nakładów finansowych na remonty i naprawy.

Pamiętajmy, że ustawa wyróżnia także amortyzację podatkową i bilansową. Podstawowa różnica pomiędzy nimi dotyczy okresu, na jaki zaplanowana jest amortyzacja. W przypadku amortyzacji podatkowej jest on narzucony z góry, natomiast w przypadku bilansowej odzwierciedla planowany okres użytkowania nieruchomości.

Wady i zalety amortyzacji nieruchomości

Amortyzacja mieszkania na wynajem czy innej nieruchomości to korzystne rozwiązanie, które pozwala zmniejszyć wysokość zobowiązań podatkowych, a tym samym zapewnić sobie szybszy zwrot inwestycji. To ważna kwestia zwłaszcza, gdy interesuje nas najem prywatny. Amortyzacja mieszkania, które użytkowane jest przez różne osoby, zwykle zachodzi szybciej, niż mieszkania, w którym mieszka sam właściciel. Wynika to z tego, że zwykle bardziej dbamy i rozważniej użytkujemy coś, co jest naszą własnością. Wśród minusów amortyzacji można wymienić m.in. to, że nakłada wiele ograniczeń dla możliwości ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

Pamiętajmy, że od 2022 roku w życie wchodzą zmiany dotyczące amortyzacji podatkowych nieruchomości, zapisane w Polskim Ładzie. Warto więc przyjść na nasze szkolenia z flipowania, gdzie dowiesz się jak skutecznie flipować oraz będziesz miał okazję do zakupu okazji inwestycyjnej.

Czytaj także: Spółka z o.o. czy jednoosobowa działalność?

 

Sprawdź 3 strategie inwestowania, których nauczysz się na naszych szkoleniach:

 

Zobacz, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce: